Hałasy z mieszkania sąsiadów – co robić?

Hałasy z mieszkania sąsiadów — od czego zacząć?

Jeżeli po wprowadzeniu się do mieszkania okazuje się, że z lokalu sąsiadów słychać tupanie, przesuwanie mebli, krzyki, głośne rozmowy albo muzykę, najpierw trzeba ustalić, z jakim rodzajem problemu mamy do czynienia. Inaczej ocenia się jednorazową imprezę, inaczej regularne nocne awantury, a jeszcze inaczej sytuację, w której nawet zwykły krok lub dziecięca zabawa brzmią tak, jakby odbywały się w Pańskim mieszkaniu.

W praktyce warto zacząć od spokojnej rozmowy z sąsiadem i krótkiej pisemnej informacji do zarządcy lub administracji budynku. W piśmie należy opisać, kiedy występuje hałas, jak długo trwa, jaki ma charakter i jak wpływa na korzystanie z mieszkania. Taka korespondencja przydaje się później jako dowód, że problem był zgłaszany i nie ma charakteru jedynie subiektywnego odczucia.

Jeżeli hałas występuje w nocy, jest bardzo intensywny albo wiąże się z krzykami, awanturami, muzyką, uderzeniami lub innym zachowaniem zakłócającym spokój, można wzywać policję albo straż miejską. Warto prosić o sporządzenie notatki z interwencji i zachowywać numery zgłoszeń.

Zakłócanie spokoju przez hałas w bloku

Podstawowym przepisem karnym stosowanym przy hałaśliwych zachowaniach sąsiadów jest art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń. Przepis ten obejmuje zachowania polegające na zakłócaniu spokoju, porządku publicznego lub spoczynku nocnego m.in. krzykiem, hałasem, alarmem albo innym wybrykiem. Za takie wykroczenie grozi kara aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Nie oznacza to jednak, że każde słyszalne chodzenie, płacz dziecka lub odgłos upadającego przedmiotu automatycznie jest wykroczeniem. W praktyce policja i sąd oceniają, czy zachowanie było obiektywnie uciążliwe i społecznie naganne, a więc czy miało charakter wybryku. Znaczenie ma zwłaszcza pora dnia, natężenie, powtarzalność, czas trwania oraz reakcja sprawcy na prośby sąsiadów.

Cisza nocna nie jest wprost określona w Kodeksie wykroczeń jako sztywne godziny od 22:00 do 6:00. Takie godziny zwykle wynikają z regulaminów porządku domowego, uchwał wspólnoty, zasad przyjętych przez spółdzielnię albo praktyki administracyjnej. Mimo to art. 51 Kodeksu wykroczeń chroni spoczynek nocny, więc hałas po godzinach wieczornych i nocnych jest oceniany surowiej niż podobne odgłosy w ciągu dnia.

Obowiązki właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej

Jeżeli lokal znajduje się we wspólnocie mieszkaniowej, trzeba pamiętać o art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Właściciel lokalu ma obowiązek utrzymywać lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania innym współwłaścicielom oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Wspólnota lub zarządca mogą więc reagować na uporczywe naruszanie porządku domowego, kierować pisemne wezwania do właściciela lokalu, a w skrajnych sytuacjach podejmować dalsze działania. Gdy właściciel długotrwale zalega z opłatami, rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota może na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali żądać w procesie sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Jest to jednak środek wyjątkowy, stosowany przy poważnych i udowodnionych naruszeniach.

Jeżeli hałas powoduje najemca, a nie właściciel, zawiadomienie warto kierować zarówno do osoby faktycznie hałasującej, jak i do właściciela lokalu. Właściciel może odpowiadać organizacyjnie wobec wspólnoty za sposób korzystania z lokalu przez osoby, którym lokal udostępnił, chociaż odpowiedzialność wykroczeniowa dotyczy przede wszystkim osoby, która faktycznie zakłóca spokój.

Gdzie zgłosić hałasy z mieszkania sąsiada?

Przy nagłym, intensywnym lub nocnym hałasie najprostszym działaniem jest wezwanie policji albo straży miejskiej. Funkcjonariusze mogą przeprowadzić interwencję, pouczyć sprawcę, nałożyć mandat albo skierować wniosek o ukaranie do sądu rejonowego. Obecnie nie funkcjonują już sądy grodzkie; sprawy o wykroczenia rozpoznają sądy rejonowe.

Jeżeli policja nie skieruje wniosku o ukaranie, pokrzywdzony może w określonych sytuacjach działać samodzielnie jako oskarżyciel posiłkowy. Zgodnie z art. 27 § 2 Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia, w sprawach innych niż ścigane na żądanie pokrzywdzony może samodzielnie wnieść wniosek o ukaranie, jeżeli w ciągu miesiąca od powiadomienia właściwego organu o wykroczeniu nie zostanie powiadomiony o wniesieniu wniosku przez ten organ albo otrzyma zawiadomienie o braku podstaw do jego wniesienia.

