Ustanowienie zarządcy przymusowego we wspólnocie mieszkaniowej

Kiedy można żądać ustanowienia zarządcy przymusowego?

Podstawą prawną jest art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli zarząd nie został powołany albo pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Sąd określa zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie, a następnie odwołuje zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Ten tryb dotyczy wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli problem występuje w spółdzielni mieszkaniowej jako takiej, a nie w ramach wspólnoty mieszkaniowej działającej na podstawie ustawy o własności lokali, trzeba osobno ocenić właściwy tryb działania, ponieważ art. 26 ustawy o własności lokali nie zastępuje zasad odpowiedzialności organów spółdzielni.

W praktyce wniosek może być zasadny m.in. wtedy, gdy zarząd przez dłuższy czas nie zwołuje zebrań, nie składa rocznych sprawozdań, nie prowadzi rozliczeń przez rachunek bankowy, nie wykonuje uchwał właścicieli, dopuszcza do pogorszenia stanu technicznego budynku, nie reaguje na awarie albo podejmuje działania rażąco niegospodarne.

Czy sam konflikt z zarządem wystarczy?

Sam spór między właścicielem a zarządem zwykle nie wystarczy. Wnioskodawca powinien wykazać, że problemy mają realny wpływ na funkcjonowanie wspólnoty, stan nieruchomości, finanse, bezpieczeństwo albo wykonywanie praw właścicieli. Sąd bada więc nie tylko to, czy właściciel jest niezadowolony z zarządu, lecz także czy zachowanie zarządu rzeczywiście uzasadnia ingerencję w sposób zarządzania nieruchomością wspólną.

W orzecznictwie przyjmuje się, że niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki należy rozumieć szeroko. Może chodzić zarówno o działania sprzeczne z prawem, jak i o niewykonywanie obowiązków wynikających z ustawy, umowy właścicieli, umowy o zarządzanie lub uchwał, a także o taki sposób sprawowania zarządu, który prowadzi do pogorszenia stanu nieruchomości.

Przed złożeniem wniosku warto rozważyć także mniej radykalne środki: żądanie udostępnienia dokumentów, zwołanie zebrania, podjęcie uchwały o zmianie zarządu albo odwołanie zarządu wspólnoty. Jeżeli problem dotyczy samej uchwały, właściwą drogą może być zaskarżenie uchwały wspólnoty, co do zasady w terminie 6 tygodni od jej podjęcia albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jakie obowiązki zarządu mają znaczenie dla sprawy?

Zarząd wspólnoty kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Do typowych obowiązków należą m.in. prowadzenie rozliczeń przez rachunek bankowy, składanie właścicielom rocznego sprawozdania z działalności, zwoływanie zebrania ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale, a także wykonywanie uchwał właścicieli.

Znaczenie mogą mieć również kwestie finansowe, takie jak fundusz remontowy, zaliczki i rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Jeżeli spór dotyczy zaległości, remontów lub sposobu wydatkowania pieniędzy, warto zebrać dokumenty potwierdzające obowiązki wobec wspólnoty oraz rzeczywiste potrzeby nieruchomości.

Właściciel ma też prawo interesować się dokumentami wspólnoty. Jeżeli zarząd odmawia udostępnienia dokumentów lub rozliczeń, może to być jeden z elementów szerszego materiału dowodowego, zwłaszcza gdy odmowa utrudnia ocenę finansów wspólnoty. W takiej sytuacji pomocne może być uporządkowanie kwestii takich jak wgląd w dokumenty wspólnoty.

Jak przygotować wniosek do sądu?

Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wynika to z art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym w sprawach z zakresu prawa rzeczowego właściwy jest sąd położenia rzeczy. Sprawa ma charakter nieprocesowy, więc we wniosku występuje wnioskodawca, a pozostali właściciele lokali powinni zostać wskazani jako uczestnicy postępowania.

We wniosku należy opisać nieruchomość, wskazać podstawę żądania, przedstawić konkretne zaniedbania zarządu, zaproponować zakres uprawnień zarządcy i, jeżeli to możliwe, wskazać kandydata na zarządcę. Sąd nie musi jednak powołać osoby wskazanej przez właściciela, bo powinien dobrać rozwiązanie adekwatne do sytuacji wspólnoty.

Do wniosku warto dołączyć m.in. odpis księgi wieczystej lokalu albo dokument potwierdzający własność, wykaz właścicieli lokali, uchwały, protokoły zebrań, korespondencję z zarządem, wezwania do usunięcia naruszeń, zdjęcia usterek, opinie techniczne, decyzje organów administracji, rozliczenia, sprawozdania lub dokumenty pokazujące brak sprawozdań. Jeżeli dla nieruchomości prowadzony jest zbiór dokumentów, art. 607 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje dołączenie zaświadczenia o stanie prawnym wynikającym ze zbioru dokumentów.

Opłata od wniosku wynosi 100 zł. Wynika to z art. 39 ust. 2 pkt 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, który przewiduje taką opłatę od wniosku o ustanowienie zarządcy rzeczy wspólnej lub przedmiotu użytkowania. Poza opłatą sądową w sprawie mogą pojawić się dalsze koszty, w szczególności związane z wynagrodzeniem zarządcy, które określa sąd.

Jakie dowody są najważniejsze?

Największe znaczenie mają dowody pokazujące długotrwałość i skutki zaniedbań. Może to być dokumentacja techniczna budynku, protokoły przeglądów, zdjęcia szkód, korespondencja z wykonawcami, uchwały właścicieli, potwierdzenia braku realizacji uchwał, wezwania do zwołania zebrania, brak sprawozdań finansowych, brak odpowiedzi na pisma właścicieli albo dokumenty wskazujące na niejasne wydatkowanie środków.

Jeżeli problem polega na tym, że właściciel blokuje konieczne prace w lokalu, lepszym rozwiązaniem może być odrębne żądanie dotyczące udostępnienia mieszkania, a nie od razu wniosek o zarządcę przymusowego. W takich sprawach znaczenie ma m.in. możliwość, aby zobowiązać właściciela do udostępnienia mieszkania w celu wykonania niezbędnych prac.

Skutki ustanowienia zarządcy przymusowego

Ustanowienie zarządcy przymusowego oznacza, że sąd powierza określone czynności wskazanej osobie lub podmiotowi. W praktyce zarządca może przejąć wykonywanie zadań zarządu w zakresie ustalonym przez sąd. Dotychczasowy zarząd traci możliwość działania w tym zakresie, w jakim jego kompetencje przejął zarządca przymusowy.

Zarządca przymusowy nie otrzymuje jednak nieograniczonej władzy nad nieruchomością. Działa w granicach postanowienia sądu oraz przepisów ustawy o własności lokali. Jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd, trzeba ocenić, czy wymaga uchwały właścicieli, szczególnego umocowania albo rozstrzygnięcia sądu.

Zarządca powinien wykonywać swoje zadania do czasu, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Jeżeli sytuacja we wspólnocie zostanie uporządkowana, zarząd zostanie prawidłowo wybrany, a nieprawidłowości usunięte, można domagać się odwołania zarządcy przymusowego.

FAQ

Czy każdy właściciel lokalu może złożyć wniosek?

Tak. Art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali przyznaje takie uprawnienie każdemu właścicielowi lokalu. Nie jest konieczne, aby wniosek popierała większość właścicieli, choć poparcie innych osób i ich dowody mogą wzmocnić sprawę.

Czy brak zarządu wystarczy do ustanowienia zarządcy przymusowego?

Brak powołanego zarządu jest jedną z ustawowych podstaw. Sąd będzie jednak oceniał całą sytuację, w tym to, czy brak zarządu rzeczywiście uniemożliwia prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty i czy ustanowienie zarządcy jest potrzebne.

Ile kosztuje wniosek o zarządcę przymusowego?

Opłata sądowa od wniosku wynosi 100 zł. Niezależnie od tego sąd określa wynagrodzenie zarządcy przymusowego, a sposób ponoszenia kosztów zależy od treści rozstrzygnięcia i okoliczności sprawy.

Czy sąd musi ustanowić osobę wskazaną we wniosku?

Nie. We wniosku można zaproponować kandydata na zarządcę i uzasadnić, dlaczego spełnia warunki do prowadzenia spraw wspólnoty, ale sąd nie jest związany tą propozycją.

Czy zarządca przymusowy zastępuje zarząd wspólnoty?

W zakresie określonym przez sąd zarządca przymusowy przejmuje wykonywanie zadań zarządu. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności działania, ponieważ zarządca musi respektować przepisy ustawy o własności lokali i granice postanowienia sądu.

Czy można odwołać zarządcę przymusowego?

Tak. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali sąd odwołuje zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. W praktyce trzeba wykazać, że wspólnota może już prawidłowo funkcjonować bez zarządcy przymusowego.

Podsumowanie

Ustanowienie zarządcy przymusowego to wyjątkowy środek ingerencji sądu w funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej. Może być skuteczny przy braku zarządu, poważnych zaniedbaniach, długotrwałej bezczynności lub niegospodarności, ale wymaga dobrze przygotowanego materiału dowodowego. Przed złożeniem wniosku warto ustalić, czy problem rzeczywiście dotyczy wadliwego zarządzania całą nieruchomością, czy raczej pojedynczej uchwały, dostępu do dokumentów, rozliczeń albo sporu z konkretnym właścicielem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232 - tekst aktu.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 - tekst aktu.
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 - tekst aktu.
4. Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 21 października 2014 r., sygn. akt II Ca 736/14.
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 17 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Go 9/10.