Darowizna czy spadek od mamy a późniejsza sprzedaż domu

Co zwykle bardziej się opłaca: darowizna czy dziedziczenie?

W opisanej sytuacji nie da się odpowiedzieć jednym zdaniem, że zawsze lepsza jest darowizna albo zawsze spadek. Trzeba porównać dwa odrębne obszary: koszty i formalności przy samym przekazaniu domu oraz skutki podatkowe przy późniejszej sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli zależy Pani głównie na tym, by po sprzedaży domu uniknąć podatku dochodowego, bardzo często korzystniejsze okazuje się nabycie w drodze spadku, bo obecnie przy spadku 5-letni termin do sprzedaży liczy się nie od śmierci spadkodawcy, lecz od momentu nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę.

Jeżeli natomiast celem jest szybkie przekazanie własności jeszcze za życia mamy, darowizna może być prostsza organizacyjnie, ale przy sprzedaży domu przez obdarowaną córkę 5-letni termin liczony jest od końca roku, w którym doszło do darowizny.

Podatek od spadków i darowizn – czy córka zapłaci podatek?

Co do zasady córka nabywająca dom od matki korzysta ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny. Wynika to z art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Przepis ten obejmuje m.in. zstępnych, czyli dzieci.

Przy darowiźnie nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego obowiązek zgłoszenia do urzędu skarbowego realizuje notariusz, więc odrębne zgłoszenie SD-Z2 co do zasady nie jest wtedy potrzebne. Wynika to z mechanizmu poboru i przekazywania danych przez notariusza na gruncie ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przy nabyciu spadku dla zachowania zwolnienia trzeba co do zasady zgłosić nabycie naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, na formularzu SD-Z2, zgodnie z art. 4a ust. 1 pkt 1 i ust. 1a ustawy o podatku od spadków i darowizn. W praktyce moment ten zależy od sposobu potwierdzenia praw do spadku, np. prawomocnego postanowienia sądu albo aktu poświadczenia dziedziczenia.

Jeżeli termin 6 miesięcy zostanie przekroczony, zwolnienie może przepaść. Wyjątki są ograniczone i zależą od konkretnych okoliczności, dlatego w takiej sytuacji warto działać szybko.

Koszty notarialne i formalne

Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Podstawą jest art. 890 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Z tym wiążą się koszty notarialne, opłaty za wypisy oraz opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej, jeśli wpis jest potrzebny.

Testament nie przenosi własności za życia mamy. Jeżeli mama sporządzi testament notarialny, koszt jego sporządzenia jest zwykle dużo niższy niż koszt aktu darowizny nieruchomości. Po śmierci spadkodawcy trzeba jednak przeprowadzić stwierdzenie nabycia spadku w sądzie albo sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza, a następnie ujawnić własność w księdze wieczystej.

W praktyce oznacza to zwykle:

Sprzedaż domu a podatek dochodowy – kiedy powstaje?

Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli następuje przed upływem 5 lat i nie odbywa się w wykonywaniu działalności gospodarczej. Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stawka podatku wynosi 19% podstawy obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT.

Najważniejsza różnica między darowizną a spadkiem dotyczy właśnie sposobu liczenia 5-letniego terminu.

Jak liczyć 5 lat przy darowiźnie?

Jeżeli mama przekaże Pani dom w darowiźnie, termin 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym Pani nabyła nieruchomość w darowiźnie – zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Przykładowo: darowizna nastąpi w 2026 r., więc sprzedaż bez podatku dochodowego będzie możliwa co do zasady od 1 stycznia 2032 r., chyba że wcześniej skorzysta Pani z ulgi mieszkaniowej.

Jak liczyć 5 lat przy spadku?

To obecnie najistotniejszy przepis w takich sprawach. Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku 5-letni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę.

Jeżeli więc mama jest właścicielką domu od wielu lat, może się okazać, że po nabyciu spadku sprzedaż będzie od razu wolna od podatku dochodowego, bez czekania kolejnych 5 lat.

To właśnie dlatego w wielu podobnych stanach faktycznych spadek bywa podatkowo korzystniejszy niż wcześniejsza darowizna.

Ulga mieszkaniowa – czy można przeznaczyć pieniądze na budowę własnego domu?

Tak, co do zasady tak. Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat, można skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Obecnie termin na wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe wynosi 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. To ważna zmiana względem starszych opracowań, w których pojawiał się termin 2-letni.

