Użyczenie działki rolnej
Na podstawie przedstawionych przez Panią okoliczności przyjmuję, iż jest Pani właścicielem (a nie posiadaczem) nieruchomości oddanej do użytkowania.
Ponadto wskazuję, iż zgodnie z art. 252 Kodeksu cywilnego rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie). Użytkowanie jest niezbywalne.
Pod względem formy do ustanowienia użytkowania wymóg aktu notarialnego dotyczy tylko samego oświadczenia woli właściciela ustanawiającego to prawo, natomiast oświadczenie woli drugiej strony może być złożone w każdej wybranej przez strony formie – w tym także w sposób dorozumiany, tzn. ujawniający tę wolę dostatecznie jasno.
Dodatkowo wskażę, iż od użytkowania należy odróżnić stosunek o charakterze obligacyjnym, zwany bezczynszowym użytkowaniem, które ma miejsce wtedy, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie jest obowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu. Do stosunku tego mają zastosowanie przepisy o dzierżawie, zwłaszcza gdy chodzi o zakończenie takiej umowy zawartej na czas nieoznaczony, natomiast w innych wypadkach możliwe jest odpowiednie stosowanie przepisów o użyczeniu (tak SN w orzeczeniu z 19 maja 1964 r., III CR 60/64, LexPolonica nr 314996, OSNCP 1965, nr 6, poz. 100). Trzeba jednak pamiętać o tym, że odpłatność nie należy do istoty użytkowania; użytkowanie bowiem może być zarówno odpłatne, jak i nieodpłatne.
W Pani przypadku uznałbym, iż doszło do zawarcia nienazwanej umowy zbliżonej do umowy dzierżawy i użyczenia.
Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Zasiedzenie nieruchomości rolnej
Abstrahując od powyższych rozważań dotyczących rzeczywistego stosunku łączącego Panią z rolnikiem, należy wskazać, iż zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego:
„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.
Do przesłanek skutecznego zasiedzenia własności nieruchomości należą: władanie rzeczą jak właściciel przy woli władania jak właściciel (trzeba być tzw. posiadaczem samoistnym) oraz upływ oznaczonego w ustawie czasu.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Czy w czasie trwania umowy dzierżawy lub użyczenia można zasiedzieć nieruchomość?
Dzierżawca lub biorący nie spełnia jednak pierwszej z przesłanek, gdyż w wyniku umowy dzierżawy lub użyczenia uzyskuje posiadanie zależne, a nie samoistne. Co prawda włada faktycznie rzeczą, ale nie można mu przypisać woli właścicielskiego władania. Aby w tym przypadku uzyskać pozycję posiadacza samoistnego, umowa dzierżawy lub użyczenia musiałaby wygasnąć. Umowa taka co do zasady wygasa z upływem terminu, na który była zawarta.
Jeśli więc umowa dzierżawy lub użyczenia trwa, dzierżawca lub biorący w stosunku do oddanej mu rzeczy jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym, i z tej przyczyny rzeczy zasiedzieć nie może.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Posiadacz samoistny
Umowa dzierżawy lub użyczenia może być natomiast wypowiedziana przez każdą ze stron. Jeśli po wypowiedzeniu dotychczasowy dzierżawca utrzyma się w posiadaniu rzeczy (tzn. rzecz nie zostanie mu odebrana) i będzie rzeczą władać jak właściciel, nabędzie pozycję posiadacza samoistnego; od tej chwili będzie liczony czas niezbędny do zasiedzenia.
Podsumowując powyższe rozważania, należy stwierdzić: o posiadaniu samoistnym nie świadczy sama tylko długotrwałość posiadania, która nie jest kryterium odróżniającym posiadanie samoistne od zależnego. Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie. Objęcie nieruchomości w posiadanie na podstawie umowy dzierżawy lub użyczenia świadczy o posiadaniu zależnym. Ponieważ dzierżawa lub użyczenie jest posiadaniem zależnym, nie może dojść w Pani przypadku do zasiedzenia nieruchomości. Do zasiedzenia nieruchomości konieczny jest okres 30 lat samoistnego posiadania.
Ponadto za posiadaniem zależnym rolnika (uniemożliwiającym zasiedzenie) przemawia fakt, iż to Pani opłaca podatki za przedmiotową nieruchomość oraz korzysta z dofinansowania Unii Europejskiej.
Przykłady
Umowa na słowo między sąsiadami
Pani Maria ma działkę rolną, której sama nie uprawia. Sąsiad — pan Jan — zaproponował, że będzie na niej sadził zboże. Ustalili, że może korzystać z gruntu, ale nie płaci czynszu. Pani Maria nadal opłaca podatek rolny i pobiera dopłaty unijne. Po kilku latach zastanawia się, czy sąsiad mógłby przejąć działkę przez zasiedzenie. Ponieważ umowa była ustną zgodą na korzystanie z gruntu, a nie wyrażeniem woli oddania własności, mamy tu do czynienia z użyczeniem lub umową zbliżoną do dzierżawy bezczynszowej — nie rodzi to ryzyka zasiedzenia.
Rodzinna przysługa bez umowy
Pan Andrzej wyjechał na stałe za granicę, ale działki po rodzicach nie sprzedał. Poprosił kuzyna, aby uprawiał ziemię i „żeby mu ziemia nie leżała odłogiem”. Kuzyn gospodaruje na działce od 7 lat, ale nie płaci za to Andrzejowi ani złotówki. Andrzej co roku składa wniosek o dopłaty i reguluje podatki. Taka sytuacja również wskazuje na użyczenie lub umowę zbliżoną do dzierżawy bezczynszowej, bez ryzyka zasiedzenia, bo kuzyn nie posiada działki jako właściciel.
Znajomy rolnik uprawia działkę
Pani Barbara ma łąkę, której sama nie kosi. Znajomy rolnik zapytał, czy może zbierać z niej siano. Pani Barbara zgodziła się — bez spisywania umowy i bez żadnych opłat. Podatki i dopłaty są w dalszym ciągu na Barbarę. Po 5 latach zastanawia się, czy rolnik może zasiedzieć łąkę. Ponieważ rolnik korzysta z działki za jej zgodą i bez opłat, mamy tu umowę użyczenia lub podobną do dzierżawy — brak podstaw do zasiedzenia.
Podsumowanie
W opisanych sytuacjach, gdy właściciel działki rolniczej oddaje ją do korzystania innej osobie na podstawie ustnej zgody, bez pobierania czynszu, mamy do czynienia najczęściej z umową użyczenia lub stosunkiem zbliżonym do dzierżawy bezczynszowej. Kluczowe znaczenie ma fakt, że właściciel wciąż reguluje podatki i pobiera dopłaty unijne. Taki sposób korzystania z nieruchomości nie prowadzi automatycznie do zasiedzenia, ponieważ użytkownik działki nie posiada jej jak właściciel, lecz jako posiadacz zależny. Dopiero brak tytułu prawnego oraz objęcie rzeczy we władanie z zamiarem traktowania jej jako własnej mogłyby uruchomić bieg zasiedzenia.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz wątpliwości związane z umowami dzierżawy, użyczenia czy zasiedzeniem nieruchomości, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Nasi prawnicy dokładnie przeanalizują Twoją sytuację, udzielą rzetelnej porady i wskażą najlepsze rozwiązania prawne, dostosowane do Twoich potrzeb.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Orzeczenie Sądu Najwyższego z 19 maja 1964 r., III CR 60/64
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
