Instalacja CO przez cudzy lokal – jakie prawa ma właściciel?

Co mówią przepisy o korzystaniu z części wspólnych i ogrzewaniu mieszkań?

W opisanej sytuacji najważniejsze jest rozróżnienie, czy sporne rury są elementem Pani lokalu, czy częścią nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Instalacja centralnego ogrzewania obsługująca więcej niż jeden lokal co do zasady jest więc elementem nieruchomości wspólnej.

Z kolei art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali nakłada na właściciela obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnego lokalu, uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, korzystania z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałania w ochronie wspólnego dobra. Oznacza to, że żaden właściciel nie powinien samowolnie doprowadzać do takiej modyfikacji instalacji, która przerzuca koszty lub uciążliwości na inny lokal.

Obowiązek utrzymywania nieruchomości wspólnej w należytym stanie wynika z art. 14 pkt 1 oraz art. 22 ustawy o własności lokali. Jeżeli więc instalacja wspólna została wykonana wadliwie albo później przerobiona bez podstawy, wspólnota powinna tę sprawę wyjaśnić i usunąć nieprawidłowości.

W praktyce znaczenie ma też to, czy przebieg rur przez lokal powoduje nieprawidłowe rozliczenia ciepła. Zasady rozliczania kosztów zakupu ciepła w budynkach wielolokalowych reguluje art. 45a ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne. Zarządca lub wspólnota musi stosować metodę rozliczeń zapewniającą możliwie prawidłowe przypisanie kosztów do lokali. Jeżeli ciepło oddawane przez rury przebiegające przez Pani lokal wpływa na rozliczenia, wspólnota powinna to uwzględnić w regulaminie i w sposobie podziału kosztów.

Warto również pamiętać, że zgodnie z § 134 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, instalacja ogrzewcza powinna umożliwiać utrzymanie obliczeniowej temperatury w pomieszczeniach. Przepis ten nie daje automatycznie roszczenia o konkretną temperaturę w indywidualnym sporze sąsiedzkim, ale stanowi ważny punkt odniesienia przy ocenie prawidłowości instalacji.

Jakie działania warto podjąć przed sporem ze wspólnotą?

Najpierw warto zgromadzić materiał dowodowy. W sprawach dotyczących instalacji ukrytych w podłodze lub ścianie samo przypuszczenie zwykle nie wystarczy. Proszę zebrać:

• rozliczenia kosztów ogrzewania z kilku sezonów,
• pisemną korespondencję z administracją lub zarządem,
• notatki z datami, kiedy podłoga lub rury były ciepłe,
• zdjęcia z termometrem lub kamerą termowizyjną, jeżeli to możliwe,
• oświadczenia świadków, np. wykonawcy remontu,
• ekspertyzę instalacyjną sporządzoną przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami.

Na podstawie art. 27 ustawy o własności lokali właściciel ma prawo współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną, a w praktyce może domagać się od zarządu wyjaśnień oraz wglądu do dokumentów dotyczących części wspólnej, w tym projektu budynku, dokumentacji powykonawczej, protokołów odbiorów i regulaminu rozliczeń ciepła. Jeżeli zarząd działa przez zarządcę, żądanie warto skierować równocześnie do zarządu wspólnoty i administratora.

Pismo do wspólnoty powinno zawierać konkretne żądania: udostępnienia dokumentacji, przeprowadzenia oględzin, ustalenia przebiegu instalacji, wskazania podstawy prawnej i technicznej istniejącego rozwiązania oraz usunięcia nieprawidłowości w oznaczonym terminie, np. 14 dni.

Czy można zawiadomić nadzór budowlany?

Tak, jeżeli istnieje podejrzenie, że doszło do nieprawidłowego wykonania robót, samowolnej przeróbki instalacji albo użytkowania obiektu w sposób niezgodny z przepisami techniczno-budowlanymi. Podstawę działań organów nadzoru budowlanego stanowią m.in. art. 66 ust. 1 oraz art. 81c ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, jeżeli obiekt budowlany lub jego część jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo powoduje swym stanem zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, organ może nakazać usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Jeżeli problem dotyczy instalacji wewnętrznej budynku, PINB może zobowiązać właściciela lub zarządcę do przedłożenia ekspertyz i wykonania robót naprawczych.

Nie każda wada instalacji zakończy się decyzją PINB, bo organ nie rozstrzyga sporów o każde rozliczenie między właścicielem a wspólnotą. Jeżeli jednak sprawa dotyczy zgodności instalacji z projektem, bezpieczeństwa lub samowolnych zmian, zawiadomienie jest uzasadnione.

Do zawiadomienia warto dołączyć kopie korespondencji, rozliczeń i posiadanej ekspertyzy oraz precyzyjnie opisać, że problem może dotyczyć części wspólnej budynku i wadliwego przebiegu instalacji CO.

Czy po tylu latach można jeszcze powołać się na rękojmię?

Zasadniczo nie. Zgodnie z art. 568 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w przypadku nieruchomości odpowiedzialność z tytułu rękojmi wygasa, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona po upływie 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Po 26 latach termin ten jest co do zasady dawno zakończony.

Wyjątek przewiduje art. 568 § 6 Kodeksu cywilnego: upływ terminów do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Chodzi o sytuację, w której sprzedawca wiedział o wadzie i celowo ją ukrył albo świadomie nie poinformował kupującego.

