Jak odzyskać klucze do mieszkania po śmierci dożywotnika?

Nabycie mieszkania na podstawie umowy dożywocia

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma to, że właściciel nabył lokal na podstawie umowy o dożywocie. Nie jest to dziedziczenie po śmierci babci, lecz umowa zawarta za życia dożywotnika w formie aktu notarialnego. Własność nieruchomości przechodzi na nabywcę już przy zawarciu umowy, a nie dopiero po śmierci osoby, która przekazała nieruchomość.

Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, mamy do czynienia z umową o dożywocie. Jeżeli strony nie postanowiły inaczej, obowiązki nabywcy obejmują m.in. przyjęcie dożywotnika jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Po śmierci dożywotnika jego osobiste prawo do świadczeń z umowy dożywocia zasadniczo wygasa. Nie oznacza to jednak, że właściciel może zignorować ewentualne prawa innych osób ujawnione w księdze wieczystej albo wynikające z osobnej umowy. Przed podjęciem działań warto więc sprawdzić księgę wieczystą oraz akt notarialny: czy w lokalu ustanowiono dodatkową służebność mieszkania, użytkowanie albo inne prawo na rzecz osób trzecich.

Jeżeli krewni zmarłej osoby tylko pomagali jej w ostatnich tygodniach życia, nie stali się przez to właścicielami lokalu. Sam fakt opieki, posiadania kluczy, pokrywania części wydatków czy przekonania, że „coś im się należy”, nie daje prawa do zatrzymywania kluczy ani zajmowania mieszkania bez zgody właściciela.

Najpierw ustal, czy chodzi o klucze, czy o zajęcie lokalu

Inaczej postępuje się wtedy, gdy osoby trzecie mają jedynie komplet kluczy, a inaczej wtedy, gdy faktycznie mieszkają w lokalu lub przechowują w nim swoje rzeczy. To rozróżnienie ma duże znaczenie praktyczne.

Jeżeli krewni zmarłej osoby nie mieszkają w lokalu, nie mają w nim swoich rzeczy i tylko odmawiają wydania kluczy, właściciel powinien wezwać ich pisemnie do zwrotu kluczy w konkretnym terminie. W wezwaniu warto wskazać podstawę własności, numer księgi wieczystej, sposób przekazania kluczy oraz zastrzec, że brak zwrotu spowoduje skierowanie sprawy na drogę sądową i żądanie zwrotu kosztów.

Właściciel może też zabezpieczyć własne mieszkanie, zwłaszcza gdy istnieje ryzyko nieuprawnionego wejścia do lokalu. Trzeba jednak zachować ostrożność: jeżeli osoby trzecie faktycznie mieszkają w lokalu, wymiana zamków bez ich zgody może zostać potraktowana jako naruszenie posiadania i doprowadzić do dodatkowego sporu sądowego.

Jeżeli natomiast krewni zmarłej osoby nadal zajmują mieszkanie, nocują w nim, mają tam swoje rzeczy albo odmawiają opuszczenia lokalu, sprawa nie dotyczy już wyłącznie kluczy. W praktyce właściciel powinien wtedy dążyć do wydania lokalu, a nie tylko do zwrotu kompletu kluczy.

Wezwanie do wydania kluczy i lokalu

Najbezpieczniejszym pierwszym krokiem jest pisemne wezwanie. Właściciel powinien wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem nadania, a gdy zna adres e-mail lub numer telefonu adresata, może dodatkowo przesłać kopię innym kanałem. Samo pismo powinno być spokojne, konkretne i pozbawione gróźb.

W wezwaniu warto zawrzeć:

• dane właściciela i osób, do których kierowane jest pismo,
• adres lokalu oraz numer księgi wieczystej, jeżeli jest znany,
• wskazanie, że właściciel żąda wydania wszystkich kompletów kluczy, pilotów, kart dostępu i innych środków umożliwiających wejście do lokalu,
• żądanie opróżnienia i wydania lokalu, jeżeli adresaci faktycznie go zajmują,
• termin wykonania żądania, np. 7 albo 14 dni od doręczenia pisma,
• propozycję protokolarnego przekazania kluczy i spisania stanu liczników,
• informację, że brak reakcji spowoduje skierowanie sprawy do sądu.

Jeżeli można przyjąć, że osoby te mieszkały w lokalu za zgodą babci albo właściciela, nawet nieformalną, warto w piśmie wyraźnie wskazać, że właściciel wypowiada ewentualną umowę użyczenia lub cofa zgodę na dalsze korzystanie z mieszkania. Takie sformułowanie ogranicza późniejszy spór o to, czy dana osoba miała jeszcze tytuł do lokalu.

