Jak wynająć mieszkanie zgodnie z prawem?

Zawarcie umowy najmu mieszkania własnościowego

Aby być w zgodzie z prawem, niezbędne będzie zawarcie umowy najmu lokalu, którego jesteście Państwo właścicielami. Najlepiej będzie, jeżeli umowa najmu zostanie zawarta w formie pisemnej.

Tak jak dowiedzieliście się Państwo w spółdzielni, nie musicie Państwo uzyskać zgody spółdzielni na wynajem lokalu mieszkalnego, którego jesteście Państwo właścicielami.

Jakie informacje powinny znajdować się w umowie najmu mieszkania?

W umowie najmu należy wskazać następujące informacje:

• osoby wynajmujące i najemcę,
• lokal, który będzie wynajmowany,
• okres, na jaki zawierana jest umowa najmu,
• czynsz, sposób i termin zapłaty czynszu,
• określenie sposobu zapłaty innych opłat związanych z mieszkaniem (woda, energia elektryczna, gaz, telefon itp.).

Zapis o kaucji w umowie wynajmu mieszkania

W umowie można też zawrzeć zapisy odnośnie ewentualnej kaucji związanej z wynajęciem mieszkania. Warto również wskazać, iż umowa dotyczy tzw. najmu okazjonalnego (dotyczącego lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych) – w takim wypadku nie będzie obowiązywała większość przepisów rygorystycznej ustawy o ochronie lokatorów, co może się okazać korzystne w przypadku rozwiązywania umowy najmu.

Czy dochody z najmu mieszkania podlegają opodatkowaniu?

Dochody z najmu mieszkania podlegają opodatkowaniu. Istnieją dwie możliwości opodatkowania dochodów z najmu – w zależności od wyboru podatnika:

1. albo na zasadach ogólnych określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych,
2. albo ryczałtowo zgodnie z przepisami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Jeżeli wybierze Pan opłacanie podatku w formie ryczałtu, powinien Pan złożyć w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oświadczenie składa się nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik, który zaczyna wynajmowanie lokalu w trakcie roku podatkowego – do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

Wynajem mieszkania i podatek w formie ryczałtu

Jeżeli zdecyduje się Pan na opłacanie podatku w formie ryczałtu, będzie Pan obowiązany za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania. Może Pan również obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego – w terminie złożenia zeznania, jeżeli zawiadomi Pan naczelnika urzędu skarbowego, że wybrał Pan kwartalne opłacanie ryczałtu.

Stawkę podatku 8,5% płaci się do przychodów w wysokości 4000 euro (według kursu NBP z 30 września 2007 r. – jest to 15 072 zł). Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20% przychodów.

Możecie Państwo złożyć pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków.

Jeżeli umowa najmu mieszkania jest zawarta na piśmie, to nie będzie Pan musiał prowadzić żadnej ewidencji związanej z najmem.

Opodatkowanie na zasadach ogólnych przychodów od najmu mieszkania

Jeżeli zechce Pan podlegać opodatkowaniu na zasadach ogólnych na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to – w przeciwieństwie do ryczałtu – opodatkowaniu podlega dochód z najmu, a nie przychód. Podatek będzie naliczany według obowiązującej skali podatkowej 19%, 30% i 40%.

Należy pamiętać, że jeżeli zdecyduje się Pan na opodatkowanie dochodu z najmu na zasadach ogólnych, to będzie Pan mógł od przychodu odliczyć koszty, jakie ewentualnie poniesie Pan w związku z najmem lokalu.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy, którzy osiągają dochody m.in. z najmu lub dzierżawy, są obowiązani bez wezwania wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy. Obowiązek wpłaty zaliczek powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te (przychody pomniejszone o koszty uzyskania) przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłaty podatku – w 2008 r. jest to kwota 3091 zł.

Trudno powiedzieć, która forma opodatkowania będzie korzystniejsza w Pana przypadku. To zależy od bardzo wielu okoliczności. W niektórych wypadkach korzystniejsze jest opodatkowanie na zasadach ogólnych, a w innych na zasadach ryczałtu.

Wydaje się, iż w sytuacji, w której przychód z najmu będzie niewielki – poniżej 15 072 zł – i nie będą Państwo ponosić nakładów w związku z najmem, korzystniejsze będzie opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodu z najmu.