Części wspólne nieruchomości i spór z sąsiadem

Czy podest, korytarz lub klatka schodowa są częścią wspólną?

Jeżeli w budynku wyodrębniono lokale, podstawowe znaczenie ma ustawa o własności lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 1 tej ustawy właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Dopóki trwa odrębna własność lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej.

Najważniejsza definicja znajduje się w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. W praktyce do części wspólnych najczęściej zalicza się m.in. klatki schodowe, korytarze, podesty, przejścia, dach, elewację, fundamenty, piony instalacyjne oraz urządzenia służące więcej niż jednemu lokalowi.

Nie każda przestrzeń w budynku automatycznie jest jednak wspólna. Trzeba sprawdzić akt ustanowienia odrębnej własności lokali, księgę wieczystą, dokumentację techniczną i rzuty kondygnacji. Jeżeli dany podest lub korytarz jest jedyną drogą dojścia do kilku lokali, co do zasady trudno uznać, że służy wyłącznie jednemu właścicielowi.

Ten zakres ma znaczenie nie tylko przy sporze o dostęp do podestu, lecz także przy rozliczeniach i organizacji zarządzania nieruchomością, np. gdy pojawia się temat taki jak zmiana zarządu wspólnoty.

Czy sąsiad może zająć część wspólną tylko dla siebie?

Nie, sąsiad nie może jednostronnie przejąć części wspólnej, zamknąć jej, zastawić rzeczami ani uniemożliwić innym właścicielom korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Podobnie art. 206 Kodeksu cywilnego wskazuje, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić ze współposiadaniem oraz korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że korzystanie z części wspólnej nie może prowadzić do faktycznego wyłączenia innych osób z dostępu do lokalu, schodów, korytarza czy instalacji.

Wyjątkowo właściciele mogą uregulować sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, np. w drodze umowy albo uchwały, o ile nie narusza to bezwzględnych przepisów, przeznaczenia części wspólnej i praw innych właścicieli. Jednostronne zajęcie wspólnego podestu przez jednego sąsiada nie jest takim prawidłowym uregulowaniem. Szerzej podobny problem omawia zagadnienie, czy właściciel mogę wydzielić fragment wspólnej nieruchomości do wyłącznego używania.

Co zrobić przed skierowaniem sprawy do sądu?

Najpierw warto zebrać dokumenty i dowody. Przydatne będą: akt notarialny nabycia lokalu, wypis z księgi wieczystej, rzut kondygnacji, dokumentacja techniczna, regulamin porządku domowego, korespondencja z sąsiadem oraz zdjęcia albo nagrania pokazujące, że przejście jest zablokowane. Dobrze udokumentowany stan faktyczny ułatwia zarówno interwencję zarządu, jak i późniejsze postępowanie sądowe.

Następnie należy pisemnie wezwać sąsiada do usunięcia przeszkód i zaprzestania naruszania prawa do współkorzystania z nieruchomości wspólnej. W piśmie warto wyznaczyć krótki termin, opisać naruszenie i wskazać, że brak reakcji spowoduje skierowanie sprawy do zarządu wspólnoty albo do sądu.

Równolegle warto zawiadomić zarząd lub zarządcę wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota odpowiada za zarząd nieruchomością wspólną, a właściciele powinni przestrzegać zasad korzystania z niej. Podobne znaczenie praktyczne mają także inne obowiązki wobec wspólnoty, zwłaszcza gdy ktoś próbuje zająć fragment wspólnego terenu albo budynku.

Jeżeli problem dotyczy elementów technicznych budynku, np. instalacji, komina, wentylacji lub urządzeń wspólnych, trzeba dodatkowo ustalić, czy dana część służy jednemu lokalowi, czy całej nieruchomości. Wątpliwości co do kosztów i zakresu odpowiedzialności często pojawiają się np. przy sprawach takich jak wymiana wkładu kominowego we wspólnocie.

Jakie roszczenia przysługują właścicielowi lokalu?

W typowej sprawie nie trzeba pozywać sąsiada wyłącznie o sądowe „określenie części wspólnych”, ponieważ ich zakres wynika z ustawy i dokumentów nieruchomości. Jeżeli jednak dokumenty są niejasne albo sąsiad kwestionuje sam charakter danej części budynku, można rozważyć także powództwo o ustalenie na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce częściej skuteczniejsze jest żądanie nakazania określonego zachowania albo zakazania naruszeń.

Najczęściej wchodzi w grę pozew o dopuszczenie do współposiadania i współkorzystania z części wspólnej, nakazanie usunięcia przeszkód, zakaz dalszego blokowania przejścia albo przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Podstawą mogą być m.in. art. 12 ustawy o własności lokali, art. 206 Kodeksu cywilnego oraz roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli doszło do naruszenia posiadania, można rozważyć powództwo posesoryjne. Zgodnie z art. 344 § 2 Kodeksu cywilnego roszczenie o ochronę posiadania wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia. Ten termin jest szczególnie ważny, gdy sąsiad po prostu zablokował przejście, zamontował zamknięcie albo ustawił przeszkody.

Właściciel lokalu nie musi biernie czekać, aż sprawą zajmie się wspólnota. Jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej może podejmować czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa. W wielu sytuacjach zasadne jest jednak równoległe działanie: pismo do sąsiada, zgłoszenie do zarządu i przygotowanie pozwu.

Co, jeśli sąsiad powołuje się na uchwałę wspólnoty?

Jeżeli sąsiad twierdzi, że może korzystać z podestu, korytarza lub fragmentu terenu na wyłączność, trzeba zażądać dokumentu, z którego ma to wynikać. Sama ustna zgoda, wieloletnia tolerancja albo przekonanie sąsiada, że „zawsze tak było”, zwykle nie wystarczają do odebrania innemu właścicielowi dostępu do części wspólnej.

Jeżeli podstawą ma być uchwała wspólnoty, trzeba sprawdzić jej treść, tryb podjęcia i skutki dla pozostałych właścicieli. Właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli jest niezgodna z prawem albo umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Termin na zaskarżenie uchwały wynosi co do zasady 6 tygodni od dnia jej podjęcia na zebraniu albo od dnia powiadomienia o jej treści, jeśli głosy zbierano indywidualnie.

W praktyce podobne problemy występują również przy montażu urządzeń na elewacji, ponieważ elewacja jest częścią wspólną budynku. Dlatego w sprawach technicznych warto sprawdzić, kiedy potrzebna jest zgoda wspólnoty na montaż klimatyzatora.

Jak wygląda wykonanie wyroku przeciwko sąsiadowi?

Jeżeli sąd nakaże sąsiadowi usunięcie przeszkód, udostępnienie przejścia albo zaniechanie blokowania części wspólnej, a sąsiad nie wykona orzeczenia, można skierować sprawę do egzekucji. Przy obowiązkach niepieniężnych stosuje się odpowiednie przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, w szczególności art. 1050 i art. 1051 Kodeksu postępowania cywilnego.

W zależności od treści wyroku sąd egzekucyjny może zagrozić grzywną, nakazać zapłatę określonej sumy pieniężnej za zwłokę albo zastosować inny mechanizm przewidziany dla obowiązku wykonania czynności, zaniechania czynności lub nieprzeszkadzania wierzycielowi. Dlatego już w pozwie trzeba precyzyjnie sformułować żądanie, aby późniejsze wykonanie orzeczenia było realne.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 3, art. 12, art. 13, art. 16 i art. 25: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 206, art. 209, art. 222 § 2 i art. 344: tekst aktu w systemie ELI.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 189, art. 730 i nast., art. 1050 oraz art. 1051: tekst aktu w systemie ELI.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97, dotyczący rozumienia części budynku i urządzeń objętych współwłasnością właścicieli lokali.