Odwołanie od odmowy warunków zabudowy do SKO

Czy można złożyć nowy wniosek o WZ dla zabudowy jednorodzinnej?

Tak. Co do zasady można wystąpić o nową decyzję o warunkach zabudowy dla tego samego terenu, nawet jeżeli wcześniej została już wydana inna decyzja WZ, np. dla zabudowy zagrodowej. Wynika to z art. 63 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, a także z art. 63 ust. 2 tej ustawy, który dopuszcza wydanie decyzji WZ więcej niż jednemu wnioskodawcy dla tego samego terenu.

W praktyce oznacza to, że wcześniejsze uzyskanie WZ na zabudowę zagrodową nie zamyka drogi do złożenia kolejnego wniosku o WZ na dom jednorodzinny. Organ musi taki nowy wniosek rozpoznać według aktualnego stanu faktycznego i prawnego.

Czy wcześniejsza decyzja o zabudowie zagrodowej pozostanie ważna?

Co do zasady tak. Sama odmowa wydania nowej decyzji WZ dla zabudowy jednorodzinnej nie powoduje automatycznie utraty mocy przez wcześniejszą decyzję dotyczącą zabudowy zagrodowej.

Przypadki wygaśnięcia decyzji WZ określa art. 65 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ stwierdza wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli:

• inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę dla tego terenu, albo
• dla tego terenu uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, chyba że została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

To oznacza, że sama próba uzyskania innej WZ nie unieważnia decyzji już posiadanej. Jeżeli więc nowy wniosek zakończy się odmową, wcześniejsza decyzja o zabudowie zagrodowej nadal co do zasady pozostaje w obrocie prawnym, o ile nie zaszła jedna z przesłanek z art. 65 ust. 1 u.p.z.p.

Jeżeli interesuje Państwa szerszy temat zmiany decyzji WZ, opisaliśmy go osobno.

Jakie warunki musi spełniać decyzja o warunkach zabudowy?

Podstawowe przesłanki wydania WZ nadal wynikają z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzję można wydać tylko wtedy, gdy łącznie spełnione są ustawowe warunki, w szczególności:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający określić wymagania dla nowej zabudowy – art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.;
• teren ma dostęp do drogi publicznej – art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające – art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.;
• teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty wcześniejszą zgodą – art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi – art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.

W sprawach takich jak opisana bardzo ważna jest też analiza urbanistyczna wykonywana przez organ. To właśnie na jej podstawie ocenia się, czy planowany dom jednorodzinny daje się pogodzić z istniejącą zabudową.

Czy sąsiedztwo zabudowy zagrodowej wyklucza dom jednorodzinny?

Nie. Sama obecność zabudowy zagrodowej obok działki nie daje organowi podstaw do automatycznej odmowy wydania warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, ale nie oznacza ona obowiązku mechanicznego powielania wyłącznie jednego rodzaju zabudowy.

W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalone jest stanowisko, że kontynuacja funkcji nie musi oznaczać identyczności inwestycji. Istotne jest, czy nowa zabudowa daje się pogodzić z otoczeniem i nie narusza ładu przestrzennego. Dlatego argument urzędu, że „skoro obok są gospodarstwa rolne, to domu jednorodzinnego nie da się dopuścić”, bywa zbyt uproszczony.

Jednocześnie trzeba zaznaczyć, że każda sprawa zależy od konkretnej analizy urbanistycznej: od układu działek, dojazdu, linii zabudowy, parametrów budynków, uzbrojenia, ewentualnych ograniczeń środowiskowych i przepisów techniczno-budowlanych. Czasem odmowa będzie wadliwa, ale czasem organ wskaże inną, prawnie wystarczającą przesłankę odmowną. Jednym z odrębnych sporów infrastrukturalnych jest odmowa warunków zabudowy z powodu braku wodociągu; w takiej sprawie trzeba badać zarówno przesłanki z art. 61 u.p.z.p., jak i uzasadnienie organu.

Specyficznie linia zabudowy w MPZP albo przy analizie otoczenia może decydować o granicach inwestycji.

Jak odwołać się od odmownej decyzji o WZ do SKO?

W takiej sytuacji właściwym środkiem jest odwołanie od odmowy warunków zabudowy do SKO. Podstawą są art. 127 § 1 oraz art. 129 § 1 i 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego.

Termin na odwołanie wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronie – art. 129 § 2 K.p.a. Odwołanie składa się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję w pierwszej instancji – art. 129 § 1 K.p.a. Nie wnosi się go bezpośrednio do SKO.

