Wynajęcie domu ambasadzie i zabezpieczenie czynszu

Wynajem domu ambasadzie – kto powinien być stroną umowy?

Przy wynajmowaniu domu zagranicznej placówce dyplomatycznej pierwsze i najważniejsze pytanie brzmi: kto ma być stroną umowy. W języku potocznym mówimy o wynajmie „ambasadzie”, ale w sensie prawnym ambasada nie powinna być traktowana jak zwykła spółka, fundacja czy osoba fizyczna.

Misja dyplomatyczna jest przedstawicielstwem państwa wysyłającego w państwie przyjmującym. W praktyce oznacza to, że czynności związane z najmem powinny być dokonywane przez państwo obce, działające przez właściwy organ lub osobę prawidłowo umocowaną, np. ambasadora albo inną osobę upoważnioną zgodnie z prawem państwa wysyłającego i praktyką dyplomatyczną.

Dlatego w umowie nie należy poprzestawać na oznaczeniu strony jako „Ambasada Państwa A”. Bezpieczniejsze jest oznaczenie w rodzaju: „Państwo A, działające przez Ambasadę Państwa A w Rzeczypospolitej Polskiej, reprezentowane przez...” albo inne oznaczenie zaakceptowane po analizie dokumentów pełnomocnictwa i praktyki danego państwa.

Przed podpisaniem umowy warto zażądać co najmniej:

• dokumentu potwierdzającego, że osoba podpisująca umowę może reprezentować państwo obce przy zawarciu umowy najmu,
• pisemnego potwierdzenia, czy nieruchomość będzie używana jako pomieszczenia misji, rezydencja szefa misji, biuro, magazyn czy lokal mieszkalny dla personelu,
• wskazania rachunku, z którego będą dokonywane płatności, oraz osoby odpowiedzialnej za kontakt w sprawach rozliczeń,
• akceptacji polskiej wersji językowej umowy albo jednoznacznego wskazania, która wersja językowa jest rozstrzygająca.

Ambasada nie ma samodzielnej zdolności sądowej

Ważne znaczenie nadal ma postanowienie Sądu Najwyższego z 25 maja 2007 r., sygn. I CSK 6/07. Sąd Najwyższy wskazał w nim, że ambasada państwa obcego w Polsce nie ma zdolności sądowej. Sprawa dotyczyła między innymi roszczeń o odszkodowanie za zniszczenie nieruchomości wynajmowanej na potrzeby placówki oraz roszczeń związanych z przedwczesnym wypowiedzeniem umowy najmu.

W praktyce oznacza to, że pozew skierowany przeciwko samej ambasadzie może zostać odrzucony, bo ambasada nie jest odrębnym od państwa podmiotem prawa. Jeżeli już dochodzi do sporu, pozwanym powinno być właściwie oznaczone państwo obce, a nie sama placówka. Błąd w oznaczeniu strony może opóźnić sprawę, zwiększyć koszty, a w skrajnym przypadku zamknąć drogę do merytorycznego rozpoznania pozwu.

To rozróżnienie ma znaczenie już na etapie negocjowania umowy. Jeżeli w umowie wpisze się nieprawidłowego kontrahenta, późniejsze dochodzenie roszczeń może stać się znacznie trudniejsze. Warto więc zadbać, aby komparycja umowy, podpisy, pieczęcie, pełnomocnictwa i korespondencja dyplomatyczna tworzyły spójny zestaw dokumentów.

Jurysdykcja polskiego sądu a immunitet państwa obcego

Jeżeli nieruchomość znajduje się w Polsce, polskie przepisy procesowe mogą przemawiać za jurysdykcją sądów polskich w wielu sprawach związanych z najmem lub używaniem tej nieruchomości. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje między innymi jurysdykcję krajową dla zobowiązań wykonywanych w Polsce, a w sprawach dotyczących używania nieruchomości położonej w Polsce wskazuje również jurysdykcję wyłączną, z zastrzeżeniem spraw o czynsz i inne należności związane z używaniem lub pobieraniem pożytków.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że spór z państwem obcym będzie prosty. Jurysdykcja krajowa i immunitet państwa obcego to dwa odrębne zagadnienia. Sąd może mieć podstawę do rozpoznania danej kategorii sprawy, a mimo to badać, czy pozwane państwo obce korzysta z immunitetu jurysdykcyjnego.

