Mamy 10 708 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przekazanie mieszkania firmie w celu najmu

Autor: Marcin Sądej • Opublikowane: 05.11.2019

Mama jest właścicielką mieszkania, które chce przekazać firmie, aby ta je wynajmowała, czerpiąc z tego korzyści. Jakie mamy możliwości tego przekazania, co wybrać – najem, dzierżawę, użyczenie? Co będzie zgodne z prawem i opłacalne?

Marcin Sądej

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Na wstępie wskazać należy, że wszystkie trzy formy są dopuszczalne przez prawo oraz akceptowane przez urząd skarbowy. W przypadku umowy najmu wynajmujący oddaje za wynagrodzeniem rzecz najemcy (art. 659 Kodeksu cywilnego – K.c.). Podobnie umowa dzierżawy ma charakter odpłatny (art. 693 K.c.) z tym, że w tym przypadku dzierżawca ma możliwość pobierania pożytków z dzierżawionej rzeczy (dlatego dzierżawa dotyczy raczej gruntów rolnych a nie lokali mieszkalnych, ponieważ w przypadku gruntów rolnych dzierżawca może pobierać pożytki w postaci płodów rolnych). Inaczej natomiast kwestia wygląda w przypadku użyczenia, ponieważ zgodnie z art. 710 K.c. jest ono nieodpłatne.

 

Na gruncie prawa podatkowego istotne jest właśnie to, które umowy ma charakter odpłatny (najem i dzierżawa) a które nieodpłatny (użyczenie). Dlatego też nie ma sensu porównywać konsekwencji podatkowych najmu w stosunku do dzierżawy ponieważ będą one takie same – obie te umowy są odpłatne.

 

Przeanalizujemy skutki podatkowe zarówno na gruncie podatku dochodowego jak i podatku od towarów i usług.

 

Najem i dzierżawa

 

Jeżeli mama wynajmuje (lub dzierżawi) nieruchomość należącą do majątku prywatnego, to uzyskany w ten sposób przychód z wynagrodzenia jest kwalifikowany do osobnego źródła przychodu opisanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Fot. Fotolia

Przekazanie mieszkania firmie w celu najmu

 

W zakresie form opodatkowania mama ma do wyboru albo zasady ogólne (stawki podatku 18% i 32% po przekroczeniu w ciągu roku 85 528 zł) albo ryczałt od najmu prywatnego (8,5%, a po przekroczeniu 100 000 zł – 12,5%). Podstawowa różnica jest taka, że w przypadku najmu na zasadach ogólnych istnieje możliwość uwzględnienia w rozliczeniu podatkowym kosztów. Natomiast w przypadku ryczałtu stawka podatku jest niższa, ale podatnik nie może ująć żadnych wydatków i płaci podatek od przychodu.

 

Firma wynajmująca (wydzierżawiająca) mieszkanie traktuje poniesiony wydatek na najem (dzierżawę) jako koszt uzyskania przychodu zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy CIT.

 

Przejdźmy teraz do skutków podatkowych najmu (dzierżawy) na gruncie podatku VAT. W pierwszej kolejności wskazać należy, że podatek VAT dotyczy działalności gospodarczej. Przy czym ustawa VAT rozumie ową działalność gospodarcza w sposób specyficzny. Zgodnie bowiem z treścią art. 15 ust. 2 ustawy VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

 

Ostatnie zdanie wskazuje, że podatnikami podatku VAT mogą stać się również osoby fizyczne wykorzystujące swoje składniki majątkowe (np. nieruchomość) w sposób ciągły do celów zarobkowych (np. poprzez odpłatny najem). W konsekwencji również osoby fizyczne wynajmujące prywatne składniki majątku mogą stać się podatnikami VAT w zakresie tego wynajmu (dzierżawy). Fakt braku zarejestrowania takiej działalności w CEIDG nie ma tu żadnego znaczenia.

 

W rezultacie z tytułu wynajmu mieszkania mama staje się podatnikiem podatku VAT. Nie oznacza to jednak, że obligatoryjnie będzie ten podatek musiała opłacać ponieważ istnieje możliwość skorzystania ze zwolnień od podatku. W pierwszej kolejności wskazać należy, ze zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT zwalnia się od podatku wynajem nieruchomości na długoterminowe cele mieszkaniowe. Z tego zwolnienia mama raczej nie będzie mogła skorzystać ponieważ mieszkanie wynajmowane jest spółce z o.o. na cele firmowe.

