Kto jest zarządcą nieruchomości w rozumieniu prawa budowlanego?

Zarządca nieruchomości według przepisów Prawa Budowlanego

Po zapoznaniu się z przedstawionym przez Pana stanem faktycznym sprawy oraz treścią przesłanej dokumentacji należy wskazać, iż przedmiotowa kwestia nie była w praktyce jasna, gdyż ustawodawca nie wskazał wyraźnie ani definicji zarządcy w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, ani też nie odesłał do innych przepisów definicję taką zawierających (jak np. ustawa o gospodarce nieruchomościami).

Wobec powyższego Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 lutego 2011 r. (II OSK 245/10) stwierdził, że zarządcą w rozumieniu art. 61 Prawa budowlanego jest taki podmiot, któremu przysługują uprawnienia właścicielskie zmierzające do utrzymania nieruchomości we właściwym stanie technicznym. W uzasadnieniu zaś NSA wskazał, że relacja pomiędzy zarządcą a właścicielem nieruchomości opiera się na konstrukcji upoważnienia do działania w cudzej sferze prawnej, przy czym ustanowienie zarządcy upoważnia go do wykonywania uprawnień i obowiązków w zakresie własności i zarazem wyłącza taką kompetencję właściciela. NSA odwołał się również do ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.), gdzie w art. 184 ustawodawca wskazał, że zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie (ust. 1), a zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 ww. ustawy (ust. 2).

Czy osoba fizyczna której przysługuje prawo do korzystania z nieruchomości na podstawie umowy dożywocia jest zarządcą w rozumieniu Prawa Budowlanego

Na tej podstawie sąd doszedł do wniosku, że osoba fizyczna, której przysługuje prawo do korzystania z nieruchomości na podstawie umowy dożywocia, nie jest zarządcą w rozumieniu Prawa budowlanego.

O ile ww. wyrok nie dotyczył wprost dzierżawcy nieruchomości, skłonić należy się ku stanowisku, że również i dzierżawca, niebędący zarazem zarządcą danej nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i nieposiadający kompetencji właścicielskich względem nieruchomości, z samego faktu dzierżawy nie powinien być uważany za zarządcę na gruncie przepisów Prawa budowlanego.

Warto w tym miejscu również wskazać, że tak w art. 61, jak i pozostałych przepisach Prawa budowlanego, ustawodawca, odwołując się do praw lub obowiązków właściciela i zarządcy nieruchomości, za każdym razem wpierw wymienia właściciela, a dopiero następnie (po słowie lub) zarządcę.

Powyższe ma to znaczenie, iż jak wskazał NSA w wyroku z dnia 5 października 2007 r. (II OSK 1310/06), taka konstrukcja art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane nie jest przypadkowa. Wymieniając na pierwszym miejscu właściciela, ustawodawca wskazał kolejność adresatów, którzy są obowiązani utrzymać i użytkować obiekt. Przepis ten i kolejność w nim wyrażona ma zastosowanie w przypadku obowiązku wypełnienia nakazu usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku (art. 66 ust. 1 pkt 1 tej ustawy). Jednocześnie należy zaznaczyć, że w przepisie art. 61 Prawa budowlanego ustawodawca wskazał właściciela lub zarządcę, a więc posłużył się alternatywą, co oznacza, że obowiązki w trybie art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego mogą być nałożone również na oba podmioty łącznie. Niemniej jednak, w sytuacji gdy stan własnościowy był jednoznaczny, adresatem nakazu nałożonego na podstawie powołanych przepisów Prawa budowlanego winien być na pierwszym miejscu właściciel obiektu budowlanego.