Odwołanie wypowiedzenia umowy najmu

Czy najemca może odwołać wypowiedzenie umowy najmu?

W sprawie należy sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących oświadczeń woli (art. 60-65).

Szczególną uwagę należy zwrócić zwłaszcza na art. 61 § 1, zgodnie z którym „oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej”.

Art. 61 § 1 zdanie 2 przewiduje możliwość odwołania złożonego oświadczenia woli.

Odwołanie przesłanego adresatowi oświadczenia woli jest skuteczne tylko wtedy, gdy doszło ono jednocześnie z tym oświadczeniem albo wcześniej. Należy przyjąć, że odwołanie może nastąpić w jakikolwiek sposób, a więc bez względu na to, w jakiej drodze i w jakiej formie wyrażone lub wysłane zostało odwołane oświadczenie woli.

Odwołanie oświadczenia woli następuje w wyniku złożenia odrębnego oświadczenia, z którego wynika zamiar cofnięcia wcześniej złożonego oświadczenia woli i tym samym zapobieżenia wywołania przez to oświadczenie właściwych dla niego skutków prawnych.

Odwołanie oświadczenia woli

Dopuszczalność odwołania oświadczenia woli została ograniczona w czasie. Może ono nastąpić najpóźniej z chwilą, w której oświadczenie odwoływane doszło do adresata.

W doktrynie oraz orzecznictwie dopuszczono jednak możliwość odwołania oświadczenia woli także po upływie terminu do odwołania, o którym mowa w art. 61 § 1 zdanie 2 Kodeksu cywilnego, o ile adresat odwoływanego oświadczenia wyrazi na to zgodę (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 22.o2.2007 r., sygn. akt I ACa 916/06; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 05.07.2005 r., sygn. akt I PK 176/04; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23.10.1986 r., sygn. akt III PZP 62/86).

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie najemca na cofnięcie swego oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy najmu musi uzyskać Pana zgodę jako wynajmującego. Oczywiście nie musi Pan takiej zgody wyrażać, wówczas oświadczenie woli najemcy wywrze określone skutki prawne.

Czy wypowiedzenie umowy najmu jest ważne mimo że przyczyna podana w wypowiedzeniu faktycznie nie zaszła?

Dla jasności dodam, że wypowiedzenie umowy najmu jest jak najbardziej ważne, mimo że Pańskim zdaniem przyczyna podana w wypowiedzeniu faktycznie nie zaszła. Nie powoduje to jednak automatycznie nieważności takiego oświadczenia woli.

Można się jednak zastanowić nad skutecznością takiego wypowiedzenia, skoro przyczyna wypowiedzenia jest nieprawdziwa.

Należy przypomnieć, że w przypadku umów najmu zawartych na czas określony istotne jest także to, aby w umowie przewidziana była możliwość jej wypowiedzenia oraz wskazane przypadki to wypowiedzenie uzasadniające (art. 673 Kodeksu cywilnego), co warunkuje skuteczność wypowiedzenia.

Skoro najemca podał przyczynę nieistniejącą, to można zaryzykować stwierdzenie, że wypowiedzenie (mimo że jest ważne) to jednak będzie bezskuteczne. Najemca może rozwiązać umowę najmu, jednakże może zostać pozwany z tytułu niewykonania tej umowy najmu. Poniesie wtedy odpowiedzialność odszkodowawczą. Najemca może opuścić lokal i zaprzestać płacenia czynszu, oświadczając przy tym, że nie zamierza dalej wynajmować lokalu. Poniesie on jednak odpowiedzialność odszkodowawczą względem wynajmującego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 22 luty 2007 r., sygn. akt I ACa 916/06
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 05 lipca 2005 r., sygn. akt I PK 176/04
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 października 1986 r., sygn. akt III PZP 62/86