To jednak rozwiązanie trudne dowodowo. Sam fakt, że wada była ukryta w podłodze, jeszcze nie oznacza podstępnego zatajenia. Trzeba wykazać stan świadomości sprzedawcy lub dewelopera, np. przez dokumenty, korespondencję, zeznania świadków albo rozbieżności między projektem a wykonaniem.

Jeżeli lokal był kupowany od dewelopera, a podmiot nadal istnieje, można rozważyć analizę dokumentacji i ewentualnych roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych, ale tu duże znaczenie ma przedawnienie i konkretny stan faktyczny.

Jakich roszczeń można dochodzić wobec wspólnoty lub innych osób?

Możliwe są różne podstawy prawne, zależnie od tego, co wykaże ekspertyza.

Jeżeli przez wadliwą instalację poniosła Pani wymierne koszty, można rozważyć roszczenie o zapłatę. W zależności od ustaleń może to być roszczenie odszkodowawcze z art. 415 Kodeksu cywilnego albo roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia z art. 405 Kodeksu cywilnego. Tu trzeba jednak wykazać wysokość szkody lub korzyści osiągniętej cudzym kosztem.

Jeżeli wspólnota podejmie uchwałę odmawiającą naprawy albo zatwierdzającą wadliwy sposób rozliczeń, właściciel może rozważyć jej zaskarżenie na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o jej treści, jeżeli głosowanie odbyło się indywidualnie.

Ile może kosztować dochodzenie swoich praw?

Jeżeli sprawa trafi do sądu jako spór o prawa majątkowe, opłata od pozwu jest ustalana według art. 13 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przy wartości przedmiotu sporu do 20 000 zł obowiązują stawki kwotowe, a powyżej 20 000 zł pobiera się 5% wartości przedmiotu sporu, nie więcej niż 200 000 zł.

Jeżeli pozew będzie dotyczył głównie nakazania wykonania określonych prac lub usunięcia instalacji, sąd i tak będzie wymagał określenia wartości przedmiotu sporu. Dodatkowym kosztem może być zaliczka na opinię biegłego z zakresu instalacji sanitarnych, która w praktyce bywa kluczowym dowodem.

Przed procesem warto więc ocenić, czy bardziej opłaca się najpierw wymusić działania wspólnoty przez dokumentację, uchwałę właścicieli i nadzór budowlany, niż od razu kierować sprawę do sądu.

Co zrobić krok po kroku?

1. Wysłać do zarządu wspólnoty i administratora pisemne wezwanie do wyjaśnienia przebiegu instalacji oraz usunięcia nieprawidłowości.
2. Zażądać wglądu do projektu budowlanego, dokumentacji powykonawczej, protokołów odbiorów i zasad rozliczania ciepła.
3. Zlecić niezależną ekspertyzę instalacyjną z opisem przebiegu rur, oceną zgodności z dokumentacją i wpływu na koszty ogrzewania.
4. Jeżeli potwierdzi się wada części wspólnej albo samowolna przeróbka, wezwać wspólnotę do wykonania konkretnych prac w określonym terminie.
5. W razie braku reakcji złożyć zawiadomienie do PINB.
6. Jeżeli powstała szkoda finansowa, rozważyć roszczenie o zapłatę albo pozew o usunięcie naruszeń.

Jeżeli problem trwa od lat, a administracja odpowiada wymijająco, proszę prowadzić wyłącznie korespondencję pisemną lub mailową i unikać ustnych ustaleń bez potwierdzenia. W późniejszym sporze ma to duże znaczenie dowodowe.

FAQ

Czy wspólnota może odmówić pokazania projektu instalacji?

Nie powinna, jeżeli dokumentacja dotyczy części wspólnej budynku. Właściciel lokalu ma prawo żądać informacji potrzebnych do ochrony swoich praw związanych z zarządem nieruchomością wspólną.

Czy mogę sama skuć podłogę, żeby udowodnić przebieg rur?

Lepiej nie robić tego bez uzgodnienia i dokumentacji technicznej. Samodzielna ingerencja może wywołać spór o zniszczenia. Bezpieczniej najpierw zlecić badanie termowizyjne lub ekspertyzę.

Czy nadzór budowlany nakaże zwrot kosztów ogrzewania?

Nie. PINB bada zgodność techniczną i bezpieczeństwo obiektu. Zwrot kosztów wymaga zwykle odrębnego rozliczenia ze wspólnotą albo postępowania cywilnego.

Czy po 26 latach da się jeszcze pozwać dewelopera lub sprzedawcę?

To zależy od podstawy roszczenia i dowodów. Rękojmia co do zasady już wygasła, a wyjątek dotyczący podstępnego zatajenia wady trzeba udowodnić bardzo konkretnie.

Czy mogę żądać korekty rozliczeń za ogrzewanie?

Tak, jeżeli wykaże Pani, że przyjęty sposób rozliczeń nie uwzględniał rzeczywistego oddawania ciepła przez instalację przebiegającą przez Pani lokal. Podstawą jest przede wszystkim dokumentacja techniczna i analiza zasad rozliczeń.

Źródła

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne – Dz.U. 1997 nr 54 poz. 348
3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – Dz.U. 2022 poz. 1225
4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
6. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
7. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 8 grudnia 2015 r., sygn. V ACa 569/15.