Prawo pierwokupu gminy a grunty rolne, leśne i użytki kopalne

Kiedy gminie przysługuje prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu oznacza, że sprzedaż nieruchomości następuje najpierw w formie warunkowej umowy sprzedaży, a uprawniony podmiot może w ustawowym terminie wejść w miejsce kupującego. W przypadku gminy podstawą jest art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami prawo pierwokupu przysługuje gminie m.in. przy sprzedaży:

• niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego,
• prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej,
• nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków albo prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.

To katalog ustawowy. Jeżeli dana sprzedaż nie mieści się w tych przypadkach, gmina nie ma prawa pierwokupu na podstawie tego przepisu.

Kiedy wyłączone jest prawo pierwokupu przy gruntach rolnych i leśnych?

Najważniejsze dla pytania o żwirownię jest art. 109 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że prawa pierwokupu z art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a przy braku planu miejscowego – do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Do tej oceny stosuje się odpowiednio art. 92 ust. 2 tej ustawy.

W praktyce oznacza to, że wyłączenie nie działa automatycznie przy każdej nieruchomości „związanej z przyrodą”. Trzeba ustalić:

1. czy w ogóle mamy do czynienia z przypadkiem z art. 109 ust. 1 pkt 1 albo 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
2. czy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
3. jeżeli planu nie ma – czy grunt jest wykorzystywany na cele rolne albo leśne w rozumieniu art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jak rozumieć art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami?

Obecnie przy ocenie, czy grunt jest wykorzystywany na cele rolne i leśne, trzeba sięgać do art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przepisu wynika, że za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uważa się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wniosek praktyczny jest bardzo ważny: użytki kopalne są wprost wymienione w przepisie, ale tylko jako element wchodzący w skład nieruchomości rolnych. To nie jest to samo co każdy grunt z oznaczeniem „K” lub innym użytkiem kopalnym.

Dlatego przy działce opisanej jako „lasy i grunty leśne, użytki kopalne” nie można poprzestać na samym stwierdzeniu, że skoro występuje użytek kopalny, to wyłączenie działa. Trzeba ustalić, czy:

• jest to nieruchomość rolna z użytkami kopalnymi,
• czy raczej nieruchomość leśna, na której dodatkowo występują użytki kopalne,
• czy dla gruntu wydano warunki zabudowy,
• czy plan miejscowy nie przeznacza terenu na cele inne niż rolne lub leśne.

Czy las z użytkiem kopalnym korzysta z wyłączenia?

Na gruncie samego art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ostrożniejszy i bezpieczniejszy wniosek jest taki, że użytki kopalne zostały przez ustawodawcę powiązane z nieruchomością rolną, a nie ogólnie z każdą nieruchomością leśną. To oznacza, że jeżeli działka ma charakter leśny, a użytek kopalny nie wchodzi w skład nieruchomości rolnej, wyłączenie może nie działać w taki sposób, jak przy gruntach rolnych.

Jednocześnie nie można tego rozstrzygnąć wyłącznie po jednym opisie z ewidencji. Jeżeli w planie miejscowym teren jest przeznaczony na cele leśne, to już sam art. 109 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami może wyłączyć prawo pierwokupu przy przypadkach z pkt 1 i 2. Jeżeli jednak plan przewiduje inne przeznaczenie, np. eksploatację kopalin, cele usługowe, przemysłowe albo publiczne, sytuacja może być odmienna.

W praktyce odpowiedź zależy więc od konkretnego stanu faktycznego:

• jakie oznaczenia widnieją w ewidencji dla wszystkich części działki,
• czy istnieje plan miejscowy i jakie przeznaczenie w nim zapisano,
• czy wydano decyzję o warunkach zabudowy,
• czy działka jest sprzedawana jako własność nabyta uprzednio od Skarbu Państwa lub JST albo jako prawo użytkowania wieczystego,
• czy w sprawie nie zachodzi dodatkowo inna podstawa pierwokupu, np. zabytek albo cel publiczny.

Zobacz również:

• pierwokup rolnego
• nabycie od gminy

Znaczenie planu miejscowego i decyzji o warunkach zabudowy

Jeżeli obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie on w pierwszej kolejności rozstrzyga, czy grunt jest przeznaczony na cele rolne lub leśne dla potrzeb art. 109 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy braku planu decydujące znaczenie ma sposób wykorzystywania gruntu w rozumieniu art. 92 ust. 2 tej ustawy.

Jeżeli dla nieruchomości ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, może to wyłączyć możliwość traktowania jej jako nieruchomości wykorzystywanej na cele rolne lub leśne w rozumieniu tego przepisu. Dlatego aktualny wypis z rejestru gruntów nie wystarczy bez sprawdzenia dokumentów planistycznych.

Przy gruntach powiązanych z eksploatacją kruszywa warto też sprawdzić, czy nie doszło do zmiany przeznaczenia terenu albo formalnego wyłączenia gruntu z produkcji leśnej lub rolnej na podstawie odrębnych przepisów, w szczególności ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Czy zabudowanie nieruchomości wyłącza pierwokup?

Tak, ale tylko w określonym zakresie. Dla przypadku z art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami znaczenie ma to, czy sprzedawana nieruchomość jest niezabudowana. Jeżeli jest zabudowana, przepis co do zasady nie znajduje zastosowania.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmowano, że o zabudowaniu może świadczyć już zaawansowany stan realizacji obiektu. W praktyce notarialnej nadal liczy się jednak rzeczywisty stan gruntu na dzień zawarcia umowy oraz dokumenty pozwalające go wykazać.

Nie oznacza to jednak, że każda zabudowa automatycznie wyłączy wszystkie możliwe podstawy pierwokupu. Jeżeli np. nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków albo objęta celem publicznym, należy badać odrębne przesłanki z art. 109 ust. 1 pkt 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Tabela: jak ocenić, czy gmina ma pierwokup?

Jakie dokumenty warto sprawdzić przed podpisaniem umowy?

Przed zawarciem umowy warunkowej sprzedaży warto uzyskać i porównać:

• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
• odpis księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zaświadczenie o jego braku,
• decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli była wydana,
• dokument potwierdzający, od kogo i w jakim trybie sprzedawca nabył nieruchomość,
• w razie potrzeby decyzje dotyczące wyłączenia z produkcji rolnej lub leśnej oraz dokumenty dotyczące działalności wydobywczej.

To szczególnie ważne, gdy nieruchomość ma mieszane oznaczenia ewidencyjne albo nietypowy sposób korzystania, jak dawna żwirownia, teren poeksploatacyjny lub grunt leśny z fragmentem użytku kopalnego.

Zobacz również:

• wykup od SP
• kupno gruntu dzierżawionego od Lasów Państwowych

FAQ

Czy sama ewidencja gruntów rozstrzyga o wyłączeniu prawa pierwokupu?

Nie zawsze. Przy braku planu miejscowego dane z katastru są bardzo ważne, ale trzeba jeszcze sprawdzić, czy nie wydano warunków zabudowy oraz czy nie zachodzą inne podstawy pierwokupu z art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Czy użytek kopalny zawsze oznacza grunt rolny?

Nie. Z art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że użytki kopalne są uwzględniane jako element wchodzący w skład nieruchomości rolnych. Dlatego trzeba ustalić, jaki charakter ma cała nieruchomość.

Czy gmina ma pierwokup przy każdej sprzedaży działki kupionej kiedyś od Skarbu Państwa?

Nie. Dla art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami chodzi o sprzedaż niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio od Skarbu Państwa albo JST. Dodatkowo mogą działać ustawowe wyłączenia, w tym dla gruntów rolnych i leśnych.

Czy notariusz sam rozstrzyga, czy gmina ma pierwokup?

Notariusz ocenia dokumenty potrzebne do sporządzenia aktu, ale przy wątpliwej kwalifikacji gruntu odpowiedzialność za prawidłowe ustalenia jest istotna także po stronie stron transakcji. Przy nietypowym stanie faktycznym warto wcześniej przeprowadzić analizę prawną dokumentów.

Źródła

• art. 109 ust. 1 i 2 oraz art. 92 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.
• ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 82
• wyrok Sądu Najwyższego z 10 października 2000 r., V CKN 96/00, OSNC 2001, nr 2, poz. 34
• postanowienie Sądu Najwyższego z 7 września 2000 r., I CKN 143/99, OSNC 2001, nr 2, poz. 29
• wyrok Sądu Najwyższego z 28 maja 1987 r., II CR 104/87, OSNCP 1988, nr 12, poz. 173