Podwyżka czynszu za lokal użytkowy a klauzula waloryzacyjna

Podwyżka czynszu w lokalu użytkowym – punkt wyjścia

W przypadku najmu lokalu użytkowego podstawowe znaczenie ma art. 685¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przepis ten dotyczy lokali, w tym lokali użytkowych, ale nie działa w oderwaniu od samej umowy. W relacjach między przedsiębiorcami bardzo duże znaczenie ma zasada swobody umów z art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że strony mogą w umowie inaczej uregulować zasady zmiany czynszu, byle nie sprzeciwiało się to właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Jeżeli więc w umowie wpisano konkretny mechanizm waloryzacji, trzeba najpierw ocenić, czy strony chciały, aby był to jedyny dopuszczalny sposób zmiany czynszu, czy tylko dodatkowy mechanizm obok art. 685¹ Kodeksu cywilnego. Jednym z typowych mechanizmów jest powiązanie wysokości czynszu ze wskaźnikiem inflacji; szerzej omawiamy podwyższenie czynszu o inflację w umowie najmu.

Znaczenie klauzuli waloryzacyjnej w umowie najmu

Jeżeli umowa stanowi, że czynsz będzie waloryzowany na skutek wzrostu cen wody i ścieków, ciepła, opłat za wywóz nieczystości, podatku od gruntów i nieruchomości oraz wskaźnika inflacji, to nie jest to zapis obojętny. Taka klauzula zwykle oznacza, że strony z góry uzgodniły, kiedy i z jakich powodów czynsz może wzrosnąć.

Przy wykładni takiego postanowienia należy stosować art. 65 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym oświadczenia woli tłumaczy się z uwzględnieniem okoliczności, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, a w umowach bada się raczej zgodny zamiar stron i cel umowy niż opiera na jej dosłownym brzmieniu.

W praktyce sądowej przyjmuje się, że jeśli strony szczegółowo uregulowały waloryzację czynszu, to może to oznaczać ograniczenie ogólnego uprawnienia wynajmującego do jednostronnego wypowiedzenia stawki czynszu. Innymi słowy: skoro strony umówiły się, że czynsz rośnie według określonych wskaźników i kosztów, to wynajmujący nie powinien jednostronnie zastępować tego mechanizmu zupełnie nową, wielokrotnie wyższą stawką, chyba że z umowy wyraźnie wynika co innego.

W tym kontekście warto zobaczyć także materiał o tym, jak zgodnie prawem podnieść kwoty czynszu przy odpowiednio sformułowanej klauzuli waloryzacyjnej.

Czy podwyżka z 22 zł do 55 zł za m² może być skuteczna?

W opisanym stanie faktycznym tak wysoka podwyżka nie wygląda na zwykłą waloryzację odpowiadającą wzrostowi kosztów lub inflacji. Jest to raczej próba jednostronnego ustalenia nowej stawki czynszu.

Jeżeli umowa nie zawiera odrębnego postanowienia, że wynajmujący może niezależnie od klauzuli waloryzacyjnej wypowiedzieć stawkę czynszu na podstawie art. 685¹ Kodeksu cywilnego, to istnieją mocne argumenty za uznaniem takiej podwyżki za nieskuteczną. W szczególności można powołać się na to, że:

• strony uzgodniły zamknięty mechanizm zmiany czynszu,
• umowa została zawarta na czas określony,
• podwyżka rażąco wykracza poza funkcję waloryzacji, która ma utrzymać ekonomiczną wartość świadczenia, a nie dowolnie zmieniać uzgodnione warunki kontraktu.

Trzeba jednak uczciwie zaznaczyć, że ostateczna ocena zależy od całego brzmienia umowy. Znaczenie ma to, czy w innych paragrafach nie ma postanowień przyznających wynajmującemu dodatkowe prawo do zmiany czynszu, albo czy strony nie przewidziały odrębnych zasad dla opłat eksploatacyjnych i odrębnych dla samego czynszu podstawowego.

Zmiana właściciela lokalu a obowiązywanie umowy

Sama zmiana właściciela nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia umowy najmu. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Oznacza to, że nowy właściciel co do zasady przejmuje prawa i obowiązki poprzedniego wynajmującego.

Jeżeli więc umowa nadal trwa, nowy wynajmujący jest nią związany, w tym także postanowieniami dotyczącymi sposobu podwyższania czynszu. Nie może traktować zmiany właściciela jako okazji do jednostronnego narzucenia nowych reguł tylko dlatego, że ma inny plan gospodarczy wobec nieruchomości.

Od tej zasady istnieją wyjątki wynikające z art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego, ale ich zastosowanie zależy od szczegółów: rodzaju umowy, daty pewnej, wydania rzeczy najemcy i treści samego stosunku najmu. Skoro w pytaniu wskazano umowę na czas określony z datą pewną, to pozycja najemcy jest co do zasady silniejsza.

Rozbiórka lokalu lub plany inwestycyjne właściciela

To, że właściciel uzyskał pozwolenie dotyczące planowanej rozbiórki lub przebudowy, nie daje mu jeszcze automatycznie prawa do pominięcia obowiązującej umowy najmu. Umowa na czas określony wiąże strony przez okres, na jaki została zawarta, chyba że sama przewiduje podstawy wcześniejszego wypowiedzenia albo zachodzą szczególne przesłanki ustawowe.

Przy umowie zawartej na czas określony znaczenie ma art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Z przepisu tego wynika, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jeżeli więc umowa nie przewiduje odpowiedniej podstawy wypowiedzenia, samo dążenie właściciela do odzyskania lokalu przed terminem może być bezskuteczne.

Jeżeli mimo tego właściciel utrudnia korzystanie z lokalu, naciska na wyprowadzkę lub podejmuje działania sprzeczne z umową, może pojawić się kwestia odpowiedzialności odszkodowawczej na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego. Wtedy trzeba wykazać niewykonanie albo nienależyte wykonanie umowy, szkodę oraz związek przyczynowy.

Jak powinien zareagować najemca

Najbezpieczniej zareagować pisemnie i bez zbędnej zwłoki. W odpowiedzi warto:

1. wskazać, że umowa przewiduje zamknięty mechanizm waloryzacji czynszu,
2. powołać art. 65 § 1 i § 2, art. 353¹, art. 673 § 3, art. 678 § 1 oraz art. 685¹ Kodeksu cywilnego,
3. zakwestionować skuteczność wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu,
4. wezwać wynajmującego do potwierdzenia dalszego obowiązywania umowy na dotychczasowych zasadach waloryzacji,
5. zaznaczyć, że przyjmowanie wyższych kwot mogłoby zostać potraktowane jako zgoda na zmianę umowy.

Jeżeli spór się zaostrza, dobrze rozważyć wpłaty z wyraźnym tytułem przelewu odpowiadającym czynszowi należnemu według umowy, a nie według zakwestionowanej podwyżki. Sposób dalszego działania warto jednak dobrać do realnego ryzyka sporu sądowego i treści korespondencji z wynajmującym.

W sprawach najmu przydatny bywa też materiał o tym, kiedy wady w wynajmowanym lokalu uzasadniają obniżenie czynszu lub wypowiedzenie najmu.

Co zrobić, jeśli wynajmujący żąda dopłaty albo grozi rozwiązaniem umowy

Jeżeli wynajmujący wystawi faktury według zawyżonej stawki albo wezwie do zapłaty różnicy, najemca może odmówić uznania tej części należności, wskazując podstawy prawne i umowne. Należy jednak zachować ostrożność, bo każda sprawa ma inny poziom ryzyka procesowego.

W praktyce spór może przybrać jedną z kilku form:

FAQ

Czy art. 685¹ Kodeksu cywilnego dotyczy także lokalu użytkowego?

Tak. Przepis odnosi się do lokalu i jest stosowany także do lokali użytkowych. Trzeba jednak zawsze sprawdzić, czy umowa nie reguluje zasad podwyżki inaczej.

Czy klauzula waloryzacyjna zawsze wyłącza możliwość innej podwyżki?

Nie zawsze. Zależy to od treści całej umowy i wykładni zgodnej z art. 65 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak klauzula jest szczegółowa i wygląda na kompletny mechanizm zmiany czynszu, argument za wyłączeniem innej podwyżki jest silny.

Czy nowy właściciel lokalu może zignorować umowę zawartą z poprzednim wynajmującym?

Co do zasady nie. Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca rzeczy najętej wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.

Czy najemca powinien płacić wyższy czynsz, żeby uniknąć sporu?

To zależy od strategii procesowej i treści umowy. Zapłata może zostać odczytana jako akceptacja zmiany. Dlatego przed podjęciem decyzji warto przeanalizować dokumenty i ryzyko konkretnej sprawy.

Czy właściciel może wypowiedzieć umowę na czas określony, bo chce zburzyć budynek?

Tylko wtedy, gdy pozwala na to ustawa albo sama umowa. W przypadku najmu na czas oznaczony kluczowy jest art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• art. 65 § 1 i § 2, art. 353¹, art. 471, art. 673 § 3, art. 678 § 1 i § 2, art. 685¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm.)
• wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 21 sierpnia 2014 r., sygn. I ACa 654/14
• wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi z 18 maja 2016 r., sygn. XIII GC 1079/15