Kto płaci za opinię biegłego przy podziale nieruchomości?

Stan prawny: 2 czerwca 2026 r.

Czy sąsiad może odmówić płacenia za biegłego?

Samo pismo adwokata sąsiada, że nie będzie on ponosił żadnych kosztów postępowania, nie rozstrzyga sprawy. O zaliczce na opinię biegłego, jej wysokości, terminie zapłaty i ewentualnym podziale między uczestników decyduje sąd. Uczestnik może oczywiście przedstawić swoje stanowisko, ale nie może jednostronnie narzucić drugiej stronie, że ta zapłaci całość kosztów biegłego.

W sprawach o podział nieruchomości sąd bardzo często potrzebuje opinii biegłego geodety, rzeczoznawcy majątkowego albo innego specjalisty. Biegły może być potrzebny między innymi do ustalenia, czy fizyczny podział działki jest możliwy, jaki wariant podziału jest zgodny z przepisami, jaka jest wartość nieruchomości albo jakie spłaty i dopłaty należy zasądzić między współwłaścicielami.

Zgodnie z art. 278 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego sąd korzysta z opinii biegłego wtedy, gdy rozstrzygnięcie wymaga wiadomości specjalnych. Nie każda sprawa o nieruchomość wymaga więc opinii, ale w praktyce przy sporze o sposób podziału, przebieg granic, wartość działek albo wysokość spłat opinia biegłego bywa kluczowa.

Jeżeli w sprawie pojawia się problem jakości lub rozbieżności wycen, przydatne może być także omówienie, jak sądy podchodzą do sytuacji, gdy występują różnice w wycenie rzeczoznawców.

Kto wpłaca zaliczkę na opinię biegłego?

Podstawowa zasada wynika z art. 130⁴ § 1 K.p.c.: strona, która wnosi o podjęcie czynności połączonej z wydatkami, ma obowiązek wpłacić zaliczkę w wysokości i terminie oznaczonym przez sąd. Opinia biegłego jest właśnie taką czynnością, ponieważ wiąże się z wynagrodzeniem biegłego i zwrotem poniesionych przez niego kosztów.

Jeżeli o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego wnosi więcej niż jedna strona, sąd zobowiązuje każdą stronę, która z tej czynności wywodzi skutki prawne, do zapłaty zaliczki w równych częściach albo w innym stosunku według swego uznania. W praktyce oznacza to, że jeżeli oboje współwłaściciele chcą podziału nieruchomości, oboje kwestionują wariant podziału albo oboje potrzebują opinii do ustalenia wartości działki, można argumentować, że zaliczka powinna zostać rozdzielona.

Nie zawsze jednak sąd rozłoży zaliczkę po połowie. Jeżeli to tylko wnioskodawca domaga się określonego wariantu podziału i tylko on potrzebuje opinii do wykazania swoich twierdzeń, sąd może wezwać do zapłaty właśnie jego. Podstawowe znaczenie ma tu ciężar dowodu. Art. 6 Kodeksu cywilnego stanowi, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

Warto odróżnić zaliczkę wpłacaną w toku sprawy od ostatecznego rozliczenia kosztów w orzeczeniu kończącym postępowanie. To, że sąd tymczasowo wezwał jednego uczestnika do zapłaty zaliczki, nie zawsze oznacza, że ten uczestnik ostatecznie poniesie cały koszt opinii.

Koszty w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości

Sądowy podział nieruchomości między współwłaścicielami jest najczęściej sprawą o zniesienie współwłasności. Jest to postępowanie nieprocesowe, dlatego stosuje się tu art. 520 K.p.c. Zgodnie z § 1 tego przepisu każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

Ta zasada nie oznacza automatycznie, że wszystkie wydatki zawsze dzieli się po równo. Jeżeli uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani wynikiem sprawy albo ich interesy są sprzeczne, sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub obciążyć jednego uczestnika kosztami w całości. Jeżeli interesy uczestników są sprzeczne, sąd może także obciążyć kosztami uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone, albo uczestnika postępującego niesumiennie lub oczywiście niewłaściwie.

W typowej sprawie o podział nieruchomości sąd bada więc, kto wnosił o dany dowód, komu dowód był potrzebny, czy stanowiska uczestników były zgodne, czy jeden z nich bezpodstawnie przedłużał postępowanie oraz jaki był ostateczny wynik sprawy. Jeżeli sąsiad od początku odmawia jakiegokolwiek porozumienia, kwestionuje podział i powoduje konieczność przeprowadzenia kosztownej opinii, jest to argument za tym, aby sąd uwzględnił jego postawę przy końcowym rozliczeniu kosztów.

W sprawach dotyczących nieruchomości podobny problem kosztów może pojawiać się również przy innych postępowaniach nieprocesowych, np. gdy prowadzona jest sprawa o zasiedzenie a koszty.

Ile wynosi opłata od wniosku o zniesienie współwłasności?

Osobno od zaliczki na biegłego trzeba traktować opłatę sądową od samego wniosku. Zgodnie z art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych od wniosku o zniesienie współwłasności pobiera się opłatę stałą 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł.

Jeżeli sprawa nie jest klasycznym zniesieniem współwłasności, lecz np. działem spadku połączonym ze zniesieniem współwłasności albo podziałem majątku wspólnego po rozwodzie, opłaty mogą być inne. Dlatego przed złożeniem pisma warto ustalić, jaki dokładnie tryb postępowania ma zastosowanie do konkretnej nieruchomości.

W sprawach spadkowych znaczenie może mieć również aktualna wartość składników majątku. Przykładowo przy dziale spadku pojawiają się spory o to, czy potrzebna jest zmiana wartości nieruchomości w dziale spadku.

Co zrobić po otrzymaniu wezwania do zapłaty zaliczki?

Po otrzymaniu wezwania do zapłaty zaliczki należy przede wszystkim pilnować terminu. Zgodnie z art. 130⁴ § 2 K.p.c. przewodniczący wyznacza termin nie dłuższy niż dwa tygodnie. Jeżeli zobowiązany mieszka albo ma siedzibę za granicą i nie ma w kraju przedstawiciela, termin jest dłuższy i wynosi co do zasady miesiąc, a przy doręczeniu poza terytorium Unii Europejskiej nie może być krótszy niż trzy miesiące.

Jeżeli nie zgadza się Pani z tym, że to Pani ma wpłacić całość zaliczki, można złożyć do sądu pismo procesowe z wnioskiem o zmianę sposobu zabezpieczenia wydatków i zobowiązanie drugiego uczestnika do wpłaty połowy albo innej odpowiedniej części zaliczki. W piśmie warto wskazać, że dowód z opinii biegłego służy nie tylko Pani, ale całemu postępowaniu i obu uczestnikom, ponieważ bez opinii sąd nie będzie mógł prawidłowo ocenić możliwości podziału nieruchomości lub jej wartości.

Samo złożenie pisma nie gwarantuje jednak, że termin zapłaty zostanie wstrzymany. Jeżeli kwota jest możliwa do zapłaty, a dowód jest dla Pani istotny, bezpieczniejszym rozwiązaniem bywa zapłata zaliczki z jednoczesnym wnioskiem o rozliczenie jej w orzeczeniu końcowym albo o zobowiązanie drugiego uczestnika do zwrotu odpowiedniej części. Jeżeli kwota jest zbyt wysoka, należy rozważyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych.

Co grozi za brak zapłaty zaliczki na biegłego?

Z art. 130⁴ § 4 i § 5 K.p.c. wynika, że sąd podejmie czynność połączoną z wydatkami, jeżeli zaliczka zostanie uiszczona w oznaczonej wysokości. W razie nieuiszczenia zaliczki sąd pominie czynność połączoną z wydatkami. W praktyce oznacza to, że dowód z opinii biegłego może nie zostać przeprowadzony.

Skutek ten może być bardzo poważny. Jeżeli to Pani chce wykazać, że określony fizyczny podział działki jest możliwy, że wskazany wariant jest najkorzystniejszy albo że wartość części nieruchomości uzasadnia określone spłaty, brak opinii może utrudnić lub uniemożliwić wykazanie tych twierdzeń.

Inaczej może być wtedy, gdy sąd uzna, że musi przeprowadzić dowód z urzędu. Zgodnie z art. 83 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, jeżeli przepisy przewidują obowiązek działania z urzędu albo sąd dopuszcza z urzędu dowód niewskazany przez stronę, potrzebną kwotę wykłada tymczasowo Skarb Państwa. Następnie sąd rozlicza te wydatki w orzeczeniu kończącym postępowanie.

Zwolnienie od kosztów sądowych i zaliczki na biegłego

Jeżeli nie jest Pani w stanie ponieść zaliczki bez uszczerbku dla koniecznego utrzymania siebie i rodziny, można złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych w całości albo w części. Podstawą jest art. 102 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Do wniosku trzeba dołączyć oświadczenie obejmujące szczegółowe dane o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania. Oświadczenie składa się na urzędowym formularzu. Warto dołączyć dokumenty potwierdzające sytuację finansową, np. zaświadczenie o dochodach, decyzje o świadczeniach, potwierdzenia stałych opłat, rat kredytów, kosztów leczenia lub innych koniecznych wydatków.

Sąd bada aktualną i realną sytuację strony. Sam fakt, że koszt opinii jest wysoki, nie wystarczy do zwolnienia. Trzeba wykazać, że zapłata zaliczki spowodowałaby uszczerbek w koniecznym utrzymaniu. W orzecznictwie podkreśla się, że zwolnienie od kosztów wymaga dokładnej analizy sytuacji majątkowej strony, czego przykładem jest postanowienie Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z 12 października 2012 r., sygn. I ACz 663/12.

