Darowizna mieszkania wykupionego z bonifikatą a sprzedaż lokalu

Na czym polega bonifikata przy wykupie mieszkania komunalnego?

Bonifikata to obniżenie ceny lokalu sprzedawanego przez gminę albo Skarb Państwa. W przypadku mieszkań komunalnych najczęściej dotyczy sprzedaży lokalu dotychczasowemu najemcy. Jeżeli lokal jest sprzedawany jako lokal mieszkalny, bonifikata obejmuje cenę lokalu oraz odpowiedni udział w gruncie albo pierwszą opłatę z tytułu użytkowania wieczystego.

Udzielenie bonifikaty wiąże się jednak z ograniczeniami. Nabywca nie powinien w krótkim czasie sprzedać mieszkania albo wykorzystać go na cel inny niż ten, który uzasadniał bonifikatę. Jeżeli naruszy te zasady, właściwy organ może zażądać zwrotu kwoty odpowiadającej bonifikacie po waloryzacji.

Kiedy trzeba zwrócić bonifikatę po sprzedaży mieszkania?

Zgodnie z aktualnym art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nabywca nieruchomości zbył ją albo wykorzystał na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

W przypadku mieszkań najważniejszy jest więc termin 5 lat. Dla pierwotnego nabywcy liczy się go od dnia zakupu lokalu od gminy albo Skarbu Państwa. Jeżeli lokal został następnie przekazany osobie bliskiej, obecnie art. 68 ust. 2b przewiduje, że zasady zwrotu stosuje się odpowiednio także do tej osoby bliskiej, jeżeli zbyła lokal lub wykorzystała go na inny cel przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

Darowizna mieszkania wykupionego z bonifikatą dla wnuczki lub dziecka

Przekazanie mieszkania w darowiźnie osobie bliskiej jest jednym z ustawowych wyjątków od obowiązku zwrotu bonifikaty. Oznacza to, że jeżeli babcia wykupiła mieszkanie od gminy z bonifikatą i darowała je wnuczce, sama darowizna nie musi automatycznie powodować zwrotu bonifikaty.

Nie oznacza to jednak pełnej swobody rozporządzania lokalem przez obdarowanego. Przy aktualnym brzmieniu ustawy osoba bliska, która otrzymała mieszkanie, powinna sprawdzić, czy od pierwotnego wykupu upłynęło 5 lat. Jeżeli nie, sprzedaż osobie obcej może wywołać obowiązek zwrotu bonifikaty, chyba że zachodzi jeden z ustawowych wyjątków.

Podobne problemy pojawiają się przy planowaniu przekazania lokalu dzieciom albo wnukom. Przy szerszym planowaniu majątkowym warto porównać także skutki cywilne i spadkowe, zwłaszcza gdy w rodzinie może pojawić się spór o przeniesienie na dziecko a zachowek.

Znaczenie daty 22 października 2007 r.

W opisanej sprawie babcia wykupiła lokal 18 listopada 2006 r., czyli przed wejściem w życie nowelizacji obowiązującej od 22 października 2007 r. Ta data ma znaczenie, ponieważ wcześniej przepisy nie wskazywały wyraźnie, że obowiązek zwrotu bonifikaty obejmuje także osobę bliską, która otrzymała lokal od pierwotnego nabywcy.

W uchwale siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 11 kwietnia 2008 r., sygn. III CZP 130/07, przyjęto, że na gruncie wcześniejszego brzmienia art. 68 ustawy nabywcą zobowiązanym do zwrotu bonifikaty był pierwotny kupujący od gminy albo Skarbu Państwa, a nie osoba bliska, która później otrzymała lokal. W praktyce oznaczało to, że przy lokalach wykupionych przed 22 października 2007 r. osoby bliskie miały mocny argument przeciwko żądaniu zwrotu bonifikaty.

Trzeba jednak pamiętać, że obecnie przepis art. 68 ust. 2b wyraźnie obejmuje osobę bliską. Dlatego w nowych sprawach nie należy opierać się wyłącznie na dawnym stanowisku. Jeżeli gmina kieruje wezwanie do zwrotu bonifikaty, trzeba zbadać datę wykupu, datę darowizny, datę sprzedaży, treść aktu notarialnego, uchwałę rady gminy oraz podstawę prawną żądania.

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat i zakup innego lokalu

Ustawa przewiduje ważny wyjątek: obowiązku zwrotu bonifikaty nie stosuje się przy sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostały wykorzystane w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

Nowe mieszkanie nie musi być lokalem komunalnym. Ustawa pozwala przeznaczyć środki na nabycie lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem własności, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe, będącej przedmiotem własności albo użytkowania wieczystego.

Jeżeli jednak ze sprzedaży nie zostaną wykorzystane wszystkie środki, obowiązek zwrotu może dotyczyć części bonifikaty odpowiadającej niewykorzystanym środkom, oczywiście po waloryzacji. Dlatego warto dokumentować przelewy, umowę sprzedaży, akt nabycia nowego lokalu oraz sposób wydatkowania całej ceny.

Praktycznie podobne planowanie pojawia się również wtedy, gdy strony chcą połączyć kilka czynności w jednym akcie notarialnym, np. nabycie + zbycie darowizną w jednym akcie. Przy lokalu z bonifikatą trzeba wtedy dodatkowo ustalić, czy czynność nie narusza ograniczeń z art. 68 ustawy.

Czy zadłużenie albo posiadanie innego mieszkania wpływa na bonifikatę?

Sam obowiązek zwrotu bonifikaty wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami i jest związany głównie ze zbyciem lokalu albo zmianą jego przeznaczenia przed upływem ustawowego terminu. W praktyce gminy badają jednak także warunki wykupu, treść lokalnych uchwał oraz sytuację mieszkaniową najemcy.

Jeżeli problem dotyczy samego prawa do wykupu lokalu, przeszkodą mogą być inne okoliczności niż późniejsza sprzedaż, np. posiadanie innego lokalu albo egzekucja komornicza. W takich sytuacjach pomocne mogą być odrębne omówienia: wykup komunalnego a inne oraz zadłużenie a wykup komunalnego.

Waloryzacja bonifikaty a aktualna wartość mieszkania

Zwrot bonifikaty nie polega na oddaniu gminie różnicy między dawną ceną wykupu a obecną wartością rynkową mieszkania. Ustawa mówi o zwrocie kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

Zgodnie z art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami waloryzacji dokonuje się z zastosowaniem wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa GUS, a w określonych przypadkach z zastosowaniem wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych. W praktyce oznacza to rachunkowe podwyższenie kwoty bonifikaty według ustawowych wskaźników, a nie ponowną wycenę całego mieszkania po aktualnych cenach rynkowych.

FAQ

Podsumowanie

W sprawach dotyczących mieszkań wykupionych z bonifikatą najważniejsze są daty: pierwotnego wykupu, darowizny i planowanej sprzedaży. Przy aktualnym stanie prawnym osoba bliska może odpowiadać za zwrot bonifikaty, jeżeli sprzeda lokal przed upływem 5 lat od pierwotnego wykupu, ale ustawa przewiduje istotne wyjątki mieszkaniowe.

W opisanym przypadku wykup nastąpił w 2006 r., więc przy sprzedaży dokonywanej obecnie 5-letni termin już upłynął. Gdyby jednak oceniać historyczną sprzedaż dokonaną przed upływem 5 lat, znaczenie miałaby również data 22 października 2007 r. i orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące wcześniejszego brzmienia przepisów.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399 – w szczególności art. 5 i art. 68.
• Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 11 kwietnia 2008 r., III CZP 130/07.