Przekazanie mieszkania firmie do dalszego najmu – co wybrać?

Umowa najmu, dzierżawy czy użyczenia – co wybrać?

W sensie cywilnoprawnym dopuszczalne są wszystkie trzy rozwiązania, ale nie dają one takich samych skutków podatkowych.

Najem polega na oddaniu rzeczy do używania za czynsz – wynika to z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Dzierżawa również jest odpłatna, ale oprócz używania daje prawo pobierania pożytków z rzeczy, co wynika z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego. Użyczenie jest natomiast nieodpłatne – zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego.

W praktyce przy mieszkaniu przekazywanym firmie do dalszego najmu najczęściej wybiera się umowę najmu. Dzierżawa w przypadku lokalu mieszkalnego zwykle nie daje dodatkowych korzyści w porównaniu z najmem, a użyczenie często okazuje się podatkowo niekorzystne dla spółki.

Jeżeli zależy Państwu na stałym wynagrodzeniu dla właściciela i czytelnych rozliczeniach, najem jest z reguły rozwiązaniem najbardziej przewidywalnym.

Zobacz również: najem prywatny w ryczałcie

Najem mieszkania firmie a podatek dochodowy właściciela

Jeżeli właściciel wynajmuje mieszkanie ze swojego majątku prywatnego, przychód co do zasady zalicza się do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

To ważne rozróżnienie: jeżeli lokal jest związany z działalnością gospodarczą właściciela, rozliczenie wygląda inaczej. Poniższe uwagi dotyczą typowej sytuacji, gdy mieszkanie należy do majątku prywatnego.

Jak dziś opodatkowany jest najem prywatny?

Obecnie najem prywatny osób fizycznych jest co do zasady opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wynika to z art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stawki wynoszą:

• 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie,
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł – art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy.

W praktyce oznacza to, że właściciel płaci podatek od przychodu, a nie od dochodu, więc nie odlicza kosztów takich jak remont, amortyzacja czy odsetki od kredytu w ramach tego sposobu opodatkowania najmu prywatnego.

Jeżeli stan faktyczny wskazuje, że wynajem przybrał cechy działalności gospodarczej, organ podatkowy może oceniać go odmiennie. Dotyczy to zwłaszcza większej skali, zorganizowania i powtarzalności działań.

Czy firma może zaliczyć czynsz do kosztów?

Tak, co do zasady czynsz płacony właścicielowi może być dla firmy kosztem podatkowym, jeżeli spełnia ogólną przesłankę związku z przychodem albo zachowaniem czy zabezpieczeniem źródła przychodów. W przypadku spółki kapitałowej wynika to z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Firma powinna jednak zadbać o prawidłowe udokumentowanie wydatku oraz o to, aby wysokość czynszu odpowiadała realiom rynkowym. Przy podmiotach powiązanych może mieć znaczenie także problematyka cen transferowych, zależnie od relacji między stronami i wartości transakcji.

Najem mieszkania firmie a VAT

Na gruncie VAT odpłatny najem jest co do zasady świadczeniem usług. Wynika to z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Z kolei podatnikiem VAT jest także osoba fizyczna, która wykorzystuje składnik majątku w sposób ciągły dla celów zarobkowych, co wynika z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

To oznacza, że nawet bez rejestracji działalności gospodarczej w CEIDG właściciel prywatnego mieszkania może być uznany za podatnika VAT z tytułu odpłatnego najmu.

Kiedy najem mieszkania jest zwolniony z VAT?

Kluczowy jest art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Przepis zwalnia od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Właśnie tu trzeba zachować ostrożność. Sam fakt, że lokal jest mieszkaniem, nie wystarczy. O zwolnieniu decyduje także rzeczywisty cel mieszkaniowy korzystania z lokalu.

Jeżeli mieszkanie jest wynajmowane spółce, trzeba sprawdzić:

• co dokładnie zapisano w umowie,
• czy spółka oddaje lokal do zamieszkania konkretnym osobom,
• czy lokal nie służy celom biurowym, krótkoterminowym albo zakwaterowaniu o charakterze zbliżonym do usług hotelowych.

W orzecznictwie i praktyce podatkowej przyjmuje się, że zwolnienie może mieć zastosowanie także wtedy, gdy najemcą jest firma, ale lokal służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nie działalności innego rodzaju. Jeżeli jednak umowa lub sposób wykorzystania lokalu wskazuje na cel niemieszkalny, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie przysługuje.

Zobacz również: wynajem firmie oraz najem nieruchomości

Zwolnienie podmiotowe z VAT do limitu sprzedaży

Nawet gdy zwolnienie mieszkaniowe nie ma zastosowania, właściciel może jeszcze korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT ze względu na obroty. Obecnie przewiduje je art. 113 ust. 1 ustawy o VAT – jeżeli wartość sprzedaży w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyła 200 000 zł. Gdy działalność w rozumieniu VAT zaczyna się w trakcie roku, limit ustala się proporcjonalnie zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy o VAT.

Jeżeli właściciel korzysta ze zwolnienia z VAT, nie dolicza podatku do czynszu. Z punktu widzenia najemcy oznacza to też brak podatku naliczonego do odliczenia.