Do wezwania nie trzeba dołączać odpisu aktu notarialnego, ale w razie sporu przydatny będzie aktualny odpis księgi wieczystej albo inny dokument potwierdzający własność. Właściciel powinien zachować kopię wezwania oraz dowód jego wysłania lub doręczenia.

Gdy osoby trzecie powołują się na opiekę nad dożywotnikiem

Opieka nad zmarłą osobą może mieć znaczenie moralne lub rodzinne, ale sama w sobie nie daje prawa do zatrzymania mieszkania. Jeżeli krewni uważają, że ponieśli koszty opieki, pogrzebu albo innych świadczeń, mogą ewentualnie dochodzić konkretnych roszczeń pieniężnych, o ile mają ku temu podstawę prawną i dowody. Nie mogą jednak samodzielnie „zabezpieczyć” swoich roszczeń przez zatrzymanie lokalu lub kluczy.

Właściciel powinien unikać działań siłowych. Nie należy wynosić cudzych rzeczy, odcinać mediów, blokować dostępu do lokalu osobom, które faktycznie tam mieszkają, ani organizować prywatnej eksmisji. Takie działania mogą narazić właściciela na zarzut naruszenia posiadania, odpowiedzialność odszkodowawczą, a w skrajnych przypadkach także na zawiadomienie organów ścigania.

Użyczenie mieszkania a obowiązek wyprowadzki

W sprawach rodzinnych często nie zawiera się pisemnych umów. Ktoś przyjeżdża, żeby pomagać chorej osobie, dostaje klucze, nocuje w mieszkaniu, a po śmierci dożywotnika twierdzi, że może zostać. W takiej sytuacji sąd może badać, czy doszło do dorozumianego użyczenia lokalu albo jego części.

Jeżeli użyczenie miało charakter czasowy i było związane z opieką nad dożywotnikiem, po śmierci tej osoby odpada zasadniczy cel dalszego korzystania z lokalu. Dla porządku właściciel powinien jednak pisemnie wezwać do opuszczenia lokalu i wydać jednoznaczne oświadczenie o cofnięciu zgody na dalsze korzystanie z mieszkania. Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu sprawa jest zwykle gotowa do skierowania do sądu.

Roszczenie właściciela opiera się przede wszystkim na art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W przypadku lokalu mieszkalnego żądanie to przyjmuje najczęściej postać pozwu o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu.

Warto odróżnić tę sytuację od spraw, w których ktoś zajmuje mieszkanie komunalne albo lokal należący do gminy bez tytułu prawnego. Tam dochodzą szczególne zasady dotyczące zasobu mieszkaniowego gminy. Praktyczne omówienie takiego problemu znajdziesz w materiale o tym, czym skutkuje zajmowanie komunalnego bez prawa.

Pozew o wydanie kluczy albo pozew o eksmisję

Jeżeli adresaci wezwania nie mieszkają w lokalu, a jedynie odmawiają zwrotu kluczy, właściciel może dochodzić wydania kluczy jako rzeczy albo żądać wydania lokalu wraz ze wszystkimi kompletami kluczy. W praktyce żądanie trzeba dopasować do tego, co rzeczywiście zostało naruszone: samo posiadanie kluczy, dostęp do mieszkania czy faktyczne władanie lokalem.

Jeżeli osoby trzecie zajmują lokal, właściwym rozwiązaniem jest co do zasady pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. Pozew składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. W pozwie należy opisać, w jaki sposób właściciel nabył lokal, kto go zajmuje, czy osoby te miały kiedykolwiek zgodę na zamieszkiwanie, kiedy zgoda została cofnięta oraz dlaczego obecnie nie mają tytułu prawnego do lokalu.

Do pozwu warto dołączyć:

• odpis księgi wieczystej lub inny dokument potwierdzający własność,
• akt notarialny umowy dożywocia, jeżeli jest potrzebny do wyjaśnienia historii sprawy,
• wezwanie do wydania kluczy lub lokalu wraz z dowodem nadania,
• korespondencję z osobami zajmującymi lokal,
• dowody na to, że osoby te nie mają tytułu prawnego do lokalu,
• ewentualne zdjęcia, protokoły, notatki lub zeznania świadków dotyczące zajmowania mieszkania.

W sprawach o opróżnienie lokalu mieszkalnego pobierana jest opłata stała 200 zł. Jeżeli sprawa dotyczy wydania nieruchomości posiadanej bez tytułu prawnego lub na podstawie tytułu innego niż najem albo dzierżawa, wartość przedmiotu sporu określa się według art. 23² Kodeksu postępowania cywilnego, czyli co do zasady jako sumę odpowiadającą trzymiesięcznemu czynszowi najmu lub dzierżawy należnemu od danego rodzaju nieruchomości. W konkretnym pozwie warto jednak zweryfikować, jakie żądanie jest formułowane i jaka opłata jest właściwa.

Ochrona lokatorów i lokal socjalny

Ustawa o ochronie praw lokatorów definiuje lokatora szeroko: jako najemcę lokalu albo osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Oznacza to, że w niektórych sprawach także osoba, która korzystała z mieszkania za zgodą właściciela lub dożywotnika, może powoływać się na ochronę przewidzianą w tej ustawie.

Nie każda osoba przebywająca w mieszkaniu jest jednak lokatorem. Jeżeli ktoś samowolnie zajął lokal, nie uzyskał zgody właściciela ani nie miał innego tytułu prawnego, jego sytuacja jest słabsza. Ustawa przewiduje, że prawo do najmu socjalnego lokalu co do zasady nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie takiego prawa byłoby szczególnie usprawiedliwione w świetle zasad współżycia społecznego.

W wyroku eksmisyjnym sąd rozstrzyga, czy osobom objętym nakazem opróżnienia lokalu przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Jeżeli takie uprawnienie zostanie przyznane, wykonanie eksmisji może zależeć od działania gminy. Jeżeli nie zostanie przyznane, eksmisja również odbywa się według procedury komorniczej, z uwzględnieniem przepisów o tymczasowym pomieszczeniu albo placówce noclegowej.

Jeżeli w akcie notarialnym albo księdze wieczystej ustanowiono prawo dożywotniego zamieszkiwania dla określonej osoby, sytuacja wymaga osobnej oceny. Szerzej omawia to artykuł dożywotnie prawo mieszkania a eksmisja.

Egzekucja po wyroku

Jeżeli sąd uwzględni pozew, właściciel musi uzyskać tytuł wykonawczy, czyli prawomocny wyrok zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Dopiero na tej podstawie można skierować sprawę do komornika. Komornik prowadzi egzekucję wydania nieruchomości lub opróżnienia lokalu według art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce oznacza to, że nawet po wygranym procesie właściciel nie powinien sam usuwać osób ani ich rzeczy. Eksmisję przeprowadza organ egzekucyjny. Właściciel może natomiast współpracować z komornikiem, wskazać stan lokalu, przekazać informacje o osobach zajmujących mieszkanie oraz, jeżeli to możliwe, wskazać pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

Co z rzeczami po zmarłej osobie?

Przy odbieraniu mieszkania po zmarłym dożywotniku często pojawia się jeszcze jeden problem: rzeczy osobiste, dokumenty, pamiątki, meble albo przedmioty należące do spadkobierców. Właściciel lokalu nie powinien pochopnie wyrzucać takich rzeczy. Najbezpieczniej sporządzić protokół, dokumentację zdjęciową i wezwać osoby uprawnione do ich odbioru w rozsądnym terminie.

Jeżeli w mieszkaniu znajdują się rzeczy osób, które bezprawnie zajmowały lokal, również warto postępować formalnie. Samowolne usunięcie i zniszczenie cudzych rzeczy może wywołać odrębny spór o odszkodowanie. W razie konfliktu najlepiej połączyć żądanie wydania lokalu z żądaniem usunięcia rzeczy i korzystać z procedury sądowej oraz komorniczej.

FAQ

Podsumowanie

Właściciel mieszkania nabytego na podstawie umowy dożywocia ma prawo żądać zwrotu kluczy i wydania lokalu od osób, które po śmierci dożywotnika nie mają już żadnego tytułu do korzystania z nieruchomości. Najpierw warto jednak ustalić stan faktyczny: czy chodzi tylko o komplet kluczy, czy o faktyczne zajmowanie mieszkania. Inaczej wygląda sytuacja osoby, która sama nie jest właścicielem, lecz po śmierci znajomego została z kluczami do jego lokalu; bezpieczny sposób działania opisujemy przy przekazaniu kluczy do mieszkania po śmierci właściciela.

Jeżeli osoby trzecie nie mieszkają w lokalu, zwykle wystarczy formalne wezwanie i ewentualne powództwo o wydanie kluczy lub lokalu. Jeżeli jednak nadal mieszkają w mieszkaniu, bezpieczniejszą drogą jest pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu, a po wyroku egzekucja komornicza. Samodzielna, siłowa eksmisja może tylko pogorszyć sytuację właściciela.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398