Ustanowienie zarządcy przymusowego• Autor: Maciej Podgórski |
|
Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Niestety zarząd działa nieudolnie i zamierzam wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego. Jak wygląda ta kwestia od strony prawnej? |
|
Czy każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego w spółdzielni mieszkaniowej?Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, jeżeli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.
Na mocy tego przepisy, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, jeśli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki. Niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki przez zarząd spółdzielni mieszkaniowejSąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 21 października 2014 roku (sygn. akt: II Ca 736/14) stwierdził, że niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki należy rozumieć dość szeroko. Oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem, będzie ono obejmowało także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarządcę lub na zarząd ustawą oraz umową właścicieli, albo umową o zarządzanie, a także niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (w tym niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów, itp.).
Przed sądem należy udowodnić, że zarząd nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki.
Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego należy złożyć do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Zgodnie z art. 606 ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego, w sprawach z zakresu prawa rzeczowego właściwy jest sąd położenia rzeczy. Postępowanie o ustanowienie zarządcy przymusowego we wspólnocie mieszkaniowejPostępowanie o ustanowienie zarządcy przymusowego toczy się w trybie nieprocesowym, a zatem w sprawie występują wnioskodawca oraz uczestnicy. Uczestnikami są wszyscy pozostali właściciele lokali we wspólnocie, a wyznaczenie rozprawy jest obligatoryjne. We wniosku można wskazać kandydata na zarządcę. Według art. 607 Kodeksu postępowania cywilnego do wniosku należy dołączyć odpis księgi wieczystej nieruchomości, wskazujący, że wnioskodawca jest właścicielem lokalu. Do wniosku należy też dołączyć wykaz uczestników postępowania (spis właścicieli lokali).
Wniosek do sądu podlega opłacie stałej w kwocie 100 zł (art. 39 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Dowód uiszczenia opłaty trzeba załączyć do wniosku. Rola zarządcy przymusowego zastępującego zarząd spółdzielni mieszkaniowejRola zarządcy przymusowego sprowadza się do zastępowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej w wykonywaniu obowiązków, a prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu zarządcy przymusowego pozbawia dotychczasowy zarząd jego praw. Innymi słowy, w okresie wyznaczonym przez sąd zarządca przymusowy pełni funkcję zarządu. W konsekwencji oznacza to, że zarządca przymusowy nie może dokonywać czynności wychodzących poza zakres uprawnień, jakie ma zarząd wspólnoty (fragment wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 17 marca 2010 roku, sygn. akt: II SA/Go 9/10).
Do obowiązków zarządu według ustawy o własności lokali należy m.in.: – kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej na zewnątrz (art. 21 ust. 1 ww. ustawy), – dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy (art. 30 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy), – składanie właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności (art. 30 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy), – zwoływanie zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku (art. 30 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). PrzykładyBrak podstawowych remontów przez lata Pani Anna, właścicielka mieszkania w jednej z kamienic na warszawskiej Pradze, od kilku lat bezskutecznie domagała się od zarządu wspólnoty remontu przeciekającego dachu. Pomimo licznych uchwał podjętych przez właścicieli i zobowiązań zarządu, prace nie były podejmowane. Deszcz niszczył sufity na ostatnich piętrach, a zawilgocone mury doprowadziły do powstania grzyba w mieszkaniach. Pani Anna, mając dość niekompetencji zarządu, wniosła sprawę do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego, wskazując konkretne uchybienia – brak realizacji uchwał, pogarszający się stan techniczny budynku i lekceważenie zgłoszeń mieszkańców.
Nielegalne dysponowanie środkami wspólnoty Pan Marek mieszkał w nowoczesnym apartamentowcu zarządzanym przez wspólnotę, której zarząd był reprezentowany przez jedną osobę – właściciela lokalu użytkowego. Po kilku latach ujawniono, że bez zgody wspólnoty zarządca wypłacał sobie wysokie wynagrodzenie oraz zawierał umowy z firmami, w których sam był udziałowcem. Mieszkańcy podejrzewali niegospodarność i konflikt interesów. Pan Marek zebrał dokumentację potwierdzającą brak przejrzystości finansowej oraz nieprzedstawianie sprawozdań. Złożył wniosek do sądu, wskazując konkretne naruszenia obowiązków ustawowych i domagając się ustanowienia zarządcy przymusowego.
Paraliż decyzyjny i zaniedbania formalne W jednej z poznańskich wspólnot doszło do sytuacji, w której zarząd przestał funkcjonować po rezygnacji jego członków. Nowy zarząd nie został powołany, a wspólnota nie była w stanie podejmować żadnych decyzji – nie było zwoływanych zebrań, nie rozliczano kosztów eksploatacyjnych, a także nie podpisywano umów z dostawcami usług. Brak jakiejkolwiek reprezentacji doprowadził do sytuacji, że firma wodociągowa zagroziła odcięciem dopływu wody. Jedna z właścicielek, pani Iwona, zdecydowała się złożyć wniosek do sądu, argumentując, że stan całkowitego braku zarządu zagraża dobru nieruchomości i prawom pozostałych właścicieli. Sąd, po rozpoznaniu sprawy, ustanowił zarządcę przymusowego. PodsumowanieUstanowienie zarządcy przymusowego to środek prawny, z którego może skorzystać każdy właściciel lokalu, gdy zarząd wspólnoty nie wywiązuje się ze swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki. Postępowanie prowadzone jest przed sądem rejonowym w trybie nieprocesowym, a jego celem jest zapewnienie prawidłowego funkcjonowania wspólnoty i ochrona interesów wszystkich właścicieli. Choć to rozwiązanie wyjątkowe, może być skutecznym narzędziem w sytuacjach przewlekłej bezczynności, nadużyć lub braku zarządu. Oferta porad prawnychPotrzebujesz pomocy prawnej w sprawie wspólnoty mieszkaniowej? Skorzystaj z naszych porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Doświadczony prawnik przeanalizuje Twoją sytuację, odpowie na pytania i pomoże sporządzić wniosek do sądu. Zaufaj profesjonalistom i zadbaj o swoje prawa – napisz do nas już dziś. Źródła:1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online O autorze: Maciej Podgórski |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Garaż bez dostępu do części wspólnych a naliczanie opłat przez zarządcę, czy to zgodne z przepisami?
Pomówienie o zakłócanie ciszy i dewastację drzwi, jak odpowiedzieć na bezpodstawną skargę z administracji?
Czy muszę mieć zgodę wspólnoty mieszkaniowej na ładowanie samochodu elektrycznego w garażu?
Przekształcenie lokalu biurowego na mieszkalny, co musisz wiedzieć o zmianie przeznaczenia lokalu
Wymiana pionów, kiedy wspólnota przekracza swoje uprawnienia?
Czy muszę płacić za mieszkanie w którym nie mieszkam?
Opłaty za osoby zamieszkujące w mieszkaniu spółdzielczym - kiedy i ile płacić?
Wodomierz bez legalizacji, czy użytkownik poniesie konsekwencje dużego zużycia wody?
Wydzielenie z mieszkania mikrokawalerek
Naganne zachowanie lokatora we wspólnocie mieszkaniowej, co zrobić?