We współczesnym prawie międzynarodowym istotne jest rozróżnienie czynności władczych państwa oraz czynności o charakterze prywatnoprawnym lub handlowym. Umowa najmu może mieć charakter cywilnoprawny, ale przeznaczenie nieruchomości na placówkę dyplomatyczną łączy ją z wykonywaniem funkcji państwa obcego. Dlatego nie należy zakładać, że sam fakt podpisania umowy najmu pozwoli bez przeszkód prowadzić zwykły proces i zwykłą egzekucję.

Właśnie dlatego w umowie powinny znaleźć się postanowienia dotyczące jurysdykcji, prawa właściwego, sposobu doręczeń, reprezentacji, procedury polubownego rozwiązania sporu oraz możliwie wyraźnego zrzeczenia się immunitetu w zakresie dopuszczalnym przez prawo. Takie postanowienia nie gwarantują pełnego sukcesu, ale znacząco poprawiają pozycję wynajmującego.

Dlaczego problemem może być nie tylko czynsz, ale także zwrot domu?

Przy zwykłej umowie najmu wynajmujący myśli przede wszystkim o zaległym czynszu, kaucji, odszkodowaniu za zniszczenia i wypowiedzeniu umowy. Przy najmie na cele placówki dyplomatycznej trzeba dodać jeszcze jeden, bardzo poważny problem: możliwość faktycznego odzyskania nieruchomości.

Konwencja wiedeńska o stosunkach dyplomatycznych przewiduje szczególną ochronę pomieszczeń misji. Pomieszczenia misji są nietykalne, a przedstawiciele państwa przyjmującego nie mogą do nich wkraczać bez zgody szefa misji. Ochrona ta ma służyć wykonywaniu funkcji dyplomatycznych, ale dla prywatnego właściciela nieruchomości może oznaczać poważne ograniczenia praktyczne.

Podobny problem występuje na gruncie egzekucji. Zgodnie z art. 1115 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego egzekucja jest niedopuszczalna w pomieszczeniach zajmowanych przez przedstawicielstwa dyplomatyczne, misje zagraniczne lub urzędy konsularne państw obcych w Polsce oraz w mieszkaniach osób korzystających z immunitetu, chyba że szef przedstawicielstwa, misji lub urzędu wyrazi na to zgodę.

W praktyce oznacza to, że nawet korzystny wyrok może nie wystarczyć do szybkiego odzyskania lokalu, usunięcia rzeczy z budynku albo zajęcia wyposażenia znajdującego się w środku. Ryzyko jest szczególnie duże, gdy nieruchomość ma być używana jako siedziba placówki, rezydencja szefa misji albo inny obiekt objęty ochroną dyplomatyczną.

Jakie zabezpieczenia warto negocjować przed podpisaniem umowy?

Najbezpieczniejsze są zabezpieczenia niezależne od samej placówki dyplomatycznej i możliwe do wykonania bez wchodzenia na teren nieruchomości. Zabezpieczenie powinno obejmować nie tylko bieżący czynsz, ale również odszkodowanie za zniszczenia, koszty przywrócenia domu do stanu poprzedniego, opłaty eksploatacyjne, kary umowne oraz ryzyko przedłużonego zajmowania nieruchomości po ustaniu umowy.

W praktyce warto rozważyć w szczególności:

• gwarancję bankową płatną na pierwsze żądanie wystawioną przez renomowany bank, najlepiej bank działający poza strukturą państwa wysyłającego,
• rachunek escrow lub depozyt u niezależnego podmiotu, z jasno opisanymi warunkami wypłaty na rzecz wynajmującego,
• czynsz płatny z góry za dłuższe okresy, np. kwartalnie, półrocznie lub rocznie,
• wysoką kaucję lub depozyt gwarancyjny, ale przechowywany w sposób niezależny od ambasady,
• pisemne zrzeczenie się immunitetu jurysdykcyjnego i egzekucyjnego w zakresie roszczeń wynikających z umowy, o ile takie zrzeczenie będzie skuteczne według prawa właściwego,
• klauzulę jurysdykcyjną poddającą spory sądom polskim albo starannie dobrany arbitraż, z jednoczesnym uregulowaniem wykonania orzeczenia,
• szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, dokumentację fotograficzną, inwentaryzację wyposażenia i opis stanu technicznego budynku,
• obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości oraz wskazanie, kto ponosi koszty szkód, awarii, remontów i nakładów,
• jasną procedurę opróżnienia i zwrotu nieruchomości po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy, z terminami, osobami kontaktowymi i zasadami rozliczenia.

Najważniejsze jest to, aby zabezpieczenie było realne. Depozyt na rachunku ambasady, zastaw na rzeczach znajdujących się w budynku albo ogólna deklaracja „państwo zapłaci” mogą w sporze okazać się niewystarczające.

Czego nie traktować jako wystarczającego zabezpieczenia?

Szczególną ostrożność należy zachować wobec zabezpieczeń, których wykonanie wymagałoby wejścia do pomieszczeń misji albo prowadzenia egzekucji z majątku używanego do celów urzędowych. Takie zabezpieczenia mogą dobrze wyglądać w umowie, ale być bardzo trudne do praktycznego wykorzystania.

Za słabe albo ryzykowne można uznać zwłaszcza:

• zastaw na wyposażeniu znajdującym się w wynajętym domu, jeżeli dom będzie używany jako placówka dyplomatyczna,
• zabezpieczenie wyłącznie na rachunku bankowym placówki, jeżeli środki są traktowane jako środki służące celom urzędowym,
• samą karę umowną bez niezależnego źródła zaspokojenia,
• ogólne zapewnienia ustne składane w toku negocjacji,
• umowę podpisaną przez osobę, której umocowania nie da się jednoznacznie potwierdzić.

Wynajmujący powinien dążyć do sytuacji, w której w razie problemów może odzyskać pieniądze z gwarancji bankowej, escrow lub innego niezależnego zabezpieczenia, bez konieczności prowadzenia egzekucji w budynku ambasady.

Czy warto podpisać umowę bez zabezpieczenia?

Podpisanie umowy bez realnego zabezpieczenia jest bardzo ryzykowne. Państwo obce może być wiarygodnym i stabilnym kontrahentem, ale w razie konfliktu wynajmujący nie działa w typowym układzie właściciel–najemca. Po drugiej stronie jest państwo, placówka dyplomatyczna i reżim prawny chroniący wykonywanie funkcji dyplomatycznych.

Nie oznacza to, że każda taka umowa jest zła. Oznacza to jednak, że przed jej podpisaniem trzeba negocjować znacznie twardziej niż przy zwykłym najmie. Jeżeli druga strona odmawia jakiegokolwiek zabezpieczenia, nie chce wskazać właściwego podmiotu umowy, unika potwierdzenia umocowania albo nie akceptuje zasad zwrotu nieruchomości, właściciel powinien poważnie rozważyć rezygnację z transakcji.

Minimalny pakiet bezpieczeństwa powinien obejmować prawidłowe oznaczenie państwa obcego jako strony, potwierdzenie reprezentacji, precyzyjny cel używania domu, silne zabezpieczenie finansowe, jurysdykcję i prawo właściwe, procedurę zwrotu nieruchomości oraz dokumentację stanu technicznego.

FAQ

Źródła

• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 37, art. 1103⁷, art. 1103⁸, art. 1113, art. 1115, art. 1115¹ i art. 1117 – tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Konwencja wiedeńska o stosunkach dyplomatycznych z 18 kwietnia 1961 r., w szczególności art. 1, art. 22, art. 30 i art. 31 – tekst konwencji w Bibliotece Sejmowej.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 25 maja 2007 r., I CSK 6/07, dotyczące braku zdolności sądowej ambasady państwa obcego w Polsce – orzeczenie w bazie SAOS.