Hodowla kotów w mieszkaniu w bloku – co może zrobić sąsiad?

Hodowla kotów w mieszkaniu w bloku

Nie ma ogólnego przepisu, który automatycznie zakazywałby trzymania albo hodowli kotów rasowych w mieszkaniu w bloku. Kluczowe jest jednak to, czy sposób korzystania z lokalu mieści się w jego przeznaczeniu mieszkalnym i czy nie narusza praw innych mieszkańców. Jeżeli z lokalu stale wydobywa się intensywny zapach, na klatce schodowej utrzymuje się odór, a właściciel odwiedza mieszkanie jedynie sporadycznie, sprawa może dotyczyć równocześnie prawa sąsiedzkiego, regulaminu porządku domowego, przepisów spółdzielczych lub wspólnotowych oraz ochrony zwierząt.

Podstawowe znaczenie ma art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przepis ten nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymywanie się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Uciążliwy zapach z mieszkania, jeżeli jest stały lub intensywny, może być traktowany jako immisja pośrednia.

Roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń wynika z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. W praktyce może ono obejmować na przykład żądanie usunięcia źródła odoru, zaprzestania prowadzenia hodowli w sposób uciążliwy, zapewnienia właściwej wentylacji, sprzątania lokalu albo ograniczenia liczby zwierząt, jeżeli właśnie te okoliczności powodują naruszenia.

Czy można zmusić sąsiada do zamknięcia hodowli?

Co do zasady sąsiad nie może samodzielnie zmusić właściciela lokalu do zamknięcia hodowli. Może natomiast doprowadzić do podjęcia działań przez właściwy podmiot albo wystąpić do sądu z roszczeniami cywilnymi. Zakres możliwych środków zależy od tego, czy osoba korzystająca z lokalu jest właścicielem, najemcą, członkiem spółdzielni mającym spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, czy osobą posiadającą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Jeżeli lokal należy do wspólnoty mieszkaniowej w tym sensie, że stanowi odrębną własność w budynku wspólnotowym, zastosowanie może mieć art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Jest to środek wyjątkowy, stosowany przy poważnych i udokumentowanych naruszeniach.

Jeżeli chodzi o lokal spółdzielczy, należy sprawdzić statut spółdzielni i regulamin porządku domowego. Przy spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu znaczenie ma art. 11 ust. 1¹ pkt 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu takiego prawa, jeżeli członek, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu zastosowanie ma art. 17¹⁰ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten odsyła odpowiednio do art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a z żądaniem występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.

Jeżeli osoba prowadząca hodowlę jest najemcą, właściciel lokalu może skorzystać z art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis pozwala wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia wspólne albo wykracza rażąco lub uporczywie przeciwko porządkowi domowemu. W podobnych sprawach pomocne może być omówienie problemu, jakim są najemcy naruszający porządek domowy.

Jakie działania warto podjąć krok po kroku?

Najlepiej działać pisemnie i etapami. Uciążliwości związane z zapachem są trudniejsze do wykazania niż na przykład zalanie lokalu, dlatego ważne jest zgromadzenie dowodów: korespondencji, zdjęć, nagrań dokumentujących stan klatki schodowej, notatek z datami, oświadczeń innych mieszkańców oraz protokołów interwencji.

Zaniedbanie zwierząt i interwencja służb

Jeżeli właściciel pojawia się w mieszkaniu raz na kilka dni, a koty przebywają w brudzie, bez stałego dostępu do wody, jedzenia lub właściwych warunków bytowych, sprawa może wykraczać poza konflikt sąsiedzki. Art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o ochronie zwierząt nakłada na osobę utrzymującą zwierzę domowe obowiązek zapewnienia mu pomieszczenia chroniącego przed zimnem, upałami i opadami atmosferycznymi, z dostępem do światła dziennego, umożliwiającego swobodną zmianę pozycji ciała, a także odpowiedniej karmy i stałego dostępu do wody.

Art. 6 ust. 2 pkt 10 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o ochronie zwierząt uznaje za znęcanie się nad zwierzętami utrzymywanie ich w niewłaściwych warunkach bytowania, w tym w stanie rażącego zaniedbania lub niechlujstwa. Jeżeli zwierzę jest traktowane w sposób określony w art. 6 ust. 2 tej ustawy, art. 7 ust. 1 pozwala wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wydać decyzję o czasowym odebraniu zwierzęcia właścicielowi lub opiekunowi.

W przypadkach pilnych warto zawiadomić straż miejską, Policję, urząd gminy lub organizację społeczną, której statutowym celem działania jest ochrona zwierząt. Dla sąsiadów istotne jest, aby zgłoszenie było konkretne: liczba zwierząt, częstotliwość wizyt właściciela, opis zapachu, możliwe odgłosy zwierząt, widoczne zabrudzenia oraz wpływ na korzystanie z mieszkań i części wspólnych.

Pozew o zaniechanie naruszeń

Jeżeli interwencje zarządcy, spółdzielni, wspólnoty lub służb nie przynoszą skutku, właściciel lokalu albo osoba mająca prawo do korzystania z lokalu może rozważyć pozew cywilny. Podstawą prawną jest art. 144 Kodeksu cywilnego w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Roszczenie powinno być sformułowane konkretnie, na przykład jako żądanie zaniechania działań powodujących przenikanie uciążliwego zapachu do lokalu powoda i części wspólnych oraz przywrócenia stanu zgodnego z prawem.

W wyroku z dnia 22 listopada 1985 r., sygn. akt II CR 149/85, Sąd Najwyższy wskazał, że legitymacja czynna z art. 144 Kodeksu cywilnego w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego przysługuje nie tylko osobom mającym własnościowe prawo do lokalu, lecz także osobom, którym przysługuje lokatorskie prawo do lokalu. Sąd Najwyższy podkreślił również, że ocena przeciętnej miary powinna być dokonywana według obiektywnych warunków panujących w danym środowisku, a nie wyłącznie według subiektywnych odczuć mieszkańców.

Pozew powinien spełniać wymagania z art. 126 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, czyli zawierać między innymi oznaczenie sądu, stron, rodzaj pisma, osnowę wniosku, dowody, podpis i załączniki. Dodatkowe wymagania pozwu określa art. 187 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, w tym obowiązek dokładnego określenia żądania oraz przytoczenia okoliczności faktycznych je uzasadniających.

Właściwość sądu zależy od rodzaju i wartości sprawy. Zgodnie z art. 16 Kodeksu postępowania cywilnego sprawy co do zasady rozpoznają sądy rejonowe, chyba że ustawa przewiduje właściwość sądu okręgowego. W sprawach o prawa majątkowe art. 17 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje właściwość sądu okręgowego, gdy wartość przedmiotu sporu przekracza 100 000 zł. Opłata od pozwu zależy od sposobu sformułowania roszczeń i wartości przedmiotu sporu na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych; jeżeli opłata zostanie uiszczona nieprawidłowo, sąd może wezwać do jej uzupełnienia na podstawie art. 130 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy hodowla kotów może być zmianą sposobu użytkowania lokalu?

Jeżeli w mieszkaniu faktycznie prowadzona jest zorganizowana działalność hodowlana, a nie zwykłe trzymanie kilku zwierząt domowych, warto sprawdzić także regulamin spółdzielni lub wspólnoty, umowę najmu oraz sposób ujawnienia lokalu. W niektórych stanach faktycznych może powstać pytanie, czy lokal mieszkalny jest używany zgodnie z przeznaczeniem.

Art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przewiduje, że przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie albo zaniechanie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska lub wielkość albo układ obciążeń. Nie każda hodowla kotów spełni te przesłanki, ale przy dużej liczbie zwierząt, silnym odorze i zagrożeniu sanitarnym warto rozważyć zawiadomienie organu administracji architektoniczno-budowlanej lub nadzoru budowlanego. Ocena zależy od konkretnych warunków w lokalu.

Znaczenie mogą mieć również lokalne przepisy porządkowe. Art. 4 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach przewiduje, że regulamin utrzymania czystości i porządku na terenie gminy określa obowiązki osób utrzymujących zwierzęta domowe, mające na celu ochronę przed zagrożeniem lub uciążliwością dla ludzi oraz przed zanieczyszczeniem terenów przeznaczonych do wspólnego użytku. Warto więc sprawdzić aktualny regulamin obowiązujący w danej gminie.

FAQ

Źródła

• Art. 144, art. 222 § 2 i art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 126 § 1, art. 130 § 1, art. 187 § 1, art. 16 i art. 17 pkt 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 11 ust. 1¹ pkt 1 i art. 17¹⁰ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 11 ust. 2 pkt 1 i art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 6 ust. 2 pkt 10, art. 7 ust. 1, art. 9 ust. 1 i art. 35 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o ochronie zwierząt.
• Art. 4 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.
• Art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 r., sygn. akt II CR 149/85.