Odwołanie wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę

Czy najemca może odwołać wypowiedzenie umowy najmu?

Podstawą oceny jest art. 61 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem albo wcześniej.

W praktyce oznacza to, że jeżeli najemca wysłał wypowiedzenie i wynajmujący już mógł się z nim zapoznać, późniejsze pismo albo e-mail z informacją, że najemca zmienił zdanie, nie cofa automatycznie wypowiedzenia. Takie cofnięcie wymaga zgody wynajmującego.

Inaczej byłoby tylko wtedy, gdyby odwołanie dotarło do wynajmującego przed wypowiedzeniem albo dokładnie w tym samym czasie. Przykładowo: najemca wysyła wypowiedzenie pocztą, a następnie przed jego doręczeniem skutecznie przekazuje wynajmującemu informację, że odwołuje pismo. Wtedy można mówić o skutecznym odwołaniu bez potrzeby uzyskiwania dodatkowej zgody.

Jeżeli oświadczenia składane są elektronicznie, trzeba pamiętać o art. 61 § 2 Kodeksu cywilnego. Oświadczenie woli wyrażone w postaci elektronicznej jest złożone z chwilą, gdy zostało wprowadzone do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, aby adresat mógł zapoznać się z jego treścią. Liczy się więc nie samo napisanie wiadomości, ale realna możliwość zapoznania się z nią przez adresata.

Odwołanie wypowiedzenia po jego doręczeniu

Jeżeli wypowiedzenie już doszło do wynajmującego, najemca nie może jednostronnie narzucić wynajmującemu dalszego trwania umowy. Może poprosić o cofnięcie wypowiedzenia, ale wynajmujący może się na to zgodzić albo odmówić.

Zgoda wynajmującego może wynikać z wyraźnego oświadczenia, np. podpisanego aneksu, wymiany e-maili albo pisemnego potwierdzenia. Dla bezpieczeństwa nie warto opierać się wyłącznie na rozmowie telefonicznej. Najlepszym rozwiązaniem jest krótki dokument, w którym strony potwierdzają, że wypowiedzenie nie wywoła skutku albo że zawierają nową umowę od wskazanego dnia.

Takie podejście jest zgodne z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa, według którego po dojściu oświadczenia woli do adresata jego cofnięcie może być skuteczne, jeżeli adresat wyrazi na to zgodę. W sprawach najmu oznacza to w praktyce, że decyzja wynajmującego ma kluczowe znaczenie.

Najem na czas określony a skuteczność wypowiedzenia

Przy umowie najmu zawartej na czas nieoznaczony strony mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a jeżeli ich nie ustalono - z zachowaniem terminów ustawowych. Inaczej wygląda najem zawarty na czas oznaczony.

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że sama chęć wyprowadzki nie zawsze wystarczy. Trzeba sprawdzić, czy umowa przewiduje prawo wypowiedzenia, jaki jest termin wypowiedzenia i jakie przesłanki muszą wystąpić.

Jeżeli umowa najmu na czas określony nie zawiera żadnej klauzuli wypowiedzenia, najemca co do zasady nie może jej swobodnie wypowiedzieć przed końcem okresu, na jaki została zawarta. Jeżeli natomiast umowa dopuszcza wypowiedzenie tylko w konkretnych przypadkach, trzeba ustalić, czy wskazany przypadek rzeczywiście wystąpił.

Czy nieprawdziwa przyczyna wypowiedzenia powoduje nieważność pisma?

Nieprawdziwa przyczyna wypowiedzenia nie zawsze oznacza nieważność samego pisma. Oświadczenie najemcy mogło dojść do wynajmującego i formalnie zostać złożone. Problem dotyczy jednak tego, czy takie oświadczenie wywołuje skutek rozwiązania umowy.

Jeżeli strony zawarły umowę na czas określony i wypowiedzenie było dopuszczalne tylko w określonych sytuacjach, to brak rzeczywistej przyczyny może oznaczać, że wypowiedzenie jest nieskuteczne. W takiej sytuacji umowa może nadal trwać, a najemca, który mimo to opuści lokal i przestanie płacić czynsz, naraża się na roszczenia wynajmującego.

Jeżeli natomiast umowa pozwala najemcy wypowiedzieć umowę bez podawania przyczyny albo z zachowaniem określonego terminu, błędne wyjaśnienie motywów może mieć mniejsze znaczenie. Ostateczna ocena zależy od treści umowy, rodzaju najmu oraz sposobu sformułowania wypowiedzenia.

Co może zrobić wynajmujący, gdy najemca chce cofnąć wypowiedzenie?

Wynajmujący powinien najpierw ustalić, kiedy otrzymał wypowiedzenie i kiedy dotarło do niego ewentualne odwołanie. Jeżeli odwołanie było późniejsze, może odmówić zgody na cofnięcie wypowiedzenia.

W praktyce warto odpowiedzieć najemcy pisemnie, np. e-mailem albo listem, że wynajmujący nie wyraża zgody na cofnięcie wypowiedzenia i uznaje, że umowa zakończy się w terminie wynikającym ze złożonego wypowiedzenia. Jeżeli wynajmujący zgadza się na dalszy najem, powinien dopilnować podpisania aneksu albo nowej umowy.

Nie należy jednak stosować działań samowolnych, takich jak wymiana zamków bez podstawy prawnej, zatrzymanie rzeczy najemcy czy odcinanie mediów. Nawet gdy umowa ma się zakończyć, przekazanie lokalu, rozliczenie kaucji i ewentualne dochodzenie roszczeń powinny odbywać się w sposób udokumentowany i zgodny z prawem.

Co może zrobić najemca, jeżeli zmienił decyzję?

Najemca powinien jak najszybciej przekazać wynajmującemu jasne oświadczenie, że odwołuje wcześniejsze wypowiedzenie. Jeżeli wypowiedzenie jeszcze nie dotarło do wynajmującego, szybkie działanie może mieć decydujące znaczenie.

Jeżeli wypowiedzenie już zostało doręczone, najemca powinien poprosić wynajmującego o zgodę na jego cofnięcie. Warto od razu zaproponować konkretną treść aneksu, potwierdzenie dalszego trwania umowy oraz zasady rozliczeń, zwłaszcza gdy wynajmujący rozpoczął już poszukiwanie nowego najemcy.

Jeżeli wynajmujący nie wyrazi zgody, najemca powinien liczyć się z tym, że umowa zakończy się zgodnie ze złożonym wypowiedzeniem albo - przy wadliwym wypowiedzeniu umowy na czas określony - że spór będzie dotyczył dalszego obowiązku płacenia czynszu i ewentualnego odszkodowania.

Porozumienie stron zamiast sporu

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem po doręczeniu wypowiedzenia jest porozumienie stron. Może ono przewidywać, że strony zgodnie uznają wypowiedzenie za cofnięte, że najem trwa dalej na dotychczasowych warunkach albo że zostaje zawarta nowa umowa od określonej daty.

Porozumienie powinno wskazywać datę wcześniejszego wypowiedzenia, decyzję stron co do dalszego trwania najmu, wysokość czynszu, termin płatności, rozliczenie kaucji i ewentualne dodatkowe ustalenia. Przy najmie okazjonalnym trzeba dodatkowo zwrócić uwagę, czy zmiany nie wymagają zachowania formy pisemnej oraz czy dokumenty zabezpieczające najem pozostają aktualne.

FAQ

Czy najemca może cofnąć wypowiedzenie bez zgody wynajmującego?

Tylko wtedy, gdy odwołanie wypowiedzenia dotarło do wynajmującego jednocześnie z wypowiedzeniem albo wcześniej. Po doręczeniu wypowiedzenia potrzebna jest zgoda wynajmującego.

Czy zgoda na cofnięcie wypowiedzenia musi być pisemna?

Przepisy nie zawsze wymagają szczególnej formy, ale dla celów dowodowych zgoda powinna być pisemna albo co najmniej potwierdzona e-mailem. Najbezpieczniej podpisać aneks lub krótkie porozumienie.

Czy wynajmujący może odmówić cofnięcia wypowiedzenia?

Tak. Jeżeli wypowiedzenie już doszło do wynajmującego, może on odmówić zgody na cofnięcie wypowiedzenia. Wtedy umowa zakończy się zgodnie ze skutecznym wypowiedzeniem, chyba że samo wypowiedzenie było nieskuteczne z innych powodów.

Czy umowę najmu na czas określony można wypowiedzieć w każdej chwili?

Nie. Przy najmie na czas określony wypowiedzenie jest dopuszczalne w przypadkach określonych w umowie. Jeżeli umowa nie przewiduje takich przypadków, wcześniejsze jednostronne zakończenie najmu może być nieskuteczne.

Co jeśli najemca podał w wypowiedzeniu nieprawdziwą przyczynę?

Trzeba sprawdzić, czy umowa wymagała wystąpienia konkretnej przyczyny. Jeżeli tak, brak tej przyczyny może prowadzić do sporu o skuteczność wypowiedzenia i odpowiedzialność najemcy za dalsze obowiązki z umowy.

Czy e-mail może być skutecznym odwołaniem wypowiedzenia?

Może, jeżeli umowa nie wymaga innej formy i e-mail dotarł do adresata w sposób pozwalający zapoznać się z treścią. Przy sporze kluczowe będzie wykazanie daty i godziny doręczenia oraz treści wiadomości.

Podsumowanie

Odwołanie wypowiedzenia umowy najmu jest możliwe, ale jego skuteczność zależy przede wszystkim od momentu doręczenia. Jeżeli odwołanie dotarło do wynajmującego wcześniej albo jednocześnie z wypowiedzeniem, może zablokować skutki wypowiedzenia. Jeżeli jednak wypowiedzenie zostało już doręczone, najemca potrzebuje zgody wynajmującego.

Przy umowach na czas określony dodatkowo trzeba ocenić, czy wypowiedzenie było w ogóle dopuszczalne na podstawie umowy. Nieprawdziwa albo niewystępująca przyczyna może nie unieważniać samego pisma, ale może mieć zasadnicze znaczenie dla skuteczności rozwiązania najmu oraz roszczeń finansowych stron.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795 - ISAP.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 - ELI.
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 22 lutego 2007 r., sygn. akt I ACa 916/06.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2005 r., sygn. akt I PK 176/04.
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 października 1986 r., sygn. akt III PZP 62/86.