 

Mama może jednak skorzystać ze zwolnienia ze względu na wielkość obrotu. Jak bowiem wynika z treści art. 113 ust. 1 i 9 ustawy VAT zwalania się od podatku działalność która w poprzednim roku nie przekroczyła 200 000 zł obrotu. Jeżeli podatnik rozpoczyna działalność w trakcie roku, to limit oblicza się proporcjonalnie do końca pozostałego okresu roku podatkowego. Opisane zwolnienie przysługuje z urzędu co oznacza, że podatnik nie musi rejestrować się w tym celu w urzędzie skarbowym (chociaż może to zrobić i zarejestrować się poprzez formularz VAT-R jako podatnik zwolniony z VAT-u).

 

Skorzystanie ze zwolnienia z VAT-u ma określone skutki dla najemcy (dzierżawcy). Zgodnie bowiem z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

 

W konsekwencji z uwagi na fakt, że mama korzysta ze zwolnienia VAT, to firma najmująca nie ma możliwości odliczenia podatku VAT od takiego najmu.

 

Użyczenie

 

Użyczenie jest umowa nieodpłatną, więc co do zasady na gruncie podatku PIT nie powstaje dla mamy żaden przychód podlegający opodatkowaniu. Od umowy użyczenia mama podatku nie płaci.

 

Inaczej natomiast wygląda kwestia użyczenia od strony spółki z o.o. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy CIT „za przychody z działalności gospodarczej uważa się wartość otrzymanych rzeczy lub praw, a także wartość innych świadczeń w naturze, w tym wartość rzeczy i praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń”.

 

Zgodnie z art. 12 ust. 6 ustawy CIT „wartość świadczeń w naturze, w tym nieodpłatnych świadczeń, ustala się:

 

1) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców;

2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;

3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu – w wysokości równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu;

4) w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia”.

 

W konsekwencji po stronie spółki z o.o. powstanie podlegający opodatkowaniu podatkiem CIT przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń. Przychód ten będzie odpowiadał potencjalnej cenie rynkowej za wynajem, którą spółka byłaby zobowiązana zapłacić, gdyby umowa nie miała charakteru użyczenia lecz najmu.

 

Przejdźmy następnie do kwestii podatku VAT od użyczenia. Co do zasady opodatkowaniu podlegają wyłącznie usługi świadczone odpłatnie. W pewnych jednak warunkach ustawa VAT dopuszcza również opodatkowanie nieodpłatnego użyczenia. Otóż w myśl art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy VAT opodatkowaniu podlega również użycie towarów stanowiących część przedsiębiorstwa podatnika do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

 

W rezultacie warunki opodatkowania podatkiem VAT użyczenia to:

 

  1. użyczenie towaru stanowiącego część przedsiębiorstwa podatnika,
  2. brak związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
  3. istnienie prawa do odliczenia przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu użyczonych towarów lub ich części składowych

 

Zakładam jednak, że mama zakupiła nieruchomość jako osoba fizyczna i nie miała prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu zakupu tej nieruchomości. W konsekwencji nie jest spełniony warunek nr 3, co oznacza, że nieodpłatne użyczenie w tej sytuacji nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

 

Analogicznie również spółka z o.o. nie ma w takim przypadku prawa do odliczenia podatku VAT, ponieważ ten podatek w tym przypadku po prostu nie występuje.

 

Na zakończenie wskazać należy, że żadna z ww. umów nie jest wymieniona w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy PCC, co oznacza, że nie podlegają one opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • trzy minus 9 =

»Podobne materiały

Pożyczki udzielane na weksel a podatek dochodowy

Kilka razy w roku pożyczam znajomym pieniądze za pomocą weksla; potem doliczam pewne oprocentowanie i określam ratę. Dowiedziałem się, że jeśli korzystam z weksli sporadycznie, nie muszę rejestrować działalności. Robiąc to częściej – powinienem, chyba że posiadam jakąś firm

Odroczenie wpłaty podatku od sprzedaży nieruchomości

Sprzedałem mieszkanie w 2008 r. tuż przed upływem 5 lat od jego nabycia. Niestety sprzedaż jest obciążona 10% podatkiem. Zadeklarowałem, że pieniądze zostaną przeznaczone na zakup w ciągu 2 lat nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Jedną czwartą kwoty, jaką uzyskałem ze sprzeda

Kara umowna za nieterminowe wykonanie robót a podatek

Czy kara umowna za nieterminowe wykonanie robót naliczona przez spółkę z o.o. wykonawcy robót inwestycyjnych, a następnie potrącona z zobowiązania wobec tego wykonawcy robót (czyli „skompensowana”): a. podlega zawsze opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, pod dat
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »