Wynajem nieruchomości na szkołę lub przedszkole a podatek od nieruchomości

Co do zasady: podatek płaci właściciel nieruchomości

Podatek od nieruchomości reguluje ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z art. 2 ust. 1 tej ustawy opodatkowaniu podlegają grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Krąg podatników określa art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Są nimi w szczególności właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych, posiadacze samoistni, użytkownicy wieczyści gruntów oraz – w niektórych przypadkach – posiadacze nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego.

W typowej sytuacji najmu budynku należącego do osoby fizycznej albo przedsiębiorcy podatnikiem pozostaje właściciel, a nie najemca. To oznacza, że sam fakt prowadzenia w budynku szkoły lub przedszkola przez najemcę nie przenosi obowiązku podatkowego na placówkę oświatową.

Kiedy nieruchomość jest związana z działalnością gospodarczą

Kluczowe znaczenie ma art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Przepis ten definiuje grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej jako te będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z ustawowymi wyjątkami.

W praktyce oznacza to, że jeśli właściciel jest przedsiębiorcą i nieruchomość znajduje się w jego posiadaniu, organ podatkowy często kwalifikuje ją do wyższej stawki właściwej dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą. Dotyczy to również sytuacji, w których właściciel sam nie prowadzi w tym budynku działalności, ale oddaje go w najem.

Warto też pamiętać, że szczegółowe granice tej kwalifikacji były i są przedmiotem sporów sądowych. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 r., sygn. SK 39/19, samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę nie może być traktowane całkowicie automatycznie jako wystarczająca podstawa do zastosowania najwyższej stawki. Nadal jednak bardzo istotne są: rzeczywisty sposób wykorzystania nieruchomości, jej charakter oraz to, czy pozostaje funkcjonalnie związana z działalnością gospodarczą podatnika.

Jeżeli interesuje Cię, jak wygląda opodatkowanie podatkiem od nieruchomości po zakończeniu działalności, warto porównać ten stan z sytuacją aktywnego najmu.

Najem na działalność oświatową a zwolnienie z podatku

Najważniejsze pytanie brzmi: czy wynajęcie nieruchomości na szkołę lub przedszkole pozwala właścicielowi skorzystać ze zwolnienia z podatku od nieruchomości?

Co do zasady – nie. Zwolnienia przewidziane w art. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych trzeba interpretować ściśle.

Szczególne znaczenie ma art. 7 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, zgodnie z którym zwalnia się od podatku od nieruchomości publiczne i niepubliczne jednostki organizacyjne objęte systemem oświaty oraz prowadzące je organy, w zakresie nieruchomości zajętych na działalność oświatową.

Jest to zwolnienie odnoszące się do określonych podmiotów będących podatnikami. Jeżeli więc podatnikiem jest prywatny właściciel budynku, który sam nie jest jednostką objętą systemem oświaty ani organem ją prowadzącym, to samo wykorzystywanie budynku przez najemcę do celów oświatowych zwykle nie daje właścicielowi prawa do tego zwolnienia.

Takie podejście potwierdza utrwalone orzecznictwo sądów administracyjnych, w tym m.in. wyrok WSA w Szczecinie z 26 stycznia 2017 r., I SA/Sz 1164/16.

Znaczenie ma status podatnika, a nie tylko cel najmu

W praktyce trzeba odróżnić dwie kwestie:

Dlatego w opisanej sytuacji odpowiedź najczęściej jest taka: właściciel musi płacić podatek od nieruchomości, a możliwość zastosowania zwolnienia dla działalności oświatowej pojawia się zasadniczo wtedy, gdy to sama jednostka oświatowa lub organ ją prowadzący jest podatnikiem w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy.

Czy są wyjątki od tej zasady?

Tak, ale zależą od konkretnego stanu faktycznego.

Po pierwsze, trzeba sprawdzić, czy nieruchomość rzeczywiście mieści się w kategorii związanej z działalnością gospodarczą. W niektórych sprawach znaczenie ma to, czy chodzi o budynek mieszkalny, jego część, czy odrębny budynek użytkowy. Dla budynków mieszkalnych i gruntów związanych z tymi budynkami ustawa przewiduje odrębne zasady, a kwalifikacja nie zawsze jest automatyczna.

Po drugie, rada gminy może wprowadzić dodatkowe zwolnienia przedmiotowe na podstawie art. 7 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Nie mogą to być jednak zwolnienia dowolne – muszą mieć charakter przedmiotowy, a nie podmiotowy. Dlatego zawsze warto sprawdzić aktualną uchwałę rady gminy obowiązującą na obszarze położenia nieruchomości.

Po trzecie, jeśli nieruchomość została oddana do używania w innej formule niż najem, np. jako nieruchomość pod DG w ramach użyczenia, skutki podatkowe również trzeba oceniać przez pryzmat statusu podatnika i sposobu faktycznego wykorzystania budynku.

Jaką stawkę stosuje gmina

Same maksymalne stawki podatku od nieruchomości są co roku limitowane obwieszczeniem Ministra Finansów wydawanym na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Natomiast konkretne stawki na danym terenie ustala rada gminy w uchwale podjętej na podstawie art. 5 ust. 1 tej ustawy.

W praktyce oznacza to, że dla odpowiedzi na pytanie „ile wyniesie podatek?” trzeba sprawdzić dwie rzeczy:

• jak zakwalifikować nieruchomość według ustawy,
• jaką stawkę dla tej kategorii przyjęła dana gmina w aktualnej uchwale.

Jeżeli spór dotyczy tego, czy budynek powinien być opodatkowany jak związany z działalnością gospodarczą, czy według stawki niższej, istotne znaczenie mają dokumenty, sposób używania budynku i ewentualne informacje zgłoszone organowi podatkowemu.

Co zrobić praktycznie w takiej sytuacji

Jeżeli wynajmujesz nieruchomość na szkołę lub przedszkole, warto:

1. ustalić, kto formalnie jest podatnikiem według art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych;
2. sprawdzić, czy nieruchomość jest budynkiem mieszkalnym, użytkowym czy mieszanym;
3. zweryfikować, czy właściciel występuje jako przedsiębiorca i czy nieruchomość pozostaje w związku z działalnością gospodarczą;
4. przeczytać aktualną uchwałę rady gminy o stawkach i ewentualnych dodatkowych zwolnieniach przedmiotowych;
5. w razie wątpliwości złożyć informację lub korektę we właściwym trybie albo wystąpić o interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego, jeżeli sprawa dotyczy zakresu podlegającego interpretacji.

W przypadku osób fizycznych obowiązek złożenia informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych wynika z art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, a obowiązek jej aktualizacji przy zmianie okoliczności mających wpływ na opodatkowanie – z art. 6 ust. 6 i 9 tej ustawy, zależnie od statusu podatnika. Szczegółowy formularz i tryb jego składania wynikają z przepisów wykonawczych oraz praktyki właściwej gminy.

FAQ

Czy samo wynajęcie budynku przedszkolu zwalnia właściciela z podatku?

Nie. Co do zasady nie działa tu automatyczne zwolnienie. Jeśli podatnikiem jest właściciel, a nie jednostka oświatowa, zwolnienie z art. 7 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zwykle nie przysługuje właścicielowi.

Czy najemca może być podatnikiem podatku od nieruchomości?

Przy zwykłym najmie prywatnej nieruchomości najczęściej nie. Podatnikiem pozostaje właściciel. Wyjątki dotyczą sytuacji wyraźnie wskazanych w art. 3 ustawy, np. określonych form posiadania nieruchomości publicznych.

Czy gmina może przyznać dodatkowe zwolnienie?

Tak, ale tylko w formie zwolnienia przedmiotowego, na podstawie art. 7 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Trzeba sprawdzić lokalną uchwałę rady gminy.

Czy każda nieruchomość przedsiębiorcy ma najwyższą stawkę?

Nie zawsze. Po aktualnym orzecznictwie, w tym po wyroku TK z 24 lutego 2021 r., sygn. SK 39/19, nie można opierać się wyłącznie na samym statusie przedsiębiorcy. Liczy się także rzeczywisty związek nieruchomości z działalnością gospodarczą.

Czy znaczenie ma, że tylko część budynku jest wynajęta na działalność oświatową?

Tak. Jeżeli tylko część nieruchomości jest używana w określony sposób, ocena stawki i ewentualnych zwolnień może dotyczyć tylko tej części. Wymaga to dokładnych danych o powierzchni i sposobie wykorzystania pomieszczeń.

Źródła

• Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, w szczególności art. 1a ust. 1 pkt 3, art. 2 ust. 1, art. 3 ust. 1, art. 5 ust. 1, art. 6, art. 7 ust. 2 pkt 2 i art. 7 ust. 3.
• Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 r., SK 39/19.
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 26 stycznia 2017 r., I SA/Sz 1164/16.
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 11 lipca 2017 r., I SA/Bd 422/17.
• Aktualna uchwała właściwej rady gminy w sprawie stawek podatku od nieruchomości oraz ewentualnych dodatkowych zwolnień przedmiotowych.