Uregulowanie spadku po ojcu i przekazanie udziałów w nieruchomości

Po stwierdzeniu nabycia spadku nie ma już „zrzeczenia się spadku”

W opisanej sytuacji sąd stwierdził już nabycie spadku po ojcu i każdy ze spadkobierców nabył udział po 1/4. Oznacza to, że z chwilą śmierci ojca spadek został nabyty z mocy prawa, a postanowienie sądu tylko to potwierdziło. Wynika to z art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Na tym etapie nie można już skutecznie „odrzucić spadku”, ponieważ oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku składa się w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania do spadku – art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego. Nie chodzi też o „zrzeczenie się spadku”, bo umowa o zrzeczenie się dziedziczenia może być zawarta wyłącznie za życia przyszłego spadkodawcy i wymaga aktu notarialnego – art. 1048 Kodeksu cywilnego.

Po śmierci spadkodawcy i po stwierdzeniu nabycia spadku do wyboru są zwykle dwa rozwiązania:

• dział spadku – umowny albo sądowy,
• darowizna udziału w nieruchomości lub w całym prawie spadkowym, jeżeli jest to dopuszczalne i praktyczne w danym stanie faktycznym.

Jeżeli zależy Państwu na tym, aby dom przypadł matce i jednej córce, zwykle najczyściej robi się to przez dział spadku obejmujący nieruchomość albo – jeśli spadek został już między wszystkich „rozdzielony” udziałami – przez darowiznę udziałów w nieruchomości.

Co jest lepsze: dział spadku czy darowizna udziałów?

To zależy od tego, czy chcą Państwo zakończyć sprawę jednym aktem i czy między spadkobiercami jest pełna zgoda.

Dział spadku jest uregulowany w art. 1037 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowny dział spadku musi być zawarty w formie aktu notarialnego. W ramach działu spadku można przyznać nieruchomość wybranym spadkobiercom z ewentualnymi spłatami albo bez spłat, jeśli wszyscy się zgadzają.

Darowizna udziałów oznacza, że osoby, które odziedziczyły po 1/4, po prostu przenoszą swoje udziały na matkę lub siostrę. Ponieważ chodzi o udział we własności nieruchomości, potrzebny jest akt notarialny na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego.

W praktyce:

• jeżeli wszyscy są zgodni i chcą od razu ustalić ostateczny stan własności – często korzystniejszy jest umowny dział spadku u notariusza,
• jeżeli po stwierdzeniu nabycia spadku chcą Państwo po prostu przekazać swoje udziały konkretnym osobom – możliwa jest darowizna udziałów.

Jeżeli poza nieruchomością w skład spadku wchodził też inny majątek albo długi, wybór rozwiązania powinien uwzględniać cały stan spadku, a nie tylko sam dom.

Jakie formalności trzeba załatwić po stwierdzeniu nabycia spadku?

Po prawomocnym postanowieniu sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia warto wykonać trzy kroki:

1. rozliczyć podatek od spadku – co do zasady przez zgłoszenie SD-Z2, jeżeli nabywcami są najbliżsi członkowie rodziny korzystający ze zwolnienia;
2. ujawnić prawa w księdze wieczystej – wpis spadkobierców jako współwłaścicieli;
3. przeprowadzić dział spadku albo darowiznę udziałów, jeśli docelowo nieruchomość ma należeć tylko do części spadkobierców.

Wpis prawa własności do księgi wieczystej jest obowiązkiem właściciela nieruchomości na podstawie art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Wniosek składa się na formularzu KW-WPIS, dołączając prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.

Podatek od spadku po ojcu – SD-Z2 czy SD-3?

W opisanej sytuacji nabywcami spadku po ojcu są żona i dzieci, czyli osoby z tzw. „grupy zerowej”. Zwolnienie od podatku przewiduje art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Do tej grupy należą m.in. małżonek i zstępni.

Jeżeli chcą Państwo skorzystać z pełnego zwolnienia, należy co do zasady zgłosić nabycie spadku naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy:

• od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku – art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy,
• albo od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia – art. 4a ust. 1a ustawy.

Formularz SD-3 składa się zasadniczo wtedy, gdy zwolnienie nie przysługuje albo nie zostały spełnione warunki do jego zastosowania. W typowej sytuacji dziecko i małżonek po zmarłym nie składają SD-3, tylko SD-Z2.

Jeżeli termin 6 miesięcy został przekroczony, nie zawsze oznacza to automatycznie podatek. W szczególnych przypadkach można powołać się na art. 4a ust. 2 ustawy, jeżeli nabywca dowiedział się o nabyciu później i potrafi to uprawdopodobnić. To jednak zależy od konkretnych okoliczności i wymaga ostrożnej oceny.

Jak ustalić wartość nieruchomości do zgłoszenia spadku lub darowizny?

Podstawą opodatkowania jest czysta wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, ustalana według stanu z dnia nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego – art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

W praktyce przy zgłoszeniu spadku lub darowizny wpisuje się wartość rynkową udziału, a nie wartość dowolną. Nie trzeba automatycznie zamawiać operatu rzeczoznawcy, ale wycena powinna być realna i możliwa do obrony. Można oprzeć się np. na:

• cenach podobnych nieruchomości w tej samej okolicy,
• portalu cen transakcyjnych lub ofertowych,
• szacunku pośrednika nieruchomości,
• operacie rzeczoznawcy – gdy istnieje ryzyko sporu co do wartości.

