Podział geodezyjny drogi gminnej z urzędu

Stan prawny: 17 lipca 2026 r.

Kiedy gmina może podzielić geodezyjnie drogę gminną z urzędu?

Podstawą do wszczęcia podziału z urzędu jest art. 97 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli:

• podział jest niezbędny do realizacji celów publicznych – art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, albo
• nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste – art. 97 ust. 3 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W opisanej sytuacji, gdy chodzi o drogę gminną będącą własnością gminy, praktyczną podstawą jest najczęściej art. 97 ust. 3 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, ten tryb nie może być zastosowany wyłącznie na tej podstawie.

Sam fakt, że część drogi jest zbędna i ma zostać sprzedana, nie zwalnia gminy z obowiązku przeprowadzenia formalnego postępowania podziałowego. Podział zatwierdza wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji administracyjnej na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Czy trzeba wydać postanowienie opiniujące wstępny projekt podziału?

Tak, co do zasady trzeba. Art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Opinia jest wydawana w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie – art. 93 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Oznacza to, że typowy podział gminnej nieruchomości drogowej przebiega dwuetapowo:

W aktualnym stanie prawnym nie ma ogólnego przepisu, który zwalniałby z opiniowania tylko dlatego, że podział jest dokonywany z urzędu. Dawne rozporządzenie Rady Ministrów z 17 lutego 1998 r. w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości przewidywało takie uproszczenie, ale zostało uchylone i nie obowiązuje. Obecnie stosuje się ustawę o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.

Kiedy postanowienie opiniujące nie jest potrzebne?

Wyjątkiem są podziały wskazane w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Art. 93 ust. 4 tej ustawy wprost wyłącza te podziały spod obowiązku opiniowania zgodności z planem miejscowym.

Art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala dokonać podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w razie braku planu – niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy, między innymi w celu:

• zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, jeżeli spełnione są warunki z art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
• wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze – art. 95 pkt 2 tej ustawy,
• wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa – art. 95 pkt 3 tej ustawy,
• realizacji roszczeń do części nieruchomości wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami albo z odrębnych ustaw – art. 95 pkt 4 tej ustawy,
• wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją dotyczącą lokalizacji lub realizacji inwestycji drogowej, jeżeli spełnione są przesłanki właściwych przepisów szczególnych – art. 95 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
• wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego – art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
• wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych – art. 95 pkt 8 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jeżeli podział gminnej drogi ma jedynie wydzielić zbędny fragment do sprzedaży, zwykle nie będzie to automatycznie przypadek z art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wtedy należy przyjąć standardową procedurę: postanowienie opiniujące, a następnie decyzja zatwierdzająca podział.

Plan miejscowy, warunki zabudowy i dostęp do drogi publicznej

Art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga, aby podział nieruchomości był zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek – art. 93 ust. 2 tej ustawy.

Jeżeli dla terenu nie ma planu miejscowego, zastosowanie ma art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podział jest wtedy dopuszczalny, gdy nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli taka decyzja została wydana.

Trzeba także pamiętać o art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten wymaga, aby projektowane działki gruntu miały dostęp do drogi publicznej. Dostęp może wynikać bezpośrednio z położenia działki przy drodze publicznej albo pośrednio, na przykład przez wydzielenie drogi wewnętrznej lub ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Sprzedaż wydzielonej części drogi gminnej

Jeżeli wydzielona część nadal jest drogą publiczną, gmina nie powinna traktować jej jak zwykłej działki do sprzedaży. Art. 2a ust. 2 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych stanowi, że drogi gminne stanowią własność właściwego samorządu gminy. Droga publiczna nie jest więc zwykłym składnikiem mienia komunalnego przeznaczonym do swobodnego obrotu.

Jeżeli dany fragment jest zbędny dla drogi i ma zostać zbyty, należy najpierw ustalić, czy wciąż stanowi część drogi publicznej lub pasa drogowego. W razie potrzeby konieczne jest przeprowadzenie procedury pozbawienia drogi albo jej odcinka dotychczasowej kategorii, zgodnie z art. 10 ustawy o drogach publicznych. Dla dróg gminnych znaczenie ma także art. 7 ust. 2 ustawy o drogach publicznych, zgodnie z którym zaliczenie drogi do kategorii dróg gminnych następuje w drodze uchwały rady gminy po zasięgnięciu opinii właściwego zarządu powiatu.

