Eksmisja byłej żony ojca po jego śmierci – co może zrobić właściciel

Czy była żona ojca może dalej mieszkać w domu po jego śmierci?

Co do zasady nie dlatego, że była żoną zmarłego, lecz tylko wtedy, gdy ma skuteczny tytuł prawny do zajmowania domu. Po rozwodzie nie jest już małżonkiem, więc nie korzysta z ochrony wynikającej z samego stosunku małżeństwa. Jeżeli po rozwodzie dalej mieszkała w domu za zgodą ojca, to w praktyce najczęściej oznacza to dorozumianą umowę użyczenia w rozumieniu art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Po śmierci właściciela sytuacja zależy od konkretnego stanu faktycznego: czy ojciec był wyłącznym właścicielem, czy dom został skutecznie zapisany testamentem, czy doszło już do stwierdzenia nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia, oraz czy korzystająca osoba ponosiła jakiekolwiek opłaty i na jakich zasadach mieszkała.

Sam meldunek na pobyt stały nie daje prawa do lokalu. Meldunek ma charakter ewidencyjny i potwierdza fakt pobytu, ale nie tworzy prawa do mieszkania w nieruchomości. Wynika to z art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.

Jaki tytuł prawny mogła mieć była żona ojca?

Jeżeli nie zawarto umowy najmu, dożywocia, służebności mieszkania ani nie ustanowiono na jej rzecz innego prawa rzeczowego, to najczęściej podstawą zamieszkiwania była właśnie zgoda właściciela, czyli użyczenie. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego użyczający zezwala biorącemu na bezpłatne używanie rzeczy.

W takiej sytuacji można przyjąć, że po rozwodzie była żona ojca mieszkała nadal za jego wiedzą i zgodą. To wystarczy do uznania, że miała tytuł obligacyjny do korzystania z domu, choćby nie został spisany na piśmie. Nie oznacza to jednak, że taki tytuł jest niewzruszalny albo że trwa bezterminowo mimo zmiany właściciela i potrzeb mieszkaniowych spadkobiercy czy zapisobiercy.

Jeżeli korzystanie było nieodpłatne, nie mamy do czynienia z najmem. To ważne, bo inne są zasady zakończenia najmu, a inne zakończenia użyczenia.

Czy nowy właściciel może zakończyć użyczenie?

Tak. Jeżeli obecny właściciel domu potrzebuje nieruchomości dla siebie i swojej rodziny, może żądać zwrotu rzeczy użyczonej. Podstawą jest art. 716 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym użyczający może żądać zwrotu rzeczy m.in. wtedy, gdy rzecz stała się mu potrzebna z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

Jeżeli użyczenie miało charakter bezterminowy i ciągły, zastosowanie ma także art. 365¹ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez wierzyciela lub dłużnika z zachowaniem terminów umownych, ustawowych albo zwyczajowych, a przy ich braku – niezwłocznie po wypowiedzeniu.

W praktyce warto więc:

• ustalić i wykazać swoje prawo własności do domu,
• sporządzić pisemne wypowiedzenie lub wezwanie do opuszczenia i wydania nieruchomości,
• wyznaczyć rozsądny termin na wyprowadzkę,
• dopiero po bezskutecznym upływie terminu wnieść pozew o eksmisję.

Jak przygotować wezwanie do opuszczenia domu?

W piśmie warto wskazać:

• dane właściciela i osoby zajmującej dom,
• adres nieruchomości,
• podstawę własności,
• informację o cofnięciu zgody na dalsze zajmowanie lokalu albo wypowiedzeniu użyczenia,
• konkretny termin opróżnienia i wydania domu,
• zapowiedź skierowania sprawy do sądu w razie braku wyprowadzki.

Najbezpieczniej doręczyć pismo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo przez komornika. W procesie przyda się dowód, że osoba została wezwana do opuszczenia nieruchomości.

Pozew o eksmisję – na jakiej podstawie?

Jeżeli po skutecznym zakończeniu użyczenia była żona ojca nadal zajmuje dom, właściciel może wnieść pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie nieruchomości. Materialnoprawną podstawą roszczenia jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W pozwie warto załączyć:

• dokument własności lub dokument potwierdzający nabycie spadku albo zapis windykacyjny,
• odpis wypowiedzenia użyczenia lub wezwania do opuszczenia domu,
• dowód doręczenia tego pisma,
• ewentualne dowody na potrzebę korzystania z domu przez właściciela.

Jeżeli w nieruchomości mieszka kilka osób, co do zasady należy pozwać wszystkie pełnoletnie osoby faktycznie zajmujące lokal.

Czy właściciel musi zapewnić byłej żonie ojca inny lokal?

Co do zasady nie. Właściciel prywatnego domu nie ma ogólnego obowiązku zapewniania osobie eksmitowanej innego mieszkania tylko dlatego, że ta osoba nie ma dokąd się wyprowadzić. To odróżnia prywatnego właściciela od gminy realizującej obowiązki mieszkaniowe na podstawie ustawy.

Nie można jednak pomijać tego, że w wyroku eksmisyjnym sąd bada, czy osobie pozwanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Wynika to z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Kiedy sąd może przyznać najem socjalny lokalu?

Sąd bada z urzędu sytuację materialną, rodzinną i zdrowotną osoby eksmitowanej – art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Szczególne znaczenie ma art. 14 ust. 4 tej ustawy, który wskazuje grupy osób, wobec których sąd co do zasady nie może orzec braku uprawnienia do najmu socjalnego lokalu, chyba że mogą zamieszkać gdzie indziej albo stać je na samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Dotyczy to m.in.:

• kobiety w ciąży,
• małoletniego, osoby niepełnosprawnej albo ubezwłasnowolnionej oraz opiekuna wspólnie z nią zamieszkałego,
• osoby obłożnie chorej,
• emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• bezrobotnego,
• osób wskazanych w uchwale rady gminy.

W opisanej sytuacji sam fakt bycia emerytką nie wystarcza automatycznie. Trzeba jeszcze ocenić, czy spełnia kryteria do świadczeń z pomocy społecznej lub czy zachodzą inne przesłanki ochronne. To sąd ustala na podstawie dowodów.

Czy wykonanie eksmisji może zostać wstrzymane?

Tak. Jeżeli sąd przyzna uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, to zgodnie z art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Jeżeli sąd nie przyzna takiego uprawnienia, zastosowanie ma art. 1046 § 4 i § 5¹ ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Komornik usuwa dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnik ma tytuł prawny i może się wprowadzić. Gdy takiego miejsca nie ma, komornik podejmuje dalsze czynności zgodnie z przepisami o tymczasowym pomieszczeniu albo o skierowaniu do noclegowni, schroniska lub innej placówki wskazanej przez gminę.

Oznacza to, że nawet prawomocny wyrok eksmisyjny nie zawsze oznacza szybką fizyczną wyprowadzkę.

Czy sąd może brać pod uwagę zasady współżycia społecznego?

Tak, ale nie oznacza to automatycznej blokady eksmisji. Pozwana może powoływać się na art. 5 Kodeksu cywilnego, czyli zarzut nadużycia prawa podmiotowego. Sąd może oceniać, czy dochodzenie eksmisji w danych okolicznościach nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

W praktyce znaczenie mogą mieć takie okoliczności jak:

• wiek i stan zdrowia byłej żony ojca,
• długość zamieszkiwania w domu,
• to, czy właściciel wcześniej tolerował jej pobyt,
• realna potrzeba mieszkaniowa właściciela,
• to, czy pozwana ma możliwość zamieszkania gdzie indziej.

Taki zarzut zwykle nie tworzy samodzielnego prawa do lokalu, ale może wpływać na ocenę sprawy i sposób rozstrzygnięcia.

Czy może powstać obowiązek alimentacyjny wobec byłej żony ojca?

Co do zasady w opisanym stanie faktycznym nie daje to podstawy do żądania dalszego mieszkania w domu. Art. 144 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy dotyczy obowiązku alimentacyjnego powinowatych, ale odnosi się do szczególnych sytuacji i wymaga oceny zasad współżycia społecznego. Przepis ten nie tworzy automatycznego prawa do zajmowania cudzej nieruchomości.

Dodatkowo trzeba pamiętać, że pytanie dotyczy byłej żony ojca. Po rozwodzie sytuacja prawna jest słabsza niż w przypadku aktualnego małżonka. Ewentualne roszczenia alimentacyjne to osobna kwestia i nie zastępują tytułu prawnego do lokalu.

FAQ

Czy meldunek chroni przed eksmisją?

Nie. Meldunek potwierdza miejsce pobytu, ale nie tworzy prawa do lokalu. Wynika to z art. 24 ust. 2 ustawy o ewidencji ludności.

Czy trzeba najpierw wysłać wezwanie do wyprowadzki?

Tak, w praktyce to bardzo ważne. Jeżeli osoba mieszkała za zgodą właściciela, najpierw trzeba zakończyć użyczenie albo cofnąć zgodę na dalsze zajmowanie domu, a dopiero potem wnosić pozew.

Czy właściciel musi zapewnić lokal zastępczy?

Co do zasady nie. Prywatny właściciel nie ma ogólnego obowiązku zapewnienia innego mieszkania osobie eksmitowanej. O ewentualnym najmie socjalnym rozstrzyga sąd, a obowiązek zapewnienia takiego lokalu obciąża gminę.

Czy emeryt zawsze dostaje najem socjalny lokalu?

Nie zawsze. Sam status emeryta nie wystarcza. Istotne jest jeszcze spełnianie kryteriów do świadczeń z pomocy społecznej albo innych przesłanek z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy po wyroku eksmisyjnym można od razu usunąć lokatora?

Nie zawsze. Jeżeli sąd przyznał najem socjalny lokalu, eksmisja jest wstrzymana do czasu oferty gminy. W innych przypadkach komornik działa według art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

Wnioski praktyczne

W opisanej sytuacji była żona ojca nie ma trwałego prawa do dalszego mieszkania tylko dlatego, że kiedyś była jego małżonką albo nadal jest zameldowana. Jeżeli zajmuje dom wyłącznie na podstawie dawnej zgody właściciela, można tę podstawę zakończyć i domagać się eksmisji.

Jednocześnie trzeba liczyć się z tym, że:

• sąd zbada jej sytuację osobistą i majątkową,
• może przyznać jej uprawnienie do najmu socjalnego lokalu od gminy,
• egzekucja może potrwać dłużej niż sam proces.

Właściciel nie ma jednak co do zasady obowiązku samodzielnego organizowania jej innego mieszkania.

Źródła

• art. 222 § 1, art. 365¹, art. 710, art. 713, art. 716 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 14 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 1046 § 4, § 5 i § 5¹ ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności
• art. 144 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• uchwała Sądu Najwyższego z 8 lipca 1992 r., sygn. III CZP 81/92