Jeżeli organ podatkowy uzna, że podana wartość nie odpowiada wartości rynkowej, może wezwać do jej podwyższenia, a w razie braku zgody określić ją z uwzględnieniem opinii biegłego – art. 8 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Darowizna udziału w domu na rzecz matki i siostry

Jeżeli dwoje dzieci chce przekazać swoje udziały matce i siostrze, jest to możliwe w drodze umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego. W przypadku nieruchomości wymóg formy aktu notarialnego wynika z art. 890 § 1 w związku z art. 158 Kodeksu cywilnego.

W akcie można określić, że:

• jedno dziecko daruje swój udział matce,
• drugie dziecko daruje swój udział siostrze,
• albo każde z dzieci daruje udziały częściowo matce i częściowo siostrze.

Układ udziałów powinien wynikać z tego, jaki efekt końcowy chcą Państwo osiągnąć. Jeżeli po przeniesieniu własności matka ma być dodatkowo zabezpieczona mieszkaniowo, można rozważyć wpisanie do aktu służebności osobistej mieszkania na podstawie art. 296 w związku z art. 301 Kodeksu cywilnego.

Czy przy darowiźnie będzie podatek?

Darowizna udziału między dziećmi a matką oraz między rodzeństwem także może korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, ponieważ obejmuje odpowiednio wstępnych i rodzeństwo.

Jeżeli darowizna nieruchomości jest dokonywana w formie aktu notarialnego, notariusz co do zasady obsługuje stronę podatkową czynności jako płatnik, a sama czynność jest należycie udokumentowana. W praktyce strony powinny mimo to upewnić się u notariusza, czy w danym modelu czynności potrzebne będą dodatkowe zgłoszenia i jakie dokumenty trzeba dostarczyć.

Nie ma tu podatku dochodowego PIT po stronie obdarowanego tylko dlatego, że otrzymuje darowiznę. Wynika to z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, który wyłącza z PIT przychody podlegające ustawie o podatku od spadków i darowizn.

Nieprawidłowe jest natomiast twierdzenie, że przy darowiźnie nieruchomości występuje 2% PCC. Umowa darowizny co do zasady nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych w zakresie samego przysporzenia darowizny. Podatek od czynności cywilnoprawnych może dotyczyć tylko części przejętych przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy – art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli darowizna jest „czysta”, bez przejęcia takich obciążeń, typowo PCC nie występuje.

Jakie dokumenty zwykle są potrzebne u notariusza?

Dokładny zestaw dokumentów notariusz wskaże po zapoznaniu się z księgą wieczystą i stanem rodzinnym, ale najczęściej potrzebne są:

• prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• numer księgi wieczystej,
• podstawa nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, jeśli notariusz o nią poprosi,
• dane osobowe wszystkich stron,
• numery PESEL, stan cywilny, adresy,
• informacja o wartości rynkowej nieruchomości i udziałów,
• czasem zaświadczenie z urzędu skarbowego albo potwierdzenie zgłoszenia SD-Z2 – zależnie od rodzaju czynności i praktyki kancelarii.

Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej albo dane w księdze są nieaktualne, procedura może wymagać dodatkowych działań.

Czy można zrobić to w sądzie zamiast u notariusza?

Tak, jeżeli między spadkobiercami nie ma pełnej zgody albo chcą Państwo, aby sąd rozstrzygnął sposób przyznania nieruchomości, można złożyć wniosek o dział spadku. Podstawą jest art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego oraz przepisy postępowania nieprocesowego, w szczególności art. 680 i nast. oraz art. 681 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

W postępowaniu sądowym sąd może przyznać nieruchomość jednemu lub kilku spadkobiercom z obowiązkiem spłat albo bez spłat, jeśli uczestnicy tak zgodnie wnoszą i nie narusza to prawa. To rozwiązanie bywa tańsze od kilku odrębnych aktów, ale zwykle trwa dłużej.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te same zasady działają w praktyce przy różnych rodzinnych ustaleniach.

FAQ

Czy po 30 latach od śmierci ojca można jeszcze uregulować spadek?

Tak. Sam upływ czasu nie blokuje stwierdzenia nabycia spadku, działu spadku ani ujawnienia własności w księdze wieczystej. Problemem mogą być natomiast zaległe formalności podatkowe, które trzeba ocenić według aktualnego stanu sprawy.

Czy po stwierdzeniu nabycia spadku można jeszcze odrzucić spadek?

Co do zasady nie. Termin na odrzucenie spadku wynosi 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o powołaniu do spadku, zgodnie z art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy trzeba składać SD-3?

Najczęściej nie, jeśli spadek po ojcu nabyły dzieci i małżonek oraz spełniają warunki zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Wtedy właściwy jest zwykle formularz SD-Z2.

Czy do ustalenia wartości nieruchomości potrzebny jest rzeczoznawca?

Nie zawsze. Można przyjąć wartość rynkową na podstawie cen podobnych nieruchomości. Operat rzeczoznawcy jest przydatny, gdy wartość jest sporna albo nieruchomość ma nietypowy charakter.

Czy darowizna udziału w domu między rodzeństwem i matką jest zwolniona z podatku?

Może być zwolniona, jeżeli spełnione są warunki z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy nieruchomości przekazywanej aktem notarialnym szczegóły formalne warto każdorazowo potwierdzić z notariuszem.

Czy przy darowiźnie nieruchomości zawsze płaci się 2% PCC?

Nie. Samo nabycie w drodze darowizny zasadniczo podlega ustawie o podatku od spadków i darowizn, a PCC może pojawić się tylko w zakresie przejętych długów, ciężarów lub zobowiązań darczyńcy.

Źródła

• art. 158, art. 296, art. 301, art. 890 § 1, art. 925, art. 1015 § 1, art. 1037 § 1-2, art. 1048 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 680 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 4a ust. 1-2, ust. 1a, art. 7 ust. 1, art. 8 ust. 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych