Dzierżawa lub użyczenie działki a zasiedzenie

Jaki charakter ma oddanie działki rolnej rolnikowi?

Jeżeli właściciel działki rolnej pozwala innej osobie korzystać z gruntu, a strony nie spisały umowy i nie ustaliły czynszu, trzeba przede wszystkim ustalić, co rzeczywiście strony chciały osiągnąć. Sama nazwa używana przez strony nie jest decydująca. Liczy się to, czy rolnik miał tylko używać gruntu, czy także pobierać z niego pożytki, np. plony, siano albo inne korzyści z uprawy.

Przez umowę użyczenia, zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego, użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy przez czas oznaczony albo nieoznaczony. Jeżeli więc rolnik korzysta z działki nieodpłatnie, za zgodą właściciela, a nie płaci czynszu, w wielu przypadkach można mówić o użyczeniu albo umowie bardzo zbliżonej do użyczenia.

Inaczej wygląda typowa dzierżawa. Zgodnie z art. 693 Kodeksu cywilnego dzierżawca używa rzeczy i pobiera z niej pożytki, a w zamian płaci czynsz. Czynsz może być określony w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju albo jako ułamkowa część pożytków. Jeżeli czynszu nie ma, ale osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków ma ponosić podatki oraz inne ciężary związane z własnością lub posiadaniem gruntu, zastosowanie może mieć art. 708 Kodeksu cywilnego, czyli tzw. dzierżawa bezczynszowa.

W opisanej sytuacji ważne jest, że właściciel nadal płaci podatki i pobiera dopłaty. To przemawia przeciwko tezie, że rolnik traktuje działkę jak swoją własność. Nie przesądza to automatycznie całej sprawy, ale jest istotnym argumentem, że rolnik korzysta z gruntu za zgodą właściciela, a więc jako posiadacz zależny.

Użyczenie, dzierżawa czy użytkowanie?

W praktyce właściciele często mówią, że oddali grunt „do użytkowania”. Trzeba jednak odróżnić potoczne korzystanie z rzeczy od prawa użytkowania w sensie prawnym. Zgodnie z art. 252 Kodeksu cywilnego rzecz można obciążyć prawem do jej używania i pobierania pożytków. Użytkowanie nieruchomości jest ograniczonym prawem rzeczowym i nie powstaje zwykle przez samą ustną zgodę na uprawianie działki.

Jeżeli strony nie zawierały aktu notarialnego ustanawiającego użytkowanie nieruchomości, najczęściej nie mamy do czynienia z użytkowaniem jako prawem rzeczowym. W grę wchodzi raczej stosunek obligacyjny: użyczenie, dzierżawa, dzierżawa bezczynszowa albo umowa mieszana nienazwana.

Przy gruntach rolnych szczególnie ważne jest pobieranie pożytków. Jeżeli rolnik nie tylko kosi trawę, ale faktycznie prowadzi uprawę i zabiera plony, relacja może być bliższa dzierżawie niż zwykłemu użyczeniu. Jeżeli mimo tego nie płaci czynszu, a strony nie ustaliły ponoszenia przez niego podatków i ciężarów, trzeba ostrożnie ocenić wszystkie okoliczności. Sam brak pisemnej umowy nie oznacza jednak, że rolnik staje się właścicielem albo że zaczyna biec zasiedzenie.

Podobne problemy pojawiają się również przy innych nieruchomościach. Warto porównać sytuację z omówieniem: umowa dzierżawy i zasiedzenie oraz użyczenie lokalu mieszkalnego.

Czy rolnik może zasiedzieć działkę rolną?

Zasiedzenie nieruchomości reguluje art. 172 Kodeksu cywilnego. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada ją nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez 20 lat, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Jeżeli posiadanie zostało uzyskane w złej wierze, potrzebny jest upływ 30 lat.

Najważniejsze jest więc nie samo korzystanie z działki, lecz charakter posiadania. Art. 336 Kodeksu cywilnego odróżnia posiadacza samoistnego, który włada rzeczą jak właściciel, od posiadacza zależnego, który włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca albo osoba mająca inne prawo do cudzej rzeczy.

Dzierżawca, biorący w użyczenie albo osoba korzystająca z gruntu za zgodą właściciela co do zasady jest posiadaczem zależnym. Oznacza to, że może faktycznie uprawiać ziemię, ogrodzić ją, kosić albo zbierać plony, ale robi to w ramach zgody właściciela, a nie przeciwko właścicielowi i nie jako właściciel. Takie posiadanie nie prowadzi do zasiedzenia.

W odniesieniu do nieruchomości rolnych trzeba pamiętać także o art. 172 § 3 Kodeksu cywilnego. Nabycie nieruchomości rolnej przez zasiedzenie jest ograniczone i może być powiązane ze statusem rolnika indywidualnego oraz limitem powierzchni określonym w przepisach o kształtowaniu ustroju rolnego. W praktyce oznacza to, że przy ziemi rolnej sama analiza terminów 20 i 30 lat może nie wystarczyć.

Kiedy posiadanie zależne może zmienić się w samoistne?

Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy właściciel cofnie zgodę, wypowie umowę albo zażąda zwrotu działki, a dotychczasowy użytkownik nadal włada gruntem i zaczyna zachowywać się wobec właściciela oraz osób trzecich tak, jakby był właścicielem. Nie wystarczy jednak sama długotrwałość korzystania z działki. Potrzebna jest wyraźna zmiana charakteru posiadania z zależnego na samoistne.

Taka zmiana powinna być jawna i czytelna dla właściciela. Przykładowo znaczenie mogą mieć: odmowa wydania gruntu mimo wezwania, twierdzenie wobec właściciela, że działka należy do rolnika, samodzielne rozporządzanie gruntem jak własnym, opłacanie podatków jako właściciel, ujawnianie siebie jako osoby władającej gruntem bez uznawania praw właściciela. Każdy przypadek wymaga jednak oceny dowodów.

Jeżeli rolnik korzysta z działki za zgodą właściciela, a właściciel płaci podatki, kontroluje stan prawny gruntu i może wykazać istnienie zgody na korzystanie, ryzyko zasiedzenia jest znacznie mniejsze. Dla bezpieczeństwa warto jednak nie opierać się wyłącznie na ustnych ustaleniach.

Jak zakończyć ustną umowę korzystania z działki?

Jeżeli strony zawarły użyczenie na czas nieoznaczony, zakończenie relacji zależy od celu użyczenia i okoliczności sprawy. Zgodnie z art. 715 Kodeksu cywilnego użyczenie zawarte bez oznaczenia czasu kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł taki użytek uczynić. W określonych sytuacjach użyczający może żądać zwrotu rzeczy wcześniej, zwłaszcza gdy biorący używa jej sprzecznie z umową albo rzecz stała się potrzebna użyczającemu z przyczyn nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

Przy dzierżawie zawartej na czas nieoznaczony znaczenie ma art. 704 Kodeksu cywilnego. Jeżeli strony nie umówiły się inaczej, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Jeżeli umowa jest ustna, warto wypowiedzenie albo wezwanie do zwrotu działki złożyć na piśmie i zachować dowód doręczenia.

W przypadku umowy ustnej szczególnie ważne są dowody: wiadomości, świadkowie, potwierdzenia opłacania podatków, dokumenty dotyczące dopłat, zdjęcia działki, korespondencja z rolnikiem oraz ewentualne wezwania do wydania gruntu. Dobrą praktyką jest spisanie krótkiej umowy, nawet jeżeli korzystanie ma pozostać bezpłatne.

Jeżeli problem dotyczy mieszkania, a nie gruntu rolnego, przydatne może być także omówienie: użyczenie mieszkania a zasiedzenie.

Jak zabezpieczyć właściciela przed sporem o zasiedzenie?

Najlepszym zabezpieczeniem jest jasne uregulowanie relacji na piśmie. W umowie warto wskazać, kto jest właścicielem, kto korzysta z działki, czy korzystanie jest odpłatne, czy nieodpłatne, czy rolnik może pobierać pożytki, kto płaci podatki i inne ciężary, na jaki czas zawarto umowę oraz w jaki sposób można ją zakończyć.

Warto również wpisać, że osoba korzystająca z gruntu uznaje własność właściciela i korzysta z działki wyłącznie za jego zgodą. Taki zapis nie zawsze wyeliminuje każdy przyszły spór, ale znacząco utrudnia twierdzenie, że od początku była posiadaczem samoistnym.

Jeżeli właściciel pobiera dopłaty unijne, powinien dodatkowo upewnić się, że sposób faktycznego korzystania z gruntu jest zgodny z wymogami dotyczącymi tych płatności. Kwestia dopłat nie rozstrzyga sama o zasiedzeniu, ale może mieć znaczenie dowodowe i praktyczne.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, dlaczego samo korzystanie z cudzej działki nie oznacza jeszcze posiadania samoistnego i nie prowadzi automatycznie do zasiedzenia.

FAQ

Czy ustna umowa użyczenia działki jest ważna?

Tak, co do zasady umowa użyczenia może być zawarta ustnie. Problemem nie jest zwykle jej ważność, lecz udowodnienie treści ustaleń. Dlatego warto potwierdzić na piśmie, że osoba korzystająca z działki robi to za zgodą właściciela i nie jest posiadaczem samoistnym.

Czy rolnik może zasiedzieć działkę po 5 latach?

Nie. Dla zasiedzenia nieruchomości potrzebne jest co najmniej 20 lat posiadania samoistnego w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze. Poza tym korzystanie z działki za zgodą właściciela jest zwykle posiadaniem zależnym, a nie samoistnym.

Czy brak czynszu oznacza, że nie ma dzierżawy?

Typowa dzierżawa jest odpłatna, ale przy nieruchomościach rolnych możliwa jest sytuacja podobna do dzierżawy bezczynszowej, gdy korzystający z gruntu pobiera pożytki i ponosi podatki lub inne ciężary. Jeżeli nie ma ani czynszu, ani obowiązku ponoszenia ciężarów, relacja często będzie bliższa użyczeniu albo umowie mieszanej.

Czy płacenie podatku przez właściciela chroni przed zasiedzeniem?

Płacenie podatku przez właściciela jest ważnym dowodem, ale samo w sobie nie daje pełnej ochrony. Najważniejsze jest to, czy osoba korzystająca z działki uznaje prawo właściciela, czy zachowuje się jak właściciel. Podatek warto łączyć z pisemną umową, korespondencją i kontrolą faktycznego korzystania z gruntu.

Czy trzeba wypowiedzieć ustną zgodę na korzystanie z działki?

Jeżeli właściciel chce odzyskać działkę, powinien jasno zakończyć dotychczasową zgodę i wezwać do wydania gruntu. Najlepiej zrobić to pisemnie, z potwierdzeniem doręczenia. Termin i sposób zakończenia zależą od tego, czy relację kwalifikujemy jako użyczenie, dzierżawę, dzierżawę bezczynszową czy inną umowę.

Czy pobieranie dopłat unijnych przesądza, kto jest posiadaczem?

Nie przesądza automatycznie, ale może być jednym z dowodów w sprawie. Trzeba jednocześnie pamiętać, że pobieranie dopłat powinno odpowiadać rzeczywistemu stanowi korzystania z gruntu i wymogom przepisów dotyczących płatności. W razie wątpliwości warto sprawdzić tę kwestię osobno.

Podsumowanie

Jeżeli właściciel działki rolnej pozwolił rolnikowi korzystać z gruntu bez czynszu, a rolnik robi to za jego zgodą, najczęściej nie ma podstaw do przyjęcia, że rolnik może zasiedzieć działkę. Taka osoba jest zwykle posiadaczem zależnym, ponieważ korzysta z cudzej rzeczy na podstawie zgody właściciela.

Ryzyko rośnie dopiero wtedy, gdy dotychczasowy użytkownik zaczyna kwestionować własność, odmawia wydania działki i zachowuje się jak właściciel. Dlatego przy nawet rodzinnych lub sąsiedzkich ustaleniach warto spisać prostą umowę, zachować dowody opłacania podatków i jasno reagować na każdą próbę zawłaszczenia gruntu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 172, art. 252, art. 336, art. 693, art. 704, art. 708, art. 710, art. 715 i art. 716.
2. Wyrok Sądu Najwyższego z 19 maja 1964 r., III CR 60/64, dotyczący stosowania przepisów o dzierżawie do bezczynszowego korzystania z nieruchomości rolnej.