Użyczenie budynku pod działalność a podatek od nieruchomości

Użyczenie budynku pod działalność gospodarczą

Umowa użyczenia jest uregulowana w art. 710 Kodeksu cywilnego. Przez taką umowę użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. W praktyce oznacza to, że właściciel może nieodpłatnie udostępnić synowi budynek, lokal albo jego część na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Kluczowe jest to, że użyczenie ma charakter nieodpłatny. Syn nie powinien płacić właścicielowi czynszu ani innego wynagrodzenia za samo korzystanie z budynku. Może natomiast ponosić zwykłe koszty korzystania z rzeczy, na przykład media, drobne bieżące naprawy czy koszty eksploatacyjne. Jeżeli chodzi o podatki lokalne, trzeba odróżnić rozliczenie cywilne między stronami od obowiązku podatkowego wobec gminy.

Jeżeli przedsiębiorca korzysta z cudzego mieszkania lub lokalu, podobne problemy pojawiają się przy prowadzeniu DG w cudzym lokalu. Warto wtedy zadbać nie tylko o podatki, ale także o zgodę właściciela, zakres korzystania i dokumenty potrzebne do firmy.

Użyczenie synowi a podatek dochodowy

Jeżeli budynek jest użyczany synowi, czyli osobie z najbliższej rodziny, zasadniczo zastosowanie może mieć zwolnienie przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT. Przepis ten zwalnia z podatku wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Syn należy do I grupy podatkowej.

Oznacza to, że samo nieodpłatne udostępnienie budynku synowi nie powinno powodować po jego stronie opodatkowania wartości nieodpłatnego świadczenia, o ile rzeczywiście chodzi o użyczenie w rodzinie. Po stronie właściciela również nie powstaje przychód z najmu, jeżeli właściciel nie pobiera czynszu ani innego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.

Trzeba jednak uważać na sposób zapisania zwrotu kosztów. Jeżeli umowa przewiduje stałą, regularną płatność na rzecz właściciela, która w praktyce pełni funkcję wynagrodzenia za korzystanie z budynku, organ podatkowy może analizować, czy nie jest to w istocie najem albo inna odpłatna umowa. Szerzej różnice między nieodpłatnym udostępnieniem lokalu a odpłatnym korzystaniem opisuje artykuł o tym, czym jest użyczenie nieruchomości i kiedy może ono wywołać skutki podatkowe.

Kto płaci podatek od nieruchomości przy użyczeniu?

Podatnikiem podatku od nieruchomości jest podmiot wskazany w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, a nie ten, którego strony wpiszą w umowie. Zgodnie z art. 3 ust. 1 tej ustawy podatnikami są w szczególności właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych, posiadacze samoistni oraz użytkownicy wieczyści gruntów. Posiadacz zależny, czyli osoba korzystająca z cudzej nieruchomości na podstawie umowy użyczenia, co do zasady nie staje się podatnikiem tylko dlatego, że korzysta z budynku.

W opisanej sytuacji, gdy budynek jest prywatną własnością ojca i zostaje nieodpłatnie użyczony synowi, podatek od nieruchomości wobec gminy powinien obciążać właściciela. Gmina będzie więc ustalała albo egzekwowała podatek od właściciela, a nie od syna, chyba że wystąpi szczególna sytuacja przewidziana w ustawie, na przykład posiadanie nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Dlatego zapis w umowie, że syn ponosi podatki lokalne, nie przenosi obowiązku podatkowego na syna w relacji z gminą. Taki zapis może natomiast oznaczać, że syn zobowiązuje się zwrócić właścicielowi równowartość podatku albo jego części. Jeżeli syn nie zapłaci właścicielowi ustalonego zwrotu, gmina nadal może dochodzić podatku od właściciela, a właściciel może dochodzić rozliczenia od syna na podstawie umowy.

Czy użyczenie pod działalność wpływa na stawkę podatku?

Tak, może wpływać. Samo ustalenie, kto jest podatnikiem, nie rozstrzyga jeszcze wysokości podatku. Jeżeli budynek, lokal albo jego część jest wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej, gmina może zastosować stawkę przewidzianą dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej albo zajętych na jej prowadzenie. Stawki uchwala rada gminy, ale nie mogą one przekraczać limitów ustawowych.

W praktyce trzeba ustalić, jaki jest charakter budynku i jaka część powierzchni jest faktycznie wykorzystywana w firmie. Inaczej ocenia się budynek niemieszkalny oddany w całości na działalność, inaczej część budynku mieszkalnego zajętą na biuro, magazyn lub punkt usługowy. Jeżeli tylko część budynku jest wykorzystywana do firmy, zwykle należy wykazać tę część powierzchni w informacji składanej do gminy.

Podobne zasady trzeba odnieść do garażu wykorzystywanego w firmie; osobno omawiamy skutki działalności gospodarczej w garażu i jej skutków podatkowych.

Jeżeli działalność zostanie zakończona albo budynek przestanie być używany w firmie, trzeba ponownie sprawdzić zasady opodatkowania. Pomocny może być osobny materiał omawiający PoN po likwidacji DG, czyli sytuację, w której nieruchomość nie jest już faktycznie wykorzystywana w działalności.