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. wydatki wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, w szczególności:

• budowę własnego budynku mieszkalnego,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
• rozbudowę, nadbudowę lub przebudowę własnego budynku mieszkalnego,
• spłatę kredytu mieszkaniowego wraz z określonymi odsetkami – pod warunkami wskazanymi w ustawie.

Budowa własnego domu mieści się więc w katalogu własnych celów mieszkaniowych, ale tylko wtedy, gdy chodzi rzeczywiście o zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Jeżeli inwestycja ma charakter wyłącznie inwestycyjny, wynajmowy lub dotyczy cudzej nieruchomości, ocena może być inna.

Czy trzeba wydać cały przychód?

Nie zawsze. Zwolnienie działa proporcjonalnie. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT zwolniona jest ta część dochodu, która odpowiada udziałowi wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży.

To oznacza:

• jeżeli wyda Pani cały przychód na cele mieszkaniowe – cały dochód ze sprzedaży może korzystać ze zwolnienia,
• jeżeli wyda Pani tylko część przychodu – zwolniona będzie tylko odpowiednia część dochodu,
• od pozostałej części może powstać podatek 19%.

Jakie wydatki trzeba dokumentować?

Wydatki na cele mieszkaniowe powinny być udokumentowane. W praktyce należy gromadzić przede wszystkim akty notarialne, faktury VAT, potwierdzenia przelewów, umowy z wykonawcami, dokumenty kredytowe i inne dowody poniesienia wydatków.

Im bardziej złożona inwestycja budowlana, tym większe znaczenie ma poprawne przypisanie wydatków do ustawowego katalogu z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Rozliczenie sprzedaży – PIT-39

Sprzedaż nieruchomości rozlicza się w zeznaniu PIT-39, zgodnie z art. 30e ust. 4 oraz art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT. Zeznanie składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

W PIT-39 wykazuje się przychód, koszty uzyskania przychodu, dochód oraz kwotę objętą zwolnieniem mieszkaniowym. Jeżeli po złożeniu zeznania okaże się, że rzeczywista wysokość wydatków mieszkaniowych jest inna niż zakładana, może być potrzebna korekta zeznania.

Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę, a potem nie spełni warunków zwolnienia w ustawowym terminie, powstaje obowiązek dopłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę.

Co w Pani sytuacji wygląda najkorzystniej?

Jeżeli mama posiada dom od dawna, z podatkowego punktu widzenia bardzo możliwe, że korzystniejsze będzie nabycie nieruchomości dopiero w drodze spadku, a nie wcześniejszej darowizny. Wynika to wprost z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT.

Jeżeli jednak sprzedaż ma nastąpić jeszcze za życia mamy albo potrzebne jest wcześniejsze przeniesienie własności, darowizna pozostaje możliwa. Wtedy trzeba jednak liczyć się z tym, że sprzedaż przed upływem 5 lat od końca roku darowizny będzie wymagała rozważenia ulgi mieszkaniowej.

Na wybór wpływają też kwestie pozapodatkowe, m.in. stan zdrowia mamy, ewentualne ryzyko sporów rodzinnych, treść księgi wieczystej, istnienie innych potencjalnych spadkobierców uprawnionych do zachowku oraz to, czy dom ma być sprzedany od razu, czy dopiero po czasie.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te same przepisy mogą działać różnie w zależności od sposobu nabycia domu i daty sprzedaży.

FAQ

Czy testament daje takie same skutki jak darowizna?

Nie. Testament nie przenosi własności za życia spadkodawcy. Własność przechodzi dopiero z chwilą otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy, zgodnie z art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego.

Czy córka zapłaci podatek od darowizny domu od matki?

Zwykle nie, ponieważ działa zwolnienie dla najbliższej rodziny z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Trzeba jednak dochować wymogów formalnych właściwych dla danego sposobu nabycia.

Czy pieniądze ze sprzedaży można przeznaczyć na budowę własnego domu?

Tak, budowa własnego budynku mieszkalnego jest co do zasady własnym celem mieszkaniowym w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT.

Ile jest czasu na wydanie pieniędzy na cele mieszkaniowe?

Obecnie 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości – zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Czy zawsze bardziej opłaca się poczekać na spadek?

Nie zawsze. Podatkowo często tak bywa, ale trzeba uwzględnić cały stan faktyczny: potrzebę szybkiej sprzedaży, sytuację zdrowotną mamy, możliwe roszczenia o zachowek, stan prawny nieruchomości i cele rodzinne.

Źródła

• art. 4a ust. 1, ust. 1a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 890 § 1, art. 924, art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, art. 10 ust. 5, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, art. 30e ust. 1 i ust. 4, art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych