Umowa podnajmu a zakończenie najmu przez właściciela

Czy wypowiedzenie umowy podnajmu jest skuteczne?

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma zależność umowy podnajmu od głównej umowy najmu. Podnajemca zawiera umowę nie z właścicielem lokalu, lecz z najemcą, który sam korzysta z lokalu na podstawie umowy najmu. Jeżeli ten główny stosunek najmu wygasa albo zostaje rozwiązany, podnajem nie może co do zasady funkcjonować dalej jako samodzielny tytuł do lokalu.

Aktualne brzmienie art. 668 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Oznacza to, że nawet umowa podnajmu zawarta na czas oznaczony wygasa najpóźniej wtedy, gdy kończy się główna umowa najmu.

Nie zawsze trzeba traktować pismo podnajmującego jako klasyczne wypowiedzenie. Często jest to w praktyce zawiadomienie, że z powodu zakończenia głównej umowy najmu umowa podnajmu przestanie obowiązywać z mocy art. 668 § 2 K.c. Jeżeli główna umowa najmu rzeczywiście została skutecznie zakończona, podnajemca zasadniczo powinien liczyć się z koniecznością opuszczenia lokalu.

Nie zmienia tego sama okoliczność, że umowa podnajmu została zawarta na czas określony. Zgodnie z art. 673 § 3 K.c. najem na czas oznaczony można wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie. Ten przepis ogranicza jednostronne wypowiedzenie terminowej umowy najmu lub podnajmu, ale nie uchyla szczególnej zasady z art. 668 § 2 K.c., która wiąże trwanie podnajmu z trwaniem głównego najmu.

Zobacz również: automatyczne przedłużenie umowy najmu oraz zasady wypowiedzenia umowy najmu.

Znaczenie zgody właściciela na podnajem

Przy lokalach trzeba odróżnić dwie kwestie: zgodę właściciela na podnajem oraz czas trwania samego podnajmu. Zgodnie z art. 688² K.c. najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć bez zgody wynajmującego. Wyjątek dotyczy osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Jeżeli właściciel wyraził zgodę na podnajem, umowa podnajmu nie jest z tego powodu wadliwa. Zgoda właściciela nie oznacza jednak, że podnajemca uzyskuje niezależne prawo do korzystania z lokalu po zakończeniu głównej umowy najmu. Zgoda legalizuje podnajem w relacji do właściciela, ale nie odrywa podnajmu od głównego najmu.

Gdyby zgody właściciela nie było, sytuacja byłaby bardziej ryzykowna. W przypadku lokalu mieszkalnego ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Szerzej omawiamy to w materiale: podnajem bez zgody wynajmującego.

Czy strony głównej umowy najmu mogły skrócić okres najmu?

Jeżeli właściciel i najemca zawarli główną umowę najmu na czas oznaczony, jednostronne wypowiedzenie takiej umowy wymaga podstawy w umowie albo w przepisach. Inaczej należy jednak ocenić rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Strony umowy najmu mogą co do zasady zgodnie postanowić, że zakończą najem wcześniej, niż pierwotnie przewidywała umowa.

Podnajemca nie jest stroną głównej umowy najmu, dlatego zwykle nie może skutecznie sprzeciwić się porozumieniu właściciela i najemcy. Jeżeli porozumienie doprowadziło do zakończenia głównego najmu, to podnajem wygasa najpóźniej w tym samym momencie. Podnajemca może natomiast badać, czy z treści jego własnej umowy z podnajmującym nie wynikają dodatkowe zabezpieczenia albo roszczenia.

W praktyce znaczenie ma zwłaszcza to, czy podnajmujący w umowie podnajmu zapewniał konkretny okres korzystania z lokalu bez zastrzeżenia ryzyka wcześniejszego zakończenia głównego najmu. Znaczenie mogą mieć także negocjacje, korespondencja stron, treść zgody właściciela oraz to, czy podnajmujący poinformował podnajemcę o ograniczeniach wynikających z głównej umowy najmu.

Odszkodowanie dla podnajemcy

Sam art. 668 § 2 K.c. nie przyznaje podnajemcy automatycznego odszkodowania za to, że podnajem kończy się wraz z głównym najmem. Jeżeli umowa podnajmu nie przewiduje kary umownej, odszkodowania ani obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego, uzyskanie rekompensaty może być trudne.

Nie oznacza to jednak, że roszczenie odszkodowawcze jest zawsze wykluczone. Podstawą może być art. 471 K.c., czyli odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Podnajemca musiałby wtedy wykazać przede wszystkim: istnienie zobowiązania podnajmującego, jego naruszenie, szkodę oraz normalny związek przyczynowy między naruszeniem a szkodą.

Przykładowo roszczenie może wymagać analizy, jeżeli podnajmujący wyraźnie zobowiązał się zapewnić lokal przez określony czas, zataił przed podnajemcą istotne ryzyko wcześniejszego zakończenia najmu albo sam doprowadził do wcześniejszego rozwiązania głównej umowy w sposób sprzeczny z obowiązkami wobec podnajemcy. Każdą taką sytuację trzeba ocenić na podstawie dokumentów.

To, że najemca otrzymał od właściciela świadczenie pieniężne za wcześniejsze zakończenie głównej umowy, nie daje podnajemcy automatycznego prawa do udziału w tej kwocie. Może to jednak mieć znaczenie dowodowe przy ocenie, czy podnajmujący świadomie przerzucił na podnajemcę skutki porozumienia z właścicielem oraz czy naruszył własne zobowiązania z umowy podnajmu.

Co sprawdzić przed podjęciem decyzji?

Przed przyjęciem, że nic nie da się zrobić, warto przeanalizować dokumenty w następującej kolejności:

• czy główna umowa najmu rzeczywiście została skutecznie zakończona i z jaką datą,
• czy umowa podnajmu zawiera postanowienia o wcześniejszym zakończeniu, karze umownej, odszkodowaniu albo obowiązku uprzedzenia podnajemcy,
• czy właściciel wyraził zgodę na podnajem i czy zgoda zawierała dodatkowe warunki,
• czy podnajmujący informował podnajemcę o ryzyku wcześniejszego zakończenia najmu,
• czy powstała konkretna szkoda, np. koszty przeprowadzki, różnica w czynszu, utracone nakłady albo koszty adaptacji lokalu.

Osobno trzeba ocenić rozliczenia po opuszczeniu lokalu. Zakończenie podnajmu nie zwalnia stron z rozliczenia czynszu, opłat, nakładów, protokołu zdawczo-odbiorczego oraz ewentualnej kaucji. Pomocny może być materiał o tym, jak wygląda rozliczenie kaucji najmu.

Nie należy też mylić wcześniejszego zakończenia najmu z sytuacją, w której lokal zostaje sprzedany. Sama sprzedaż nie zawsze oznacza koniec umowy najmu, bo w grę mogą wchodzić odrębne przepisy o wstąpieniu nabywcy w stosunek najmu. Ten temat omawiamy szerzej tutaj: sprzedaż nieruchomości umowa najmu.

FAQ

Czy umowa podnajmu kończy się automatycznie wraz z główną umową najmu?

Co do zasady tak. Art. 668 § 2 K.c. przewiduje, że stosunek podnajmu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia głównego najmu. Podnajem nie daje więc podnajemcy silniejszego prawa do lokalu niż prawo, którym dysponuje najemca.

Czy podnajmujący musi wypowiedzieć umowę podnajmu?

Jeżeli chodzi o zwykłe wcześniejsze wypowiedzenie umowy podnajmu zawartej na czas oznaczony, podstawy trzeba szukać w umowie. Jeżeli jednak główny najem się zakończył, podnajem wygasa na podstawie art. 668 § 2 K.c., a pismo podnajmującego często ma charakter informacyjny.

Czy zgoda właściciela na podnajem chroni podnajemcę przed wcześniejszym końcem umowy?

Nie w pełni. Zgoda właściciela jest bardzo ważna, bo przy lokalu zasadniczo warunkuje legalność podnajmu. Nie oznacza jednak, że podnajem będzie trwał po zakończeniu głównej umowy najmu.

Czy podnajemca może żądać odszkodowania?

Może to rozważać, ale odszkodowanie nie przysługuje automatycznie. Trzeba znaleźć podstawę w umowie albo wykazać odpowiedzialność kontraktową podnajmującego, szkodę oraz związek przyczynowy. W praktyce decydują dokumenty i konkretne zachowanie stron.

Czy podnajemca może żądać odszkodowania od właściciela lokalu?

Zwykle będzie to trudne, bo podnajemca nie zawiera umowy z właścicielem, lecz z najemcą. Roszczenie wobec właściciela wymagałoby odrębnej podstawy prawnej, np. szczególnych ustaleń, bezprawnego działania albo innego zdarzenia uzasadniającego odpowiedzialność.

Co oznacza, że najemca otrzymał od właściciela odszkodowanie?

Samo otrzymanie pieniędzy przez najemcę nie oznacza, że podnajemca ma automatyczne prawo do tej kwoty. Może to jednak być ważna okoliczność przy analizie, czy podnajmujący naruszył obowiązki wobec podnajemcy albo czy powinien był uwzględnić jego sytuację w rozliczeniach.

Jak zabezpieczyć się przy zawieraniu umowy podnajmu?

Warto żądać pisemnej zgody właściciela, wglądu w główną umowę najmu oraz postanowień regulujących wcześniejsze zakończenie najmu, zwrot nakładów, kaucję, termin uprzedzenia i ewentualną karę umowną. Im bardziej precyzyjna umowa, tym łatwiej dochodzić roszczeń.

Podsumowanie

W aktualnym stanie prawnym podnajem jest silnie zależny od głównej umowy najmu. Jeżeli właściciel i najemca skutecznie zakończyli główną umowę, umowa podnajmu zasadniczo rozwiązuje się najpóźniej z tą samą datą. Podnajemca nie może zwykle żądać dalszego korzystania z lokalu tylko dlatego, że jego umowa była zawarta na czas oznaczony.

Odszkodowanie wymaga osobnej podstawy. Najważniejsze jest sprawdzenie treści umowy podnajmu, głównej umowy najmu, zgody właściciela i korespondencji między stronami. Dopiero po analizie tych dokumentów można ocenić, czy podnajmujący odpowiada za wcześniejsze zakończenie korzystania z lokalu.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - w szczególności art. 471, art. 668, art. 673 i art. 688².
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - w szczególności art. 11.