Jak przeprowadzić rozbiórkę budynku w granicy działki?

Wykonanie robót budowlanych do których potrzebne jest wejście na nieruchomość sąsiada

Nakaz rozbiórki wydany przez PINB nie jest podstawą samą w sobie do tego, aby podczas prac korzystać z gruntu sąsiada. Niemniej, jeśli chodzi o wykonanie robót budowlanych, do których potrzebne jest wejście, skorzystanie z działki sąsiada, to nie ma obligatoryjnego wymogu składania jakichkolwiek pism. Jeśli dogada się Pan z sąsiadem, może po prostu przeprowadzić rozbiórkę bez wspierania tego jakimikolwiek dodatkowymi procedurami.

Mimo wszystko nie zawsze sąsiad musi wyrazić zgodę na naszą prośbę – istnieją wówczas instrumenty prawne, aby mimo to móc z gruntu sąsiada skorzystać. Należy wówczas wystąpić z wnioskiem do starosty o wydanie decyzji administracyjnej o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości.

Uzyskanie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości w trybie administracyjnym

Możliwość uzyskania zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości w trybie administracyjnym została przewidziana w art. 47 Prawa budowlanego (Dz.U.2013.1409 j.t.):

„Art. 47. 1. Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

2. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

3. Inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.”

Wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania robót budowlanych

W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa powyżej, właściwy organ ma kompetencje do wydania decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania robót budowlanych. Takim organem jest starosta. Ma on 14 dni na rozstrzygnięcie złożonego wniosku i wydanie decyzji.

Starosta w postępowaniu administracyjnym poprzedzającym wydanie decyzji musi zbadać, czy została podjęta próba uzgodnienia warunków z właścicielem sąsiedniej nieruchomości. To bardzo istotne: nie można występować z wnioskiem do starosty bez wcześniejszej próby porozumienia się z sąsiadem. Przesłanką wystąpienia w wnioskiem jest nieudana próba polubownego ustalenia warunków takiego wejścia, przy czym nie ma znaczenia, dlaczego porozumienia nie osiągnięto.

Obowiązkiem starosty jest też ustalenie, czy wejście na nieruchomość jest niezbędne. Jeśli jedynie ułatwia przeprowadzenie prac, nie jest to wystarczającą przesłanką wydania pozytywnej decyzji. „Ustawodawca nie przewiduje automatycznej decyzji o wejściu i korzystaniu z sąsiedniej nieruchomości w razie nieuzyskania porozumienia między inwestorem a właścicielem tej nieruchomości. Może ona zostać wydana dopiero po ocenie organu dotyczącej zasadności wniosku dotyczącego wyrażenia zgody na wejście na sąsiednią nieruchomość”. Stwierdził tak WSA w Warszawie w wyroku z dnia 14 stycznia 2010 r. (sygn. akt VII SA/Wa 1451/09).

Jeśli starosta uzna, że wniosek inwestora jest zasadny, to określa w decyzji administracyjnej granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. W decyzji powinno znaleźć się nie tylko wskazanie rodzaju zamierzonych robót budowlanych, lecz również sposobu korzystania z nieruchomości sąsiedniej (np. postawienie rusztowania, określenie szerokości gruntu, który może być tymczasowo zajęty), a także określenie terminu korzystania z tej nieruchomości (liczonego od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna).