Przeznaczenie pieniędzy na budowę domu ze sprzedaży domu z darowizny

Zwolnienie w podatku od spadków i darowizn

Z podatkowego punktu widzenia darowizna i spadek to czynności prawne o podobnym charakterze. Zarówno bowiem darowizna nieruchomości, jak i przekazanie jej w ramach testamentu niesie ze sobą takie same konsekwencje. Zwolnienie w podatku od spadków i darowizn – na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn – przysługuje najbliższej rodzinie: małżonkowi, zstępnym (np. dzieciom, wnukom), wstępnym (np. rodzicom, dziadkom), pasierbom, rodzeństwu, ojczymowi i macosze, którzy nabyli rzeczy lub prawa. Zatem nabycie domu przez Panią, czy to w ramach darowizny, czy też w ramach spadku, podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Dla osoby obdarowanej spadkiem lub darowizną forma wejścia w posiadanie nieruchomości nie ma tu zatem większego znaczenia. Zasadnicza różnica leży po stronie Pani mamy jako osoby obdarowującej. Ewentualna umowa darowizny nieruchomości na Pani rzecz musi być sporządzona przed notariuszem, a więc pobrana zostanie taksa notarialna. Wynosi ona dla nieruchomości wartych więcej niż 60 000 złotych 1010 złotych + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 złotych. Notariusz też zgłasza tak sporządzoną darowiznę do urzędu skarbowego. Natomiast w przypadku sporządzenia testamentu, który również sporządzony powinien być notarialnie, koszty są niższe, wynoszą około 200 złotych. Niemniej jednak Pani jako spadkobierca, musi w ciągu 6 miesięcy od otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy) poinformować urząd skarbowy o fakcie przyjęcia domu w spadku na druku pod nazwą „Zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych” (formularz SD-Z2.). Jest to o tyle istotne, iż brak zgłoszenia nieruchomości otrzymanej w spadku w powyższym terminie spowoduje konieczność zapłacenia podatku na podstawie ustawy podatkowej od spadków i darowizn.

Sprzedaż nieruchomości w ciągu 5 lat od daty wejścia w jej posiadanie

Czym innym jest natomiast podatek dochodowy od osób fizycznych. Konieczność jego zapłaty pojawia się w obu przypadkach, jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana w ciągu 5 lat od daty wejścia w jej posiadanie bądź to na podstawie testamentu, bądź na podstawie darowizny. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 361; dalej – ustawy o PIT) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku (testamentu) pięcioletni termin, o którym mowa powyżej, winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spadku.

Wydatki na tzw. własne cele mieszkaniowe

Można uniknąć tego podatku, nawet jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem owych 5 lat, o ile uzyskane w ten sposób pieniądze zostaną wydane na tzw. własne cele mieszkaniowe. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później jednak niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Wydatkiem na cele mieszkaniowe jest między innymi:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału,
• nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność,
• nabycie gruntu budowlanego lub udziału w takim gruncie.

Oprócz tego do grupy wydatków mieszkaniowych zalicza się również:

• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,
• spłatę kredytu na cele mieszkaniowe (zaciągniętego przed dniem sprzedaży odziedziczonej nieruchomości).

Złożenie w urzędzie skarbowym formularza PIT-39

Przepisy ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym od 2009 r. wymagają tylko, aby Pani jako podatnik złożyła PIT-39, w którym rozliczy sprzedaż nieruchomości. Musi Pani to zrobić do 30 kwietnia następnego roku, po roku w którym nastąpiło zbycie lokalu. W formularzu tym określa się dochód ze sprzedaży oraz deklaruje, jaka kwota dochodu zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, co równoznaczne jest ze zwolnieniem z opodatkowania kwoty uzyskanego dochodu w tej wysokości. Jeśli nie zna Pani dokładnej kwoty, jaką w ciągu dwóch lat wyda na cele mieszkaniowe, do wzoru wstawia Pani w takim razie planowaną kwotę. Jeśli później okaże się, że była ona inna, niż Pani szacowała, należy złożyć korektę. Jeżeli jednak w ciągu dwóch lat nie wykorzysta Pani na cele mieszkaniowe zadeklarowanej kwoty, będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku w wysokości 19% od niewydanej części wraz z odsetkami za zwłokę.