Obowiązek zgłoszenia do gminy

Osoba fizyczna będąca podatnikiem podatku od nieruchomości powinna złożyć informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, najczęściej na formularzu IN-1, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności wpływających na powstanie, wygaśnięcie albo zmianę obowiązku podatkowego. Taką okolicznością może być rozpoczęcie wykorzystywania budynku lub jego części w działalności gospodarczej.

Jeżeli właściciel już wcześniej płacił podatek od nieruchomości, ale zmienił się sposób wykorzystania budynku, nie wystarczy samo zawarcie umowy z synem. Należy rozważyć złożenie aktualizacji informacji do gminy, aby organ mógł prawidłowo ustalić podatek. Osoby fizyczne płacą podatek w ratach wynikających z decyzji gminy: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Gdy decyzja zostanie doręczona po terminie płatności raty, ratę płaci się w terminie 14 dni od doręczenia decyzji.

Jak zapisać w umowie zwrot podatku?

Najbezpieczniej oddzielić dwa poziomy rozliczeń. Po pierwsze, w umowie warto wskazać, że podatnikiem podatku od nieruchomości wobec gminy pozostaje właściciel, jeżeli tak wynika z ustawy. Po drugie, można dodać postanowienie, że biorący w użyczenie zwraca właścicielowi określone koszty związane z korzystaniem z budynku, na przykład media, bieżące opłaty eksploatacyjne oraz równowartość podatku od nieruchomości przypadającą na użyczoną powierzchnię.

Warto unikać sformułowań, które mogą wyglądać jak ukryty czynsz. Zamiast pisać ogólnie, że syn „płaci podatek za właściciela”, lepiej wskazać mechanizm zwrotu kosztów: na podstawie kopii decyzji podatkowej, w części odpowiadającej powierzchni użyczonej do działalności, w konkretnym terminie po przedstawieniu dokumentu. Przy użyczeniu tylko części budynku dobrze jest opisać metraż i sposób korzystania z pomieszczeń.

Kiedy lepsza może być umowa najmu?

Jeżeli strony chcą, aby syn płacił właścicielowi stałe wynagrodzenie za korzystanie z budynku, właściwsza może być umowa najmu, a nie użyczenia. Najem jest odpłatny i powoduje inne skutki podatkowe, w szczególności po stronie właściciela otrzymującego czynsz. Użyczenie powinno pozostać umową nieodpłatną, a ewentualne rozliczenia powinny dotyczyć konkretnych kosztów korzystania z rzeczy, nie wynagrodzenia dla właściciela.

Decyzja zależy od tego, jaki jest rzeczywisty cel stron. Jeżeli chodzi wyłącznie o rodzinne, bezpłatne udostępnienie budynku synowi i zwrot kosztów utrzymania, użyczenie może być wystarczające. Jeżeli natomiast właściciel chce osiągać przychód albo strony planują regularne płatności zbliżone do czynszu, trzeba rozważyć najem i jego skutki w PIT, VAT oraz podatku od nieruchomości.

FAQ

Czy syn może sam płacić podatek od nieruchomości do gminy?

Może technicznie przekazać pieniądze właścicielowi albo nawet dokonać wpłaty, ale nie zmienia to osoby podatnika. Jeżeli podatnikiem jest właściciel, to on odpowiada wobec gminy za prawidłowe rozliczenie podatku.

Czy zapis w umowie przenosi podatek na biorącego w użyczenie?

Nie w relacji publicznoprawnej z gminą. Umowa może jedynie regulować wzajemne rozliczenia między właścicielem a biorącym w użyczenie, na przykład zwrot równowartości podatku.

Czy użyczenie budynku synowi powoduje PIT?

Co do zasady wartość nieodpłatnego świadczenia otrzymanego od rodzica przez dziecko korzysta ze zwolnienia z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT. Trzeba jednak uważać, aby w praktyce nie stworzyć odpłatnego najmu pod nazwą użyczenia.

Czy cały budynek będzie opodatkowany stawką firmową?

Nie zawsze. Jeżeli działalność jest prowadzona tylko w części budynku, zwykle znaczenie ma powierzchnia faktycznie wykorzystywana do działalności. Przy budynkach mieszkalnych szczególnie ważne jest ustalenie, czy konkretna część jest zajęta na prowadzenie działalności.

Kiedy trzeba zgłosić zmianę do gminy?

Informację albo aktualizację informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych należy złożyć w terminie 14 dni od zdarzenia wpływającego na podatek, na przykład od rozpoczęcia wykorzystywania budynku w działalności gospodarczej.

Co wpisać w umowie użyczenia?

Warto opisać strony, nieruchomość, powierzchnię użyczoną, cel korzystania, czas trwania umowy, zasady ponoszenia mediów i bieżących kosztów, ewentualny zwrot równowartości podatku oraz obowiązek informowania właściciela o zmianie sposobu korzystania z budynku.

Źródła

• art. 710 i art. 713 Kodeksu cywilnego – tekst jednolity w Dzienniku Ustaw
• art. 2, art. 3, art. 5 i art. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – tekst jednolity w Dzienniku Ustaw
• art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity w Dzienniku Ustaw
• Informacje Ministerstwa Finansów o podatku od nieruchomości – podatki.gov.pl