Niski czynsz za najem mieszkania a urząd skarbowy

Stan prawny aktualny na 14 czerwca 2026 r. W opisanej sytuacji małżonkowie mogą wynająć mieszkanie siostrze za niewielki czynsz, np. 300 zł miesięcznie plus opłaty licznikowe. Kluczowe jest jednak to, aby umowa była spisana, czynsz faktycznie płacony, a zasady ponoszenia opłat dodatkowych opisane precyzyjnie.

Czy można wynająć mieszkanie rodzinie za niski czynsz?

Tak. Przepisy Kodeksu cywilnego nie zakazują wynajmowania mieszkania członkowi rodziny ani nie wskazują minimalnej wysokości czynszu. Zgodnie z istotą najmu wynajmujący oddaje rzecz do używania, a najemca płaci umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach, ale jego wysokość pozostaje co do zasady elementem swobody umów.

Nie oznacza to jednak, że całkowicie obojętne jest, jak strony opiszą i wykonają umowę. Jeżeli czynsz jest rażąco niski, a najemca faktycznie korzysta z mieszkania jak z lokalu bezpłatnego, urząd skarbowy może pytać, czy strony rzeczywiście zawarły odpłatny najem, czy raczej użyczenie albo inną formę nieodpłatnego lub częściowo odpłatnego świadczenia.

W praktyce przy najmie rodzinnym najbezpieczniej jest ustalić choćby niski, ale realnie płacony czynsz, wskazać w umowie termin płatności, sposób zapłaty oraz oddzielnie opisać media, czynsz administracyjny i inne opłaty eksploatacyjne.

Jak rozliczyć najem wspólnego mieszkania przez małżonków?

Jeżeli mieszkanie zostanie kupione w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, zasadniczo będzie składnikiem majątku wspólnego. Przychód z najmu takiego mieszkania przypada wtedy małżonkom po połowie, chyba że małżonkowie złożą oświadczenie, że całość przychodu z najmu będzie opodatkowywać jeden z nich.

Najem prywatny jest obecnie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Jeżeli małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej złożą oświadczenie o rozliczaniu całości przychodu przez jednego z nich, limit dla stawki 8,5% wynosi 200 000 zł.

Oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego małżonka należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym małżonkowie uzyskali pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu. Jeżeli pierwszy przychód pojawi się w grudniu, termin upływa z końcem roku podatkowego.

Ryczałt wpłaca się zasadniczo miesięcznie do 20. dnia następnego miesiąca, a rozliczenia rocznego dokonuje się w PIT-28 do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Szerzej o takim sposobie rozliczenia piszemy w materiale dotyczącym tego, jak działa najem w ryczałcie.

Czy urząd skarbowy może podważyć zbyt niski czynsz?

Urząd skarbowy nie podważa automatycznie samej umowy tylko dlatego, że czynsz jest niski. Przy najmie prywatnym punktem wyjścia jest przychód faktycznie otrzymany albo postawiony do dyspozycji wynajmującego. Jeżeli więc strony umówiły się na 300 zł miesięcznie i kwota ta jest rzeczywiście płacona, to od tej kwoty zasadniczo oblicza się ryczałt.

Ryzyko rośnie wtedy, gdy okoliczności wskazują na pozorność umowy albo próbę ukrycia rzeczywistych rozliczeń. Przykładowo urząd może zainteresować się sprawą, gdy czynsz nie jest płacony, gdy najemca dodatkowo finansuje właścicielowi remonty niezwiązane z bieżącym używaniem lokalu, gdy opłaca prywatne zobowiązania właściciela albo gdy w dokumentach pojawiają się sprzeczne kwoty.

W sprawach podatkowych pojęcie wartości rynkowej ma znaczenie w różnych sytuacjach, zwłaszcza przy transakcjach dotyczących nieruchomości. W praktyce porównanie z rynkiem może być argumentem dla urzędu, gdy stawka jest skrajnie niska i brak racjonalnego wyjaśnienia. O tym, jak fiskus patrzy na wartość rynkową przy nieruchomościach, piszemy w osobnym materiale.

Wynajem mieszkania siostrze za 300 zł plus opłaty licznikowe można więc obronić, jeżeli ma gospodarcze i rodzinne uzasadnienie, jest opisany w umowie i faktycznie wykonywany. Samo pokrewieństwo nie jest zakazem, ale wymaga większej dbałości o dokumenty.

Media, czynsz administracyjny i opłaty licznikowe

Przy najmie mieszkania trzeba odróżnić czynsz należny właścicielowi od opłat eksploatacyjnych. Jeżeli umowa stanowi, że najemca sam ponosi koszty mediów, czynszu administracyjnego, wywozu odpadów lub innych opłat licznikowych, a właściciel jedynie przekazuje te kwoty dalej do dostawców lub wspólnoty, takie kwoty co do zasady nie są wynagrodzeniem wynajmującego.

Inaczej może być wtedy, gdy strony umawiają się na jedną ryczałtową kwotę bez rozbicia na czynsz i opłaty. Jeżeli najemca płaci właścicielowi jedną kwotę, a z umowy nie wynika, że właściciel działa tylko jako pośrednik w przekazywaniu opłat, urząd może potraktować całą wpłatę jako przychód z najmu.

Dlatego w umowie warto zapisać osobno: czynsz najmu, opłaty administracyjne, media według zużycia oraz sposób dokumentowania tych opłat. Dobrą praktyką jest przelew bankowy i przechowywanie rachunków, rozliczeń wspólnoty, faktur oraz potwierdzeń płatności.