Równolegle warto zgłosić sprawę do zarządu wspólnoty, administratora albo spółdzielni. Jeżeli regulamin porządku domowego przewiduje określone godziny ciszy, zakaz hałaśliwych prac remontowych w konkretnych porach albo inne zasady korzystania z lokali, naruszenie tych zasad może być podstawą do pisemnego wezwania sąsiada i budowania materiału dowodowego na potrzeby dalszej sprawy.

Kiedy można pozwać sąsiada o hałas?

Jeżeli interwencje i pisma nie pomagają, właściciel mieszkania może rozważyć pozew cywilny o zaniechanie naruszeń. Podstawą jest przede wszystkim art. 144 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Drugim istotnym przepisem jest art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, który daje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń, jeżeli jego własność jest naruszana w inny sposób niż przez pozbawienie faktycznego władztwa nad rzeczą. W pozwie można żądać np. zakazania określonych hałaśliwych zachowań, zaprzestania nocnych imprez, zaprzestania uporczywego uderzania w podłogę albo wykonania określonych działań technicznych, jeżeli wynikają one z udowodnionego źródła naruszeń.

W sprawach o hałas nie wystarczy samo stwierdzenie, że sąsiad przeszkadza. Trzeba wykazać, że zakłócenia przekraczają przeciętną miarę. Sąd będzie brał pod uwagę charakter budynku, jego przeznaczenie, lokalizację, porę występowania hałasu, częstotliwość, natężenie oraz to, czy są to zwykłe odgłosy życia codziennego, czy zachowania nadmierne.

Jakie dowody zebrać w sprawie hałasów?

Najważniejsze jest systematyczne dokumentowanie zdarzeń. Warto prowadzić dziennik hałasu, w którym zapisuje się datę, godzinę, czas trwania, rodzaj odgłosów i ich wpływ na korzystanie z mieszkania. Przy każdym poważniejszym zdarzeniu można zgłosić sprawę odpowiednim służbom albo administratorowi.

Pomocne są także zeznania innych mieszkańców, domowników lub osób odwiedzających lokal. Jeżeli problem dotyczy całego pionu lub kilku lokali, wspólne pismo do zarządcy bywa bardziej przekonujące niż pojedyncza skarga.

Nagrania wykonane z własnego mieszkania mogą być przydatne, zwłaszcza gdy dokumentują sam odgłos i jego natężenie, a nie prywatne rozmowy sąsiadów. Trzeba jednak uważać, aby nie naruszać cudzej prywatności i nie rozpowszechniać nagrań bez potrzeby. Do celów dowodowych lepiej opisywać zdarzenia rzeczowo i wykorzystywać nagrania wyłącznie w postępowaniu lub korespondencji związanej ze sprawą.

Jeżeli problem może wynikać z wadliwej izolacji akustycznej, rozważne jest zlecenie pomiarów osobie lub firmie zajmującej się akustyką budowlaną. Taka opinia może pomóc ustalić, czy źródłem problemu jest zachowanie sąsiada, czy wada techniczna budynku.

Hałas czy wada akustyczna budynku?

W nowych budynkach zdarza się, że mieszkańcy słyszą nie tylko hałaśliwe zachowania, lecz także zwykłe chodzenie, rozmowy albo korzystanie z łazienki w sąsiednim lokalu. Jeżeli odgłosy codziennego życia są nadmiernie słyszalne, przyczyną może być wada akustyczna stropu, ścian, instalacji albo błędy wykonawcze.

W takiej sytuacji sama skarga na sąsiada może nie wystarczyć. Należy sprawdzić dokumentację techniczną, zgłosić problem zarządcy, a w przypadku lokalu kupionego od dewelopera lub sprzedawcy rozważyć roszczenia z rękojmi. Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego przy nieruchomościach sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Jeżeli wada dotyczy części wspólnych, np. stropu, pionów instalacyjnych albo konstrukcji budynku, sprawa może wymagać udziału wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli wada dotyczy wyłącznie lokalu, roszczenia mogą być kierowane do sprzedawcy lub dewelopera, zależnie od umowy i terminu ujawnienia wady.

Pozew przeciwko sąsiadowi — wymogi formalne i opłata

Pozew składa się do sądu właściwego według zasad Kodeksu postępowania cywilnego. W sprawach o zaniechanie immisji najczęściej będzie to sąd rejonowy lub okręgowy zależnie od wartości przedmiotu sporu oraz właściwości rzeczowej. Pozew powinien zawierać elementy pisma procesowego z art. 126 Kodeksu postępowania cywilnego, w tym oznaczenie sądu, stron, rodzaj pisma, żądanie, uzasadnienie, dowody, podpis i załączniki. Jako pierwsze pismo w sprawie powinien również wskazywać adresy stron oraz wartość przedmiotu sporu, jeżeli sprawa ma charakter majątkowy.

Nie należy obecnie zakładać automatycznie, że opłata od takiego pozwu wynosi 30 zł. W sprawach o prawa majątkowe opłata zależy od wartości przedmiotu sporu. Zgodnie z art. 13 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych przy wartości do 500 zł opłata wynosi 30 zł, powyżej 500 zł do 1500 zł — 100 zł, powyżej 1500 zł do 4000 zł — 200 zł, powyżej 4000 zł do 7500 zł — 400 zł, powyżej 7500 zł do 10 000 zł — 500 zł, powyżej 10 000 zł do 15 000 zł — 750 zł, powyżej 15 000 zł do 20 000 zł — 1000 zł, a przy wartości powyżej 20 000 zł pobiera się 5% tej wartości, nie więcej niż 100 000 zł.

Jeżeli strona nie jest w stanie ponieść kosztów sądowych bez uszczerbku dla koniecznego utrzymania siebie i rodziny, może złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych. W razie błędnego określenia opłaty sąd może wezwać do jej uzupełnienia.

FAQ

Czy każde tupanie sąsiada jest wykroczeniem?

Nie. Zwykłe odgłosy codziennego życia nie zawsze są wykroczeniem. Odpowiedzialność z art. 51 Kodeksu wykroczeń wchodzi w grę przede wszystkim wtedy, gdy hałas ma charakter wybryku, jest nadmierny, powtarzalny, nocny albo obiektywnie zakłóca spokój innych osób.

Czy cisza nocna od 22:00 do 6:00 wynika z ustawy?

Co do zasady nie jest to sztywny ustawowy przedział wskazany w Kodeksie wykroczeń. Godziny ciszy nocnej wynikają najczęściej z regulaminów porządku domowego lub praktyki przyjętej w danym budynku. Kodeks wykroczeń chroni jednak spoczynek nocny, więc nocne zakłócenia są oceniane szczególnie poważnie.

Czy można wezwać policję, gdy sąsiad hałasuje w dzień?

Tak, jeżeli hałas jest intensywny, uporczywy albo ma charakter wybryku. Sam fakt, że zdarzenie ma miejsce w dzień, nie wyłącza odpowiedzialności. Trzeba jednak liczyć się z tym, że zwykłe odgłosy funkcjonowania rodziny w mieszkaniu mogą nie wystarczyć do ukarania.

Czy wspólnota mieszkaniowa może ukarać hałaśliwego sąsiada?

Wspólnota nie nakłada grzywien jak sąd, ale może kierować wezwania, egzekwować regulamin porządku domowego i w skrajnych przypadkach korzystać z art. 16 ustawy o własności lokali. Przymusowa sprzedaż lokalu jest jednak rozwiązaniem wyjątkowym i wymaga poważnych, długotrwałych naruszeń.

Czy nagranie hałasu może być dowodem?

Może być pomocne, zwłaszcza gdy zostało wykonane z własnego mieszkania i pokazuje natężenie odgłosów. Trzeba jednak uważać, aby nie naruszać prywatności sąsiadów i nie rozpowszechniać nagrań. Najlepiej traktować je jako jeden z dowodów obok świadków, korespondencji i notatek z interwencji.

Co zrobić, gdy problemem jest zła akustyka nowego mieszkania?

Należy zgłosić problem zarządcy, sprawdzić dokumentację techniczną i rozważyć pomiary akustyczne. Jeżeli wada dotyczy lokalu lub budynku kupionego od dewelopera albo sprzedawcy, możliwe mogą być roszczenia z rękojmi, zasadniczo gdy wada nieruchomości została stwierdzona przed upływem 5 lat od wydania lokalu.

Czy można od razu złożyć pozew przeciwko sąsiadowi?

Można, ale w praktyce warto wcześniej zebrać dowody i podjąć próbę rozwiązania sprawy przez rozmowę, administratora lub wspólnotę. Pozew o zaniechanie naruszeń wymaga wykazania, że hałas przekracza przeciętną miarę i realnie utrudnia korzystanie z mieszkania.

Podsumowanie

Przy hałasach z mieszkania sąsiada najważniejsze jest odróżnienie zwykłych odgłosów codziennego życia od zachowań nadmiernych, nocnych lub uporczywych. Przy głośnych awanturach, muzyce i zakłócaniu spoczynku nocnego można korzystać z interwencji policji lub straży miejskiej. Przy długotrwałym problemie warto włączyć zarządcę, wspólnotę lub spółdzielnię oraz dokumentować każde zdarzenie.

Jeżeli hałas przekracza przeciętną miarę, właściciel lokalu może rozważyć pozew o zaniechanie naruszeń na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Jeżeli natomiast nadmiernie słyszalne są nawet normalne odgłosy, trzeba sprawdzić, czy przyczyną nie jest wada akustyczna budynku i czy nie przysługują roszczenia wobec dewelopera albo sprzedawcy.

Źródła

• art. 13 i art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali — tekst aktu w ELI
• art. 51 Kodeksu wykroczeń — tekst aktu w ELI
• art. 27 Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia — tekst aktu w ELI
• art. 144, art. 222 § 2 i art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego — tekst aktu w ELI
• art. 126 Kodeksu postępowania cywilnego — tekst aktu w ELI
• art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych — tekst aktu w ELI