Ugoda a koszty biegłego

Jeżeli jest Pani gotowa na ugodę, warto napisać to wprost w piśmie do sądu. Można wskazać, że dopuszcza Pani polubowne zniesienie współwłasności i wnosi o zobowiązanie drugiego uczestnika do przedstawienia konkretnego stanowiska albo projektu podziału. Jeżeli strony ustalą zgodny wariant, opinia biegłego może okazać się zbędna albo jej zakres może być mniejszy.

Ugoda może także uporządkować sposób rozliczenia kosztów. Strony mogą ustalić, kto i w jakiej części ponosi opłaty, zaliczki, wynagrodzenie biegłego, koszty geodety albo koszty wpisów w księdze wieczystej. Jeżeli ugoda nie rozstrzyga wszystkich kosztów, sąd będzie stosował właściwe przepisy o ich rozliczeniu.

Jak sformułować pismo do sądu?

W piśmie do sądu można zawrzeć kilka wniosków, ale powinny być one konkretne. Nie wystarczy napisać, że nie zgadza się Pani z propozycją adwokata sąsiada. Lepiej wskazać, czego Pani żąda od sądu i dlaczego.

Przykładowo można wnieść o:

• zobowiązanie drugiego uczestnika do uiszczenia połowy zaliczki na opinię biegłego, ewentualnie innej części ustalonej przez sąd,
• zmianę zarządzenia lub postanowienia w zakresie osoby zobowiązanej do wpłaty zaliczki, jeżeli dowód służy obu uczestnikom,
• rozliczenie uiszczonej zaliczki w orzeczeniu kończącym postępowanie, z uwzględnieniem stanowiska i zachowania drugiego uczestnika,
• zwolnienie od kosztów sądowych w całości albo w części, jeżeli nie jest Pani w stanie zapłacić zaliczki,
• skierowanie stron do mediacji albo wyznaczenie terminu w celu zawarcia ugody, jeżeli porozumienie jest realne.

W uzasadnieniu warto opisać, że opinia biegłego nie służy wyłącznie Pani prywatnemu interesowi, lecz ma umożliwić sądowi prawidłowe rozstrzygnięcie sprawy. Jeżeli sąsiad również korzysta z ustaleń biegłego, kwestionuje Pani propozycje albo sam przedstawia własny wariant podziału, należy to wyraźnie wskazać.

FAQ

Czy mogę napisać do sądu, że nie zgadzam się na pokrycie całej zaliczki?

Tak. Można złożyć pismo z wnioskiem o zobowiązanie drugiego uczestnika do zapłaty części zaliczki. Trzeba jednak uzasadnić, dlaczego opinia biegłego służy także jemu albo całemu postępowaniu. Sam sprzeciw wobec stanowiska adwokata sąsiada może być niewystarczający.

Czy sąd zawsze dzieli koszt opinii biegłego po połowie?

Nie. Sąd może podzielić zaliczkę po połowie, ale może też obciążyć jedną stronę albo ustalić inne proporcje. Zależy to od tego, kto wnosił o dowód, kto z niego korzysta, jaki jest ciężar dowodu i jakie są stanowiska uczestników.

Co się stanie, jeśli nie zapłacę zaliczki na biegłego?

Co do zasady sąd pominie czynność połączoną z wydatkami, czyli może nie przeprowadzić dowodu z opinii biegłego. Jeżeli dowód jest istotny dla Pani stanowiska, może to osłabić sprawę. W razie trudnej sytuacji finansowej lepiej złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych.

Czy później mogę odzyskać część zapłaconej zaliczki?

Tak, jest to możliwe. Jeżeli po zakończeniu sprawy sąd uzna, że koszt opinii powinien obciążać także drugiego uczestnika, może odpowiednio rozliczyć koszty. Niewykorzystana część zaliczki podlega natomiast zwrotowi.

Czy ugoda może ograniczyć koszty biegłego?

Tak. Jeżeli uczestnicy uzgodnią sposób podziału nieruchomości, zakres opinii może być mniejszy albo opinia może okazać się niepotrzebna. W ugodzie warto od razu określić, kto ponosi dotychczasowe i przyszłe koszty postępowania.

Czy mogę złożyć wniosek o zwolnienie tylko z zaliczki na biegłego?

Tak. Zwolnienie od kosztów sądowych może być całkowite albo częściowe i może dotyczyć konkretnego wydatku, np. zaliczki na biegłego. We wniosku trzeba wykazać, że poniesienie tej kwoty naraziłoby Panią lub rodzinę na uszczerbek w koniecznym utrzymaniu.

Czy sąsiad musi płacić, jeśli nie zgadza się na podział nieruchomości?

Nie zawsze. Sama niezgoda na Pani wniosek nie przesądza jeszcze o obowiązku wpłaty zaliczki. Jeżeli jednak jego stanowisko powoduje konieczność przeprowadzenia opinii albo sam wywodzi z niej skutki prawne, można wnosić o obciążenie go odpowiednią częścią kosztów.

Źródła

• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 130⁴, art. 278 i art. 520: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Kodeks cywilny, w szczególności art. 6: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 2, art. 5, art. 41, art. 83, art. 102, art. 113 i art. 117: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z 12 października 2012 r., sygn. I ACz 663/12.