Dopiero po uporządkowaniu statusu prawnego gruntu można oceniać sprzedaż na zasadach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Art. 13 ust. 1 tej ustawy przewiduje, że nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, w szczególności sprzedaży. Przy zbywaniu nieruchomości gminnej trzeba jednak uwzględnić między innymi:

• art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami – obowiązek sporządzenia i podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia,
• art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – zasadę sprzedaży w drodze przetargu, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek,
• art. 37 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – katalog przypadków sprzedaży bezprzetargowej, na przykład zbycie nieruchomości na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo, albo sprzedaż części nieruchomości poprawiającej warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, jeżeli spełnione są warunki z art. 37 ust. 2 pkt 6 tej ustawy,
• art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym – kompetencję rady gminy do określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości gminnych, a do czasu ich określenia wymóg zgody rady na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Jeżeli sprawa dotyczy przejęcia cudzej nieruchomości pod drogę publiczną, a nie sprzedaży zbędnego gruntu gminnego, zastosowanie mogą mieć inne reguły, w tym art. 98 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące przejścia działek wydzielonych pod drogi publiczne oraz odszkodowania. W praktyce warto wtedy osobno przeanalizować wykup pod drogę.

Jak wygląda praktyczna procedura podziału?

W praktyce postępowanie obejmuje kilka kroków. Ich kolejność może się różnić w zależności od stanu faktycznego, ale najczęściej wygląda następująco:

1. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości: właściciel, księga wieczysta, ewidencja gruntów, status drogi publicznej, ewentualne obciążenia.
2. Sprawdzenie planu miejscowego, a przy jego braku – przesłanek z art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ewentualnej decyzji o warunkach zabudowy.
3. Przygotowanie wstępnego projektu podziału zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.
4. Wydanie postanowienia opiniującego projekt podziału na podstawie art. 93 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, chyba że chodzi o przypadek z art. 95 tej ustawy.
5. Opracowanie właściwego projektu podziału przez uprawnionego geodetę i przyjęcie dokumentacji do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
6. Wydanie decyzji zatwierdzającej podział na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
7. Ujawnienie zmian w ewidencji gruntów i budynków oraz, w razie potrzeby, w księdze wieczystej.
8. Podjęcie dalszych czynności dotyczących sprzedaży wydzielonej działki, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i ustawą o samorządzie gminnym.

Jeżeli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, należy dodatkowo uwzględnić art. 96 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział takiej nieruchomości.

Środki zaskarżenia

Na postanowienie opiniujące wstępny projekt podziału przysługuje zażalenie, co wynika z art. 93 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Termin do wniesienia zażalenia wynosi 7 dni od doręczenia postanowienia – art. 141 § 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego.

Od decyzji zatwierdzającej podział przysługuje odwołanie. Termin do wniesienia odwołania wynosi 14 dni od doręczenia decyzji – art. 129 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. W sprawach prowadzonych przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta organem odwoławczym jest co do zasady samorządowe kolegium odwoławcze – art. 17 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego.

FAQ

Czy przy podziale drogi gminnej z urzędu zawsze potrzebna jest decyzja?

Tak. Podział nieruchomości zatwierdza decyzją wójt, burmistrz albo prezydent miasta na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dotyczy to także podziału wszczynanego z urzędu.

Czy zawsze trzeba opiniować wstępny projekt podziału?

Co do zasady tak, ponieważ art. 93 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje postanowienie opiniujące. Wyjątkiem są podziały wymienione w art. 95 tej ustawy, dla których art. 93 ust. 4 wyłącza obowiązek opiniowania.

Czy gmina może sprzedać część drogi publicznej?

Nie powinna sprzedawać gruntu, który nadal ma status drogi publicznej. Najpierw trzeba ustalić i ewentualnie zmienić status drogi zgodnie z ustawą o drogach publicznych, zwłaszcza art. 2a i art. 10 tej ustawy. Dopiero potem można analizować sprzedaż według ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Co, jeśli dla terenu nie ma miejscowego planu?

Wtedy stosuje się art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podział jest dopuszczalny, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo odpowiada warunkom określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli taka decyzja została wydana.

Czy sąsiad może zaskarżyć podział drogi gminnej?

To zależy od tego, czy ma interes prawny w rozumieniu art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego. Samo sąsiedztwo zwykle nie wystarcza. Jeżeli jednak podział wpływa na dostęp do drogi, służebność albo inne konkretne uprawnienie wynikające z przepisu prawa, sytuację trzeba ocenić indywidualnie.

Źródła

• Art. 93, art. 94, art. 95, art. 96, art. 97, art. 98, art. 13, art. 35 i art. 37 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 2a, art. 7 i art. 10 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.
• Art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.
• Art. 17 pkt 1, art. 28, art. 129 § 2 i art. 141 § 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego.
• Rozporządzenie Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.