Kto jest zarządcą nieruchomości w prawie budowlanym?

Zarządca obiektu budowlanego według Prawa budowlanego

W Prawie budowlanym kluczowy jest nie tyle sam tytuł użyty w umowie, ile to, kto ma faktyczne i prawne możliwości utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie. Art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane wskazuje, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami określonymi w ustawie oraz zapewnić jego bezpieczne użytkowanie, zwłaszcza po wystąpieniu zdarzeń takich jak silny wiatr, intensywne opady, pożar, powódź lub inne czynniki mogące uszkodzić obiekt.

Ustawa nie daje jednak prostej definicji zarządcy na potrzeby art. 61. Dlatego w praktyce trzeba ustalić, czy dany podmiot ma uprawnienia zbliżone do właścicielskich w zakresie utrzymania obiektu: może zlecać kontrole, wykonywać naprawy, usuwać zagrożenia, prowadzić dokumentację i reprezentować sprawę wobec organów nadzoru budowlanego.

W aktualnym stanie prawnym nie można już opierać się na dawnym wymogu posiadania licencji zawodowej zarządcy. Ustawa o gospodarce nieruchomościami posługuje się obecnie innym ujęciem: zgodnie z art. 184a zarządcą nieruchomości jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami, a art. 184b opisuje zarządzanie jako podejmowanie decyzji i czynności służących m.in. bezpieczeństwu użytkowania, właściwej eksploatacji, bieżącemu administrowaniu i utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym. Dla Prawa budowlanego nadal najważniejsze jest jednak to, kto realnie odpowiada za utrzymanie konkretnego obiektu.

Czy dzierżawca jest zarządcą nieruchomości?

Sama umowa dzierżawy nie przesądza, że dzierżawca jest zarządcą obiektu budowlanego. Dzierżawca może korzystać z nieruchomości i płacić czynsz, ale nie musi mieć uprawnień właścicielskich potrzebnych do decydowania o utrzymaniu obiektu, wykonywaniu remontów, kontroli technicznych czy reprezentowaniu właściciela w postępowaniu przed organem nadzoru.

W przypadku opisanym w pytaniu województwo jest właścicielem nieruchomości, a spółka z o.o. jest dzierżawcą. Jeżeli z umowy dzierżawy wynika tylko prawo korzystania z nieruchomości i typowe obowiązki eksploatacyjne, bez przekazania kompetencji do zarządzania obiektem w zakresie wymaganym przez Prawo budowlane, za podstawowego adresata obowiązków należy uznać właściciela. Dzierżawca nie jest wtedy automatycznie zarządcą w rozumieniu art. 61 Prawa budowlanego.

Inaczej może być wtedy, gdy umowa wyraźnie przenosi na dzierżawcę obowiązki utrzymania obiektu, wykonywania przeglądów, usuwania usterek, prowadzenia dokumentacji i ponoszenia kosztów napraw, a dzierżawca faktycznie wykonuje te czynności. W takim układzie organ nadzoru budowlanego może badać, czy dzierżawca nie pełni funkcji zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym. Każdorazowo decyduje treść umowy, zakres pełnomocnictw i faktyczny sposób wykonywania obowiązków.

Stanowisko sądów administracyjnych

W orzecznictwie przyjmuje się, że zarządcą w rozumieniu art. 61 Prawa budowlanego jest taki podmiot, któremu przysługują uprawnienia właścicielskie zmierzające do utrzymania nieruchomości lub obiektu we właściwym stanie technicznym. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 lutego 2011 r., sygn. II OSK 245/10, wskazał, że nie wystarcza samo korzystanie z nieruchomości. Potrzebne jest umocowanie do działania w cudzej sferze prawnej w zakresie utrzymania obiektu.

Dlatego osoba, która tylko korzysta z nieruchomości na podstawie prawa dożywocia, najmu, użyczenia albo dzierżawy, nie musi być zarządcą w rozumieniu Prawa budowlanego. Może nim być dopiero wtedy, gdy zakres jej praw i obowiązków obejmuje realne zarządzanie obiektem, a nie jedynie zwykłe używanie rzeczy.

NSA w wyroku z 5 października 2007 r., sygn. II OSK 1310/06, zwrócił również uwagę, że ustawodawca w art. 61 wymienia najpierw właściciela, a dopiero potem zarządcę. Nie oznacza to, że zarządca nigdy nie odpowiada, ale przy jednoznacznym stanie własnościowym organ powinien szczególnie dokładnie ustalić, kto jest właściwym adresatem obowiązków. Przy sporze o status zarządcy postępowanie przed organem ma swoje terminy i wymaga pilnowania doręczeń, dowodów oraz możliwości wniesienia odwołania.

Obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu

Ustalenie, kto jest zarządcą, ma praktyczne znaczenie, ponieważ Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę konkretne obowiązki. Najważniejsze z nich to utrzymywanie obiektu w należytym stanie technicznym, użytkowanie go zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania po zdarzeniach mogących uszkodzić obiekt.

Właściciel lub zarządca ma też obowiązek przeprowadzania kontroli okresowych z art. 62 Prawa budowlanego. Co do zasady obejmują one m.in. kontrole roczne określonych elementów, instalacji i przewodów kominowych oraz kontrole pięcioletnie stanu technicznego, przydatności do użytkowania, estetyki obiektu i otoczenia. Dla niektórych dużych obiektów przewidziano kontrole co najmniej dwa razy w roku, do 31 maja i do 30 listopada.

Jeżeli obiekt jest w złym stanie technicznym, zagraża ludziom, mieniu lub środowisku albo oszpeca otoczenie, organ nadzoru budowlanego może na podstawie art. 66 Prawa budowlanego nakazać usunięcie nieprawidłowości w określonym terminie. W razie konieczności niezwłocznego usunięcia zagrożenia środki zabezpieczające mogą zostać zastosowane na koszt właściciela lub zarządcy.

Czy obowiązki można przerzucić na dzierżawcę umową?

Strony mogą w umowie dzierżawy rozdzielić między sobą obowiązki eksploatacyjne, remontowe i finansowe. Taka umowa ma znaczenie w relacji między właścicielem a dzierżawcą, ale nie zawsze automatycznie przesądza o tym, kogo organ nadzoru budowlanego uzna za adresata decyzji administracyjnej. Organ bada stan prawny i faktyczny, a nie tylko nazwy użyte przez strony.

Jeżeli umowa przewiduje, że dzierżawca odpowiada jedynie za drobne naprawy, porządek i bieżące korzystanie z obiektu, nie jest to jeszcze typowe zarządzanie obiektem w rozumieniu Prawa budowlanego. Jeżeli jednak dzierżawca otrzymuje szerokie kompetencje w zakresie przeglądów, remontów, bezpieczeństwa użytkowania i kontaktów z organami, ryzyko uznania go za zarządcę jest większe.

W praktyce właściciel publiczny, np. województwo, powiat albo gmina, powinien szczególnie precyzyjnie uregulować w umowie, kto odpowiada za przeglądy techniczne, książkę obiektu budowlanego, usuwanie nieprawidłowości, ponoszenie kosztów i wykonywanie decyzji organów. Niejasne postanowienia umowne często prowadzą do sporów, kto powinien wykonać nakaz nadzoru budowlanego.

FAQ

Czy każda umowa dzierżawy tworzy zarządcę w rozumieniu Prawa budowlanego?

Nie. Dzierżawa daje przede wszystkim prawo używania rzeczy i pobierania pożytków, jeżeli strony tak postanowiły. Status zarządcy wymaga szerszych kompetencji związanych z utrzymaniem obiektu, naprawami, kontrolami i bezpieczeństwem użytkowania.

Kto odpowiada za przeglądy techniczne budynku?

Co do zasady obowiązek przeprowadzania kontroli okresowych spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Jeżeli umowa przenosi część obowiązków na inny podmiot, trzeba sprawdzić, czy przeniesienie to jest wystarczająco szerokie i czy jest faktycznie wykonywane.

Czy organ nadzoru budowlanego może skierować decyzję do właściciela i zarządcy jednocześnie?

W praktyce jest to możliwe, jeżeli z okoliczności sprawy wynika, że obowiązki mogą obciążać więcej niż jeden podmiot. Organ powinien jednak ustalić, kto jest właścicielem, kto faktycznie zarządza obiektem i komu przysługują kompetencje potrzebne do wykonania nakazu.

Czy administrator budynku zawsze jest zarządcą?

Nie zawsze. Administrator może wykonywać tylko czynności techniczno-organizacyjne, np. obsługę zgłoszeń i kontakt z wykonawcami. Zarządcą w znaczeniu Prawa budowlanego będzie dopiero podmiot, któremu powierzono realne decyzje i obowiązki dotyczące utrzymania obiektu.

Co zrobić, gdy organ błędnie uznał dzierżawcę za zarządcę?

Należy przeanalizować umowę, zakres faktycznie wykonywanych czynności, pełnomocnictwa i korespondencję z właścicielem. W postępowaniu warto przedstawić dowody, że dzierżawca nie ma kompetencji do wykonania obowiązków, które organ chce na niego nałożyć.

Podsumowanie

Zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego jest podmiot, który ma realne i prawne kompetencje do utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym oraz zapewniania bezpieczeństwa jego użytkowania. Sama dzierżawa nieruchomości przez spółkę z o.o. nie oznacza automatycznie, że spółka staje się zarządcą. Decydujące znaczenie mają treść umowy, zakres przekazanych obowiązków i faktyczny sposób ich wykonywania. Jeżeli kompetencje zarządcze nie zostały przeniesione na dzierżawcę, podstawowym adresatem obowiązków z Prawa budowlanego pozostaje właściciel.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524 – tekst jednolity.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399 – tekst jednolity.
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2011 r., sygn. II OSK 245/10.
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 października 2007 r., sygn. II OSK 1310/06.