Wakacje kredytowe a wynajem mieszkania

Czy w 2026 r. można jeszcze skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych?

Na dzień aktualizacji artykułu nie obowiązuje powszechny program ustawowych wakacji kredytowych pozwalający złożyć nowy wniosek za 2026 r. Mechanizm ten był uregulowany przede wszystkim w art. 73–75 ustawy z dnia 7 lipca 2022 r. o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom. Przepisy te przewidywały zawieszenie spłaty określonych kredytów hipotecznych w latach 2022–2023, a następnie dodatkowo w 2024 r.

Jeżeli pytanie dotyczy wniosku składanego obecnie, odpowiedź jest więc zasadniczo negatywna: ustawowych wakacji kredytowych na 2026 r. nie można uzyskać na podstawie art. 73 tej ustawy. Jeżeli natomiast bank kwestionuje wniosek złożony w latach 2022–2024 albo kredytobiorca chce ocenić, czy złożone wtedy oświadczenie było prawidłowe, nadal trzeba badać przesłankę własnych potrzeb mieszkaniowych.

Kredyt na własne potrzeby mieszkaniowe

Zgodnie z art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2022 r. zawieszenie spłaty kredytu przysługiwało konsumentowi tylko w stosunku do jednej umowy zawartej w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Oznaczało to, że kredyt nie mógł być kredytem zaciągniętym wyłącznie w celu inwestycyjnym, np. na zakup lokalu przeznaczonego od początku na stały najem zarobkowy.

Ustawa z dnia 7 lipca 2022 r. nie zawierała własnej, szczegółowej definicji pojęcia „własne potrzeby mieszkaniowe”. Nie można więc automatycznie przenosić na ten grunt wszystkich reguł znanych z podatków. Pomocniczo można jednak odwoływać się do rozumienia tego pojęcia w innych ustawach, np. do art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, który przy uldze mieszkaniowej wskazuje przykładowe wydatki służące własnym celom mieszkaniowym, takie jak nabycie lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego albo udziału w nich.

W praktyce najważniejsze było ustalenie celu zawarcia umowy kredytu i sposobu wykorzystywania nieruchomości. Jeżeli kredytobiorca kupił mieszkanie, zamieszkał w nim, a dopiero później — z powodu ślubu, zmiany pracy, narodzin dziecka, choroby albo przejściowych problemów finansowych — czasowo je wynajął, jego sytuacja różni się od osoby, która od początku kupiła lokal wyłącznie jako inwestycję na wynajem.

Podobne problemy interpretacyjne pojawiają się także przy innych instytucjach prawa mieszkaniowego. Praktyczne omówienie tego pojęcia znajdziesz w materiale: zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.

Wynajem mieszkania a prawo do wakacji kredytowych

Problem wakacje kredytowe a wynajem mieszkania trzeba oceniać przede wszystkim przez pryzmat warunku zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Sam fakt wynajęcia kredytowanego mieszkania nie został w art. 73 ustawy z dnia 7 lipca 2022 r. wskazany jako automatyczna przesłanka wyłączająca wakacje kredytowe. Przepis nie wymagał również zameldowania w lokalu ani nie zawierał literalnego warunku, aby kredytobiorca mieszkał w nim nieprzerwanie w dniu składania wniosku.

Nie oznacza to jednak, że najem był całkowicie obojętny. Jeżeli lokal był wynajmowany stale, kredytobiorca osiągał z tego tytułu przychód, a jednocześnie mieszkał na stałe w innym mieszkaniu, bank mógł twierdzić, że kredytowany lokal nie służył własnym potrzebom mieszkaniowym. Im bardziej najem przypomina inwestycję, tym większe ryzyko zakwestionowania prawa do zawieszenia spłaty.

Inaczej należy oceniać przypadek, w którym najem miał charakter przejściowy i wynikał ze zmiany sytuacji życiowej. Przykładowo: kredytobiorca kupił mieszkanie dla siebie, przez pewien czas w nim mieszkał, a następnie po zawarciu małżeństwa przeprowadził się do lokalu małżonka, wynajmując własne mieszkanie tylko po to, aby ograniczyć koszty kredytu. W takim stanie faktycznym można argumentować, że pierwotny cel mieszkaniowy nie został przekreślony, zwłaszcza jeżeli kredytobiorca realnie zakłada powrót do lokalu.

Oświadczenie składane bankowi i odpowiedzialność za nieprawdę

Procedurę złożenia wniosku regulował art. 74 ustawy z dnia 7 lipca 2022 r. Wniosek mógł być złożony w postaci papierowej albo elektronicznej, w tym przez bankowość elektroniczną, jeżeli bank udostępniał taką możliwość. Zgodnie z art. 74 ust. 3 tej ustawy zawieszenie spłaty następowało z dniem doręczenia kredytodawcy wniosku, na okres wskazany we wniosku.

W praktyce bank wymagał oświadczenia, że kredyt dotyczy umowy zawartej w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli oświadczenie było składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, zastosowanie mógł mieć art. 233 § 1 i § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. — Kodeks karny. Przepisy te przewidują odpowiedzialność za złożenie fałszywego oświadczenia, jeżeli ustawa przewiduje możliwość odebrania oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Poza ryzykiem karnym istnieje też ryzyko cywilne. Jeżeli bank uzna, że kredytobiorca nie spełniał warunków ustawowych, może kwestionować skuteczność zawieszenia i domagać się zapłaty rat zgodnie z umową kredytu. Podstawowy obowiązek zwrotu kredytu wraz z odsetkami wynika z art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. — Prawo bankowe.

Jakie okoliczności przemawiają za własnym celem mieszkaniowym?

Ocena zawsze zależy od konkretnego stanu faktycznego. Przy sporze z bankiem znaczenie mogą mieć w szczególności następujące okoliczności:

• czy kredytobiorca po zakupie faktycznie zamieszkał w kredytowanym lokalu;
• czy lokal był kupiony jako pierwsze lub główne mieszkanie kredytobiorcy;
• czy najem pojawił się dopiero później, np. po ślubie, narodzinach dziecka, zmianie pracy albo czasowej przeprowadzce;
• czy kredytobiorca ma realny zamiar powrotu do lokalu albo wykorzystania go dla siebie lub swojej najbliższej rodziny;
• czy lokal nie został od początku nabyty jako inwestycja i stałe źródło przychodu z najmu;
• czy kredytobiorca posiada dokumenty potwierdzające wcześniejsze zamieszkiwanie, np. rachunki, korespondencję, umowy z dostawcami mediów, potwierdzenia opłat.

Ważne jest również to, jak został opisany cel kredytu w umowie kredytowej. Jeżeli z umowy, wniosku kredytowego i dokumentów przekazanych bankowi wynikało, że kredyt był kredytem mieszkaniowym na zakup lokalu dla kredytobiorcy, jest to argument korzystny. Nie przesądza jednak sprawy, jeżeli późniejsze okoliczności wskazują, że lokal od początku miał służyć wyłącznie wynajmowi.

Co zrobić, jeżeli bank odmawia albo kwestionuje wakacje kredytowe?

Jeżeli sprawa dotyczy wniosku złożonego w czasie obowiązywania programu, w pierwszej kolejności warto wystąpić do banku o pisemne stanowisko i wskazanie konkretnych przyczyn odmowy lub zakwestionowania wniosku. Następnie można złożyć reklamację na podstawie art. 3 ust. 1 i art. 5 ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o rozpatrywaniu reklamacji przez podmioty rynku finansowego i o Rzeczniku Finansowym.

Bank powinien rozpatrzyć reklamację co do zasady w terminie 30 dni od jej otrzymania, co wynika z art. 6 ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. W szczególnie skomplikowanych sprawach termin może zostać wydłużony do 60 dni, ale bank musi wyjaśnić przyczynę opóźnienia i wskazać okoliczności wymagające ustalenia, zgodnie z art. 7 tej ustawy.

Jeżeli reklamacja nie przyniesie skutku, kredytobiorca może rozważyć wniosek do Rzecznika Finansowego o interwencję albo postępowanie polubowne. W sporze sądowym znaczenie będą miały dokumenty i dowody pokazujące, że umowa kredytu została zawarta w celu mieszkaniowym, a najem był następstwem późniejszych zdarzeń, nie pierwotnym celem inwestycyjnym.

Co zamiast ustawowych wakacji kredytowych?

Skoro w 2026 r. nie ma powszechnego programu ustawowych wakacji kredytowych, kredytobiorca mający problem ze spłatą może rozważyć inne rozwiązania. Pierwszym jest indywidualne porozumienie z bankiem, np. czasowa karencja w spłacie kapitału, wydłużenie okresu kredytowania albo restrukturyzacja zadłużenia. Takie rozwiązania nie wynikają z art. 73 ustawy z dnia 7 lipca 2022 r., lecz z umowy z bankiem i jego decyzji kredytowej.

Drugim rozwiązaniem może być Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Jego zasady reguluje ustawa z dnia 9 października 2015 r. o wsparciu kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy i znajdują się w trudnej sytuacji finansowej. Zgodnie z art. 3 tej ustawy wsparcie może przysługiwać m.in. wtedy, gdy kredytobiorca spełnia ustawowe kryteria trudnej sytuacji finansowej. Szczegółowe warunki trzeba jednak każdorazowo sprawdzić według aktualnego brzmienia ustawy i sytuacji gