Instalacja centralnego ogrzewania poprowadzona przez cudzy lokal, problem prawny po latach

Co mówią przepisy o korzystaniu z części wspólnych i ogrzewaniu mieszkań?

Na wstępie wskazuję, że zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.):

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Co prawda, przepis ten nie wskazuje jasno kwestii kosztów stosowanego ogrzewania, jednak zbytnie oszczędności i wychłodzenie lokalu mogą zostać uznane za nieprzestrzeganie określonych w nim zasad. W § 134 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – określona jest minimalna temperatura, jaka powinna panować w pomieszczeniach, wynosi +20 stopni Celsjusza dla pokoi, kuchni, przedpokojów oraz +24 stopnie dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi bez odzieży, czyli łazienek. Nie jest to przepis dotyczący wprost lokali mieszkalnych, ale z doświadczenia wiem, że spółdzielnie (wspólnoty mieszkaniowe) właśnie na tym przepisie opierają swoje regulacje dot. minimalnych temperatur, jakie należy zapewnić w mieszkaniu. Teoretycznie zatem temperatura utrzymywana w lokalu mieszkalnym powinna zapewnić właściwe użytkowanie lokalu, czyli być na tyle wysoka, by zapobiec zniszczeniom spowodowanym przez wychłodzenie ścian.

W tym też celu zapewne wspólnota wprowadziła współczynniki korygujące, co pozwoliło Pani znaleźć nieprawidłowość w ogrzewaniu i przebiegu rur cieplnych.

Rekomenduję wezwanie wspólnoty do wyjaśnienia kwestii przebiegu rur pod rygorem zgłoszenia opisanej sytuacji do nadzoru budowlanego. Może takie wezwanie spowoduje, że wspólnota wyjaśni tę kwestię. Jeżeli okazałoby się, że dodatkowe rury grzewcze, biegnące przez Pani mieszkanie, są „obejściem”, czyli znajdują się tam nielegalnie (a wszystko na to wskazuje), wspólnota powinna zająć się tą sprawą i doprowadzić przebieg rur ogrzewania do zgodności z prawem.

Czy można powołać się na rękojmię po tylu latach?

Niestety, z uwagi na upływ czasu od momentu zakupu mieszkania nie przysługuje Pani już rękojmia za wady. Bowiem zgodnie z art. 568 § 1 K.c.: Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Zatem okres zastosowania tego przepisu minął.

Jest w przepisach wyjątek, zgodnie z którym upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił (art. 568 § 6 K.c.). Zaznaczam, że: Podstępne zatajenie wady w rozumieniu art. 568 § 2 K.c. to takie umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego. Będzie to zatem np. ukrycie lub zamaskowanie wadliwości, a co najmniej sytuacja, w której sprzedawca, wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego. (wyrok SA w Gdańsku z dnia 8 grudnia 2015 r., sygn. akt V ACa 569/15).

Nadto, Jeżeli strona dołącza do pisma procesowego ekspertyzę pozasądową i powołuje się na zawarte w niej twierdzenia i wnioski, ekspertyzę tę należy traktować jako część argumentacji faktycznej i prawnej przytaczanej przez stronę. Jeżeli strona składa taką ekspertyzę z intencją uznania jej przez sąd za dowód w sprawie, istnieją podstawy do przypisania jej znaczenia dowodu z dokumentu prywatnego (art. 245 K.p.c.). Oznacza to, że pozasądowa opinia rzeczoznawcy stanowi jedynie dowód tego, że osoba, która ją podpisała wyraziła zawarty w niej pogląd, nie korzysta natomiast z domniemania zgodności z prawdą zawartych w niej twierdzeń. (wyrok SA w Gdańsku z dnia 8 grudnia 2015 r., sygn. akt V ACa 569/15).

Zatem upływ wspomnianego terminu nie stanowi przesłanki negatywnej do realizacji omawianych uprawnień, jeśli sprzedawca określoną wadę podstępnie zataił, co oznacza umyślne działanie sprzedawcy zmierzające do ukrycia wady (por. wyrok SA w Gdańsku z 8.12.2015 r., sygn. akt V ACa 569/15).

Niemniej jednak w takim przypadku to Pani musiałaby wykazać przed sądem, że sprzedający zataił wadę w postaci wspomnianego obejścia w instalacji grzewczej.

Ile kosztuje dochodzenie swoich praw?

Na zakończenie wskazuję, że wszelkie powództwa do sądu podlegają w opisanym przypadku opłacie sądowej. Powództwo z tytułu rękojmi za wady podlega opłacie zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (zwanej dalej: u.k.s.c.):

1. W sprawach o prawa majątkowe pobiera się od pisma opłatę stałą ustaloną według wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia wynoszącej:

1) do 500 złotych - w kwocie 30 złotych;

2) ponad 500 złotych do 1500 złotych - w kwocie 100 złotych;

3) ponad 1500 złotych do 4000 złotych - w kwocie 200 złotych;

4) ponad 4000 złotych do 7500 złotych - w kwocie 400 złotych;

5) ponad 7500 złotych do 10 000 złotych - w kwocie 500 złotych;

6) ponad 10 000 złotych do 15 000 złotych - w kwocie 750 złotych;

7) ponad 15 000 złotych do 20 000 złotych - w kwocie 1000 złotych.

2. W sprawach o prawa majątkowe przy wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia ponad 20 000 złotych pobiera się od pisma opłatę stosunkową wynoszącą 5 % tej wartości, nie więcej jednak niż 200 000 złotych.

Z racji, że opłata sądowa z tytułu powództwa o nakazanie również uzależniona jest od wartości przedmiotu sporu, a nie ma szczególnych regulacji dotyczących opłaty w takim przypadku, uznać należałoby, że mają tu zastosowanie również zasady ogólne opisane powyżej.

Co możesz zrobić krok po kroku?

W pierwszej kolejności proponuję wystosowanie wezwania wspólnoty do wyjaśnienia kwestii przebiegu rur pod rygorem zgłoszenia opisanej sytuacji do nadzoru budowlanego. Jeśli to nie poskutkuje, pozostaje wystąpienie z wnioskiem o przeprowadzenie kontroli przez PINB. Nadto ma Pani prawo zlecenia uprawnionemu podmiotowi sporządzenia ekspertyzy co do przebiegu rur w mieszkaniu. Jeśli te środki nie odniosą skutku, pozostanie dochodzenie uprawnień z tytułu rękojmi od wykonawcy na podstawie art. 568 § 6 K.c., ale tu już trzeba być przygotowanym na postępowanie sądowe, w którym to Pani będzie musiała dowieść, że jest to wada podstępnie ukryta przez sprzedającego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398