Jak wyegzekwować należną część spadku po rodzicach?

Zbycie nieruchomości mającej kilku właścicieli

Stosownie do art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.) „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Aby więc doszło do zbycia na rzecz jakiejś osoby wspólnej nieruchomości, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Brak zgody na takie rozporządzenie choćby jednego ze współwłaścicieli, posiadającego nawet niewielki udział, powoduje niemożność zbycia nieruchomości.

Teoretycznie Pani i pozostali współwłaściciele nieruchomości możecie wystąpić do sądu na podstawie art. 199 K.c. z wnioskiem o wydanie zgody na zbycie nieruchomości. Jednak sąd zapewne go odrzuci, uznając, że zmierza on do obejścia przepisów o dziale spadku.

W postanowieniu z dnia 18 kwietnia 1975 r., sygn. akt. III CRN 247/74, Sąd Najwyższy stwierdził, iż małżonek nie może skutecznie – po ustaniu wspólności ustawowej – domagać się udzielenia mu przez sąd na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego zezwolenia na sprzedaż przedmiotu należącego do majątku wspólnego, jeżeli w okolicznościach konkretnej sprawy, w szczególności ze względu na charakter przedmiotu zamierzonej sprzedaży, wskazane zezwolenie prowadziłoby w istocie do obejścia przepisów o podziale majątku wspólnego.

Orzeczenie to dotyczyło co prawda sprawy byłych małżonków, ale w Pani sprawie istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że sąd uzna, iż domaganie się przez współwłaścicieli, będących jednocześnie współspadkobiercami, udzielenia zgody na sprzedaż nieruchomości jest obejściem przepisów o dziale spadku.

Wystąpienie do sądu o dział spadku

Dlatego moim zdaniem najlepiej będzie, jeżeli wszyscy Państwo jako spadkobiercy wystąpicie do sądu z wnioskiem o dział spadku (zgoda siostry nie jest tutaj potrzebna).

Dział spadku może polegać na przyznaniu własności przedmiotów wchodzących w skład spadku jednemu ze spadkobierców i ustaleniu spłaty na rzecz pozostałych spadkobierców.

Dział może też polegać na orzeczeniu przez sąd sprzedaży wspólnej nieruchomości wchodzącej w skład spadku i podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy spadkobierców odpowiednio do przypadających im udziałów w spadku.

Tego sposobu przeprowadzenia postępowania działowego, który nazywany jest podziałem cywilnym, nie polecam, ponieważ w takim przypadku sprzedaż nieruchomości odbywa się na takich zasadach jak przy zajęciu egzekucyjnym nieruchomości. Wiąże się to z dość wysokimi kosztami dla rzeczoznawcy (komornik dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości) i kosztami komorniczymi.

Przeprowadzenie postępowania działowego z przyznaniem nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli i zasądzenie na rzecz pozostałych odpowiednich spłat.

Z tego względu tańsze wydaje się takie przeprowadzenie postępowania działowego, aby nieruchomość przypadła jednemu ze współwłaścicieli, i zasądzenie na rzecz pozostałych odpowiednich spłat.

Można złożyć wniosek, zgodnie z którym własność nieruchomości przypadnie np. Pani i będzie Pani zobowiązana do zapłaty w określonym terminie (odpowiednio długim, aby móc sprzedać nieruchomość) kwot odpowiadających udziałom pozostałych współwłaścicieli.

Brak zgody siostry nie będzie miał tutaj znaczenia dla sądu. Jeżeli sąd zatwierdzi taki plan podziału, to siostra będzie musiała oddać swój udział w nieruchomości za spłatą i gdy przestanie być współwłaścicielką mieszkania, będzie Pani mogła żądać od niej opuszczenia lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 1975 r., sygn. akt. III CRN 247/74