Odwołanie nie wymaga rozbudowanej formy, ale w praktyce powinno zawierać:

• oznaczenie strony i decyzji, której dotyczy;
• wyraźne wskazanie, że strona zaskarża decyzję w całości albo w części;
• zarzuty wobec decyzji, np. błędną ocenę art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., niepełne ustalenie stanu faktycznego, pominięcie części zabudowy w obszarze analizowanym, naruszenie art. 7, art. 77 § 1 lub art. 107 § 3 K.p.a.;
• wniosek o uchylenie decyzji i ponowne rozpoznanie sprawy albo o wydanie decyzji zgodnej z żądaniem, jeżeli charakter sprawy na to pozwala.

W odwołaniu warto odnieść się nie do samego przekonania, że „w mieście powinno się udać”, lecz do konkretnych uchybień decyzji. Dla SKO znaczenie ma przede wszystkim to, czy organ pierwszej instancji prawidłowo zastosował przepisy i czy rzetelnie uzasadnił odmowę.

Przeciwstawna perspektywa – zaskarżenie WZ przez sąsiada – została opisana osobno.

Co może zrobić SKO po rozpoznaniu odwołania?

Zakres rozstrzygnięć organu odwoławczego wynika z art. 138 § 1 i 2 K.p.a. SKO może:

• utrzymać decyzję w mocy;
• uchylić decyzję w całości albo w części i w tym zakresie orzec co do istoty sprawy;
• uchylić decyzję i umorzyć postępowanie pierwszej instancji;
• uchylić decyzję i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji, gdy zachodzą przesłanki z art. 138 § 2 K.p.a.

Jeżeli SKO również odmówi, nie oznacza to jeszcze końca sprawy. Co do zasady możliwe jest wniesienie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego na podstawie art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Termin do wniesienia skargi wynosi 30 dni od doręczenia rozstrzygnięcia organu odwoławczego – art. 53 § 1 P.p.s.a.

Generalny sprzeciw przy WZ opisaliśmy w innym poradniku.

Czy warto najpierw składać wniosek, a dopiero potem liczyć na odwołanie?

Takie podejście bywa stosowane w praktyce, ale nie daje żadnej gwarancji sukcesu. Samo przekonanie projektanta, że „w SKO na 99% się uda”, jest zbyt daleko idące. Wynik zależy od treści decyzji odmownej, materiału dowodowego i tego, czy rzeczywiście organ naruszył przepisy.

Najrozsądniej przyjąć, że:

• można złożyć nowy wniosek o WZ dla zabudowy jednorodzinnej;
• w razie odmowy można wnieść odwołanie do SKO;
• nie ma pewności, że SKO zmieni decyzję;
• nieudane odwołanie co do zasady nie pozbawia automatycznie mocy wcześniejszej WZ dla zabudowy zagrodowej.

W praktyce warto przed złożeniem nowego wniosku przeanalizować, jakie konkretnie parametry zabudowy jednorodzinnej da się obronić na tej działce: usytuowanie budynku, gabaryty, szerokość elewacji frontowej, kąt nachylenia dachu, linię zabudowy, sposób zaopatrzenia w media i dostęp komunikacyjny. Dobrze przygotowany wniosek zmniejsza ryzyko odmowy.

FAQ

Ile czasu jest na odwołanie od odmowy WZ?

14 dni od dnia doręczenia decyzji, zgodnie z art. 129 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Czy odwołanie składa się bezpośrednio do SKO?

Nie. Odwołanie wnosi się do SKO za pośrednictwem organu, który wydał decyzję w pierwszej instancji, zgodnie z art. 129 § 1 K.p.a.

Czy urząd może odmówić tylko dlatego, że obok są siedliska rolnicze?

Nie powinien opierać odmowy wyłącznie na takim uproszczeniu. Organ musi wykazać, że w konkretnej sprawie nie są spełnione przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. albo że inwestycja narusza przepisy odrębne.

Czy po przegranej w SKO można jeszcze coś zrobić?

Tak. Co do zasady przysługuje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego w terminie 30 dni od doręczenia rozstrzygnięcia SKO, na podstawie art. 53 § 1 P.p.s.a.

Czy decyzja WZ jest bezterminowa?

Nie ma klasycznego terminu ważności, ale może wygasnąć w przypadkach określonych w art. 65 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, np. po uchwaleniu planu miejscowego sprzecznego z decyzją albo po uzyskaniu pozwolenia na budowę przez innego wnioskodawcę dla tego samego terenu.

Źródła

• art. 61 ust. 1, art. 63 ust. 1 i 2, art. 65 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
• art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3, art. 127 § 1, art. 129 § 1 i 2, art. 138 § 1 i 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego;
• art. 3 § 2 pkt 1 oraz art. 53 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi;
• przykładowo: wyrok NSA z 27 lipca 2022 r., II OSK 2356/19; wyrok WSA w Gdańsku z 20 lipca 2022 r., II SA/Gd 180/22; wyrok WSA w Gdańsku z 20 lipca 2022 r., II SA/Gd 179/22; wyrok WSA w Łodzi z 14 lipca 2022 r., II SA/Łd 167/22.