Użyczenie mieszkania firmie – skutki w PIT i CIT

Jeżeli właściciel zawiera z firmą umowę użyczenia, po jego stronie co do zasady nie powstaje przychód w PIT, ponieważ umowa jest nieodpłatna. Nie otrzymuje on czynszu ani innego ekwiwalentu.

Nie oznacza to jednak, że rozwiązanie jest podatkowo obojętne dla spółki.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT przychodem są m.in. wartości otrzymanych nieodpłatnych świadczeń. W przypadku udostępnienia lokalu wartość takiego świadczenia ustala się według art. 12 ust. 6 pkt 3 ustawy o CIT – w wysokości równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu.

W praktyce spółka może więc rozpoznać przychód podatkowy odpowiadający rynkowej stawce najmu. To zwykle powoduje, że użyczenie nie jest korzystne, jeśli celem jest neutralne podatkowo przekazanie mieszkania firmie do dalszego wykorzystywania.

Czy użyczenie podlega VAT?

Co do zasady VAT obejmuje odpłatne świadczenie usług. Wyjątki dotyczą niektórych nieodpłatnych świadczeń wskazanych w art. 8 ust. 2 ustawy o VAT.

W odniesieniu do użyczenia lokalu znaczenie może mieć zwłaszcza art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, ale tylko wtedy, gdy łącznie spełnione są przesłanki ustawowe, w tym m.in. prawo do odliczenia VAT przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu towaru albo jego części składowych oraz użycie do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika.

Jeżeli właściciel nabył mieszkanie prywatnie i nie odliczał VAT przy zakupie, w typowej sytuacji nieodpłatne użyczenie nie będzie opodatkowane VAT. Tę kwestię trzeba jednak ocenić według konkretnego stanu faktycznego, zwłaszcza gdy lokal był modernizowany z prawem do odliczenia VAT albo był wcześniej wykorzystywany w działalności.

Czy najem, dzierżawa albo użyczenie podlegają PCC?

Co do zasady nie. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych w art. 1 ust. 1 zawiera zamknięty katalog czynności objętych PCC i umowy najmu, dzierżawy oraz użyczenia nie są w nim wymienione jako samodzielnie opodatkowane czynności.

Co zwykle jest najbezpieczniejsze w praktyce?

Jeżeli właściciel chce, aby firma legalnie korzystała z mieszkania i dalej je wynajmowała albo wykorzystywała do zakwaterowania, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zwykle odpłatny najem z dobrze opisaną funkcją lokalu.

W umowie warto doprecyzować co najmniej:

• czy firma może oddawać lokal do używania osobom trzecim,
• czy lokal ma służyć wyłącznie celom mieszkaniowym,
• kto ponosi opłaty eksploatacyjne, media i koszty napraw,
• czy czynsz odpowiada stawkom rynkowym,
• jakie są zasady wypowiedzenia i odpowiedzialności za zniszczenia.

Jeżeli spółka ma dalej wynajmować mieszkanie, warto przewidzieć wprost zgodę właściciela na podnajem albo inny model dalszego udostępniania lokalu. Bez takiego postanowienia mogą pojawić się spory cywilnoprawne dotyczące zakresu uprawnień najemcy.

Przykłady

Poniżej dwa typowe warianty pokazujące, jak w praktyce różnią się skutki wyboru umowy.

FAQ

Czy można wynająć mieszkanie spółce z o.o. jako osoba prywatna?

Tak. Co do zasady właściciel może zawrzeć z firmą umowę najmu lokalu ze swojego majątku prywatnego. Trzeba jednak prawidłowo rozliczyć PIT i ocenić skutki w VAT.

Czy użyczenie mieszkania spółce jest bezpieczne podatkowo?

Nie zawsze. Po stronie właściciela zwykle nie ma PIT, ale po stronie spółki może powstać przychód z nieodpłatnych świadczeń na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 2 i art. 12 ust. 6 pkt 3 ustawy o CIT.

Czy wynajem mieszkania firmie zawsze podlega VAT?

Najem jest usługą w rozumieniu ustawy o VAT, ale nie zawsze trzeba płacić VAT. Możliwe jest zwolnienie przedmiotowe dla najmu wyłącznie na cele mieszkaniowe z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT albo zwolnienie podmiotowe do limitu sprzedaży z art. 113 ust. 1 tej ustawy.

Czy firma może dalej podnajmować takie mieszkanie?

Może, jeżeli pozwala na to umowa z właścicielem albo wynika to z jej treści i celu. Dla bezpieczeństwa najlepiej wpisać zgodę na podnajem wprost do umowy.

Czy od takiej umowy płaci się PCC?

Co do zasady nie, ponieważ najem, dzierżawa i użyczenie nie są objęte zamkniętym katalogiem czynności opodatkowanych PCC z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Źródła

• art. 659 § 1, art. 693 § 1, art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
• art. 15 ust. 1, art. 12 ust. 1 pkt 2, art. 12 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych
• art. 8 ust. 1, art. 8 ust. 2 pkt 1, art. 15 ust. 1 i 2, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 113 ust. 1 i 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
• art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych