Zabudowana działka - własność działki a własność budynków

Czy właściciel działki jest też właścicielem budynków?

Jeżeli jest Pan obecnie jedynym właścicielem spornej nieruchomości, na której znajdują się opisane budowle, to własność tych budowli rozciąga się na Pana rzecz, albowiem budynki są trwałe związane z gruntem, na którym stoją. Zgodnie bowiem z treścią art. 191 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”.

Prawnym wyrazem opisanego powyżej połączenia rzeczy jest zastosowany przez ustawodawcę prawnorzeczowy status części składowej rzeczy nadrzędnej, która nie może stanowić odrębnego przedmiotu własności i innych praw rzeczowych (por. art. 47 § 1 K.c.), w tym także nie może być przedmiotem samoistnego posiadania w rozumieniu art. 336 in principio K.c. (E. Gniewek, w: Kodeks cywilny. Komentarz, s. 113). Własność rzeczy rozciąga się więc automatycznie na przedmiot, który stał się częścią składową tej rzeczy, a wszystkie istniejące na tym przedmiocie prawa rzeczowe wygasają. Oznacza to, że określona rzecz złożona jest w całości jednym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Tym samym uważa się, że część składowa dzieli los prawny całości, do której należy, co powoduje, że skutki prawne określonego zdarzenia prawnego, choćby jakiejkolwiek czynności prawnej (rozporządzenia), orzeczenia sądowego, czy decyzji administracyjnej, obejmują całą rzecz, razem z jej częściami składowymi (A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne, s. 238-239).

Konieczne wprowadzenie zmian w księdze wieczystej

Z uwagi na powyższe, w momencie budowy domu lub innych budowli na nieruchomości – to właściciel nieruchomości gruntowej stał się jej właścicielem, a więc właścicielem budowli. Dlatego też nie ma znaczenia, jaki jest zapis w księdze wieczystej – należy go zaktualizować, albowiem jeżeli Pan jest właścicielem nieruchomości gruntowej, na której znajdują się budynki, to jest Pani także właścicielem budynków.