Niski czynsz a użyczenie mieszkania

Jeżeli strony nie chcą pobierać żadnego czynszu, właściwszą konstrukcją może być umowa użyczenia. Użyczenie polega na nieodpłatnym oddaniu rzeczy do używania. Właściciel prywatnego mieszkania zasadniczo nie uzyskuje wtedy przychodu tylko dlatego, że pozwala komuś mieszkać bez czynszu.

Trzeba jednak pamiętać o skutkach po stronie osoby korzystającej z lokalu. U osoby, która korzysta z mieszkania bezpłatnie albo za kwotę niższą od wartości świadczenia, może powstać przychód z nieodpłatnego albo częściowo odpłatnego świadczenia. Wartość takiego świadczenia przy udostępnieniu lokalu ustala się zasadniczo według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby przy zawarciu umowy najmu.

W opisanej sprawie istotne jest jednak zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT. Obejmuje ono wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Siostra należy do I grupy podatkowej względem rodzeństwa, a szwagier co do zasady mieści się w II grupie. Dlatego użyczenie mieszkania siostrze przez małżonków zwykle nie powinno powodować u niej PIT od nieodpłatnego świadczenia.

Inaczej należy oceniać użyczenie mieszkania osobie niespokrewnionej albo sytuację, w której korzystający przejmuje na siebie zobowiązania właściciela wykraczające poza zwykłe koszty używania lokalu. Wtedy trzeba sprawdzić, czy powstaje opodatkowany przychód i po czyjej stronie.

Co warto wpisać do umowy najmu przy symbolicznym czynszu?

Przy niskim czynszu umowa powinna być szczególnie konkretna. Warto wskazać w niej:

• dane właścicieli i najemcy oraz informację, że mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków,
• wysokość czynszu, termin płatności i numer rachunku bankowego,
• oddzielne zasady rozliczania mediów, czynszu administracyjnego i innych opłat eksploatacyjnych,
• czas trwania umowy i zasady wypowiedzenia,
• obowiązki najemcy dotyczące bieżących napraw, utrzymania lokalu i rozliczania zużycia mediów,
• protokół zdawczo-odbiorczy z opisem stanu mieszkania i licznikami.

Taka dokumentacja nie eliminuje wszystkich pytań ze strony urzędu, ale znacząco ułatwia wykazanie, że umowa jest rzeczywista, a rozliczenie podatku odpowiada faktycznym ustaleniom stron.

FAQ

Czy urząd skarbowy może nakazać podwyższenie czynszu do stawek rynkowych?

Co do zasady urząd nie zmienia umowy najmu ani nie narzuca stronom konkretnej stawki czynszu. Może jednak badać, czy umowa jest rzeczywista, czy czynsz jest faktycznie płacony i czy pod pozorem niskiego czynszu nie ukryto innego świadczenia.

Czy 300 zł miesięcznie za mieszkanie dla siostry może być legalnym czynszem?

Tak, taka stawka może być dopuszczalna, zwłaszcza przy najmie rodzinnym. Warto jednak mieć pisemną umowę, przelewy potwierdzające zapłatę i jasny zapis, że media oraz opłaty administracyjne ponosi najemca osobno.

Od jakiej kwoty zapłacić ryczałt przy niskim czynszu?

Ryczałt płaci się od przychodu z najmu, czyli zasadniczo od czynszu otrzymanego albo należnego właścicielowi. Jeżeli opłaty za media są w umowie wyodrębnione jako koszty najemcy, zwykle nie zwiększają przychodu właściciela.

Czy małżonkowie muszą rozliczać najem po połowie?

Nie zawsze. Przy wspólności majątkowej mogą złożyć oświadczenie, że całość przychodu z najmu wspólnego mieszkania rozlicza jeden z małżonków. Bez takiego oświadczenia każdy z małżonków rozlicza swoją część przychodu.

Czy użyczenie mieszkania siostrze powoduje podatek?

Po stronie właściciela prywatnego mieszkania samo nieodpłatne użyczenie zasadniczo nie powoduje przychodu. Po stronie siostry może powstać nieodpłatne świadczenie, ale świadczenia od osób z I i II grupy podatkowej są objęte zwolnieniem z PIT.

Czy lepiej zawrzeć umowę najmu czy użyczenia?

To zależy od faktycznych ustaleń stron. Jeżeli ma być płacony choćby niski czynsz, właściwa jest umowa najmu. Jeżeli lokal ma być udostępniony bez wynagrodzenia, bardziej adekwatna jest umowa użyczenia. Nie warto nazywać umowy najmem, jeżeli w praktyce czynsz nie ma być płacony.

Podsumowanie

Symboliczny czynsz za najem mieszkania członkowi rodziny jest dopuszczalny, ale wymaga starannego udokumentowania. Najważniejsze jest to, aby umowa była rzeczywista, czynsz faktycznie płacony, a opłaty eksploatacyjne jasno oddzielone od wynagrodzenia właściciela. Małżonkowie wynajmujący wspólne mieszkanie mogą rozliczać przychód po połowie albo złożyć oświadczenie, że całość rozlicza jedno z nich.

Jeżeli mieszkanie ma być udostępnione zupełnie bezpłatnie, należy rozważyć użyczenie. Przy siostrze skutki podatkowe są zwykle łagodniejsze niż przy osobie obcej, ponieważ nieodpłatne świadczenia od osób z I i II grupy podatkowej korzystają ze zwolnienia z PIT. W każdej nietypowej sytuacji, szczególnie przy bardzo niskiej stawce lub dodatkowych rozliczeniach, warto ocenić konkretną umowę przed jej podpisaniem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350; aktualny tekst aktu dostępny również w systemie SIP LEX.

2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930.

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

4. Ministerstwo Finansów, serwis podatki.gov.pl: Dochody z najmu.