Umowa najmu z cudzoziemcem a zabezpieczenie właściciela

Czy polskie przepisy chronią najemcę cudzoziemca?

Tak. Jeżeli lokal znajduje się w Polsce, wynajem mieszkania podlega polskim przepisom. Ustawa o ochronie praw lokatorów nie uzależnia ochrony lokatora od obywatelstwa. Lokatorem jest m.in. najemca lokalu albo osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż własność, a więc również cudzoziemiec legalnie wynajmujący mieszkanie.

W praktyce oznacza to, że obywatelka Ukrainy, Białorusi, Gruzji, Indii czy innego państwa nie może zostać usunięta z mieszkania szybciej tylko dlatego, że nie jest obywatelką Polski. Jeżeli po zakończeniu umowy nie opuści lokalu dobrowolnie, właściciel musi skorzystać z legalnej procedury: wypowiedzenia umowy, postępowania sądowego albo – przy prawidłowym najmie okazjonalnym – z egzekucji na podstawie aktu notarialnego.

Kwestia obywatelstwa nie wpływa też sama przez się na zabezpieczenie najmu okazjonalnego. Znaczenie ma to, czy spełnione są ustawowe wymogi tej formy najmu i czy najemca rzeczywiście złożył wymagane oświadczenie notarialne.

Najem okazjonalny jako najważniejsze zabezpieczenie właściciela

Najem okazjonalny nadal jest najbezpieczniejszą formą wynajmu mieszkania osobie prywatnej, także cudzoziemcowi. Może z niego skorzystać właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, i powinna mieć formę pisemną.

Standardowo do umowy najmu okazjonalnego dołącza się trzy kluczowe dokumenty: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać po eksmisji, oraz oświadczenie właściciela tego innego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających.

Trzeba jednak uwzględnić aktualne przepisy dotyczące beneficjentów ochrony czasowej. Po zmianach obowiązujących od 5 marca 2026 r. art. 69 tzw. specustawy ukraińskiej został uchylony. Analogiczne uproszczenie znajduje się obecnie w art. 112e ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Jeżeli najemcą jest beneficjent ochrony czasowej, nie stosuje się wymogu wskazania lokalu zastępczego i przedstawienia zgody właściciela takiego lokalu. Nadal potrzebny jest jednak akt notarialny z poddaniem się egzekucji.

Jeżeli obywatelka Ukrainy mieszka w Polsce od kilku lat na podstawie zezwolenia pobytowego albo pozwolenia na pracę i nie korzysta z ochrony czasowej, nie należy automatycznie zakładać, że obejmuje ją powyższe uproszczenie. W takiej sytuacji bezpieczniej zebrać pełny zestaw załączników wymaganych dla zwykłego najmu okazjonalnego albo rozważyć zwykłą umowę najmu, mając świadomość większego ryzyka eksmisyjnego.

Właściciel powinien też pamiętać o zgłoszeniu najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia może pozbawić właściciela najważniejszych korzyści z najmu okazjonalnego.

Co zrobić, gdy najemca przestaje płacić czynsz?

Przy zwykłej umowie najmu nie można od razu wyrzucić najemcy, wymienić zamków ani odciąć mediów. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach również karną. Należy działać formalnie i udokumentować każdy etap.

Jeżeli najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, właściciel powinien najpierw uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych oraz bieżących należności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu z zachowaniem zasad przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli po rozwiązaniu albo wygaśnięciu umowy lokator nie opuszcza mieszkania, właściciel może wystąpić do sądu o nakazanie opróżnienia lokalu. Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia i klauzuli wykonalności sprawę kieruje się do komornika. To komornik, a nie właściciel, dokonuje przymusowego opróżnienia lokalu.

Przy prawidłowym najmie okazjonalnym droga jest krótsza. Po zakończeniu umowy właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, z podpisem urzędowo poświadczonym, i wyznacza termin nie krótszy niż 7 dni. Po bezskutecznym upływie terminu można wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie skierować sprawę do komornika.

Jak zabezpieczyć się przed podpisaniem umowy?

Właściciel może i powinien weryfikować najemcę, ale powinien robić to według obiektywnych kryteriów, a nie wyłącznie na podstawie narodowości. Dopuszczalne i rozsądne jest sprawdzenie dokumentu tożsamości, podstawy pobytu w Polsce, źródła dochodu, danych kontaktowych, liczby osób mających mieszkać w lokalu oraz możliwości terminowego regulowania czynszu i opłat.

W umowie warto dokładnie opisać wysokość czynszu, terminy płatności, zasady rozliczania mediów, wysokość kaucji, zakaz podnajmu bez zgody właściciela, obowiązek informowania o zmianie liczby mieszkańców, zasady kontroli stanu lokalu oraz konsekwencje zaległości. Przy najmie okazjonalnym kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki z dnia zawarcia umowy.

Dobrym zabezpieczeniem praktycznym jest protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami, precyzyjny wykaz wyposażenia, rozliczenie liczników w dniu wydania lokalu oraz zebranie aktualnych danych do doręczeń. Jeżeli najemca nie zna języka polskiego, umowa dwujęzyczna albo tłumaczenie najważniejszych postanowień znacząco zmniejsza ryzyko późniejszego sporu o to, czy najemca rozumiał swoje obowiązki.

Czy brak płatności wpływa na pobyt, pracę lub deportację cudzoziemca?

Sama zaległość czynszowa nie jest podstawą do deportacji, czyli w aktualnej terminologii do zobowiązania cudzoziemca do powrotu, ani do cofnięcia zezwolenia na pracę. Wojewoda, urząd do spraw cudzoziemców czy Straż Graniczna nie są organami egzekwującymi prywatne należności z umowy najmu.

Właściciel może dochodzić zapłaty zaległego czynszu, opłat, odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu oraz naprawienia szkód w mieszkaniu. Jeżeli zachowanie najemcy obejmuje oszustwo, groźby, zniszczenie mienia albo inne przestępstwo, sprawa może mieć również wymiar karny, ale nie wynika to z samego faktu bycia cudzoziemcem.

FAQ

Czy obywatel Ukrainy może podpisać najem okazjonalny?

Tak. Obywatel Ukrainy może być stroną umowy najmu okazjonalnego, jeżeli spełnione są wymogi tej formy najmu. Trzeba jednak ustalić, czy jest beneficjentem ochrony czasowej, bo od tego zależy, czy można skorzystać z uproszczenia dotyczącego braku lokalu zastępczego.

Czy każdy cudzoziemiec jest zwolniony ze wskazania lokalu zastępczego?

Nie. Zwolnienie nie obejmuje każdego cudzoziemca ani każdego obywatela Ukrainy. Dotyczy najemcy będącego beneficjentem ochrony czasowej. W innych przypadkach należy stosować standardowe wymogi najmu okazjonalnego.

Czy można zgłosić niepłacącego najemcę do Straży Granicznej?

Nie po to, aby przeprowadzić eksmisję albo odzyskać czynsz. Zaległość z umowy najmu jest sprawą cywilną. Organy do spraw cudzoziemców nie zastępują sądu ani komornika w sporze między właścicielem a najemcą.

Czy właściciel może wymienić zamki, gdy najemca nie płaci?

Nie. Samowolna wymiana zamków, odcięcie prądu lub utrudnianie korzystania z lokalu może narazić właściciela na odpowiedzialność. Nawet niesolidnego lokatora trzeba usunąć zgodnie z procedurą przewidzianą w przepisach.

Czy umowa z cudzoziemcem powinna być dwujęzyczna?

Przepisy co do zasady tego nie wymagają, ale w praktyce jest to zalecane, jeżeli najemca nie zna dobrze języka polskiego. Przy akcie notarialnym notariusz może wymagać tłumacza, aby mieć pewność, że najemca rozumie skutki składanego oświadczenia.

Podsumowanie

Wynajem mieszkania cudzoziemcowi nie wyłącza polskiej ochrony lokatorskiej i nie daje właścicielowi administracyjnej drogi do usunięcia najemcy z lokalu. Jeżeli właściciel chce ograniczyć ryzyko, powinien dążyć do prawidłowego najmu okazjonalnego, a przy obywatelach Ukrainy sprawdzić, czy najemca jest beneficjentem ochrony czasowej.

Jeżeli najem okazjonalny nie jest możliwy, należy zadbać o solidną zwykłą umowę, kaucję, protokół, jasne zasady płatności i szybkie reagowanie na zaległości. Eksmisję prowadzi się przez sąd i komornika, a nie przez wojewodę, urząd pracy ani Straż Graniczną.

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 2, art. 11, art. 14 oraz art. 19a–19e.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 222 oraz przepisy o najmie.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 777 i art. 1046.
4. Ustawa z dnia 13 czerwca 2003 r. o udzielaniu cudzoziemcom ochrony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w szczególności art. 112e.
5. Ustawa z dnia 23 stycznia 2026 r. o wygaszeniu rozwiązań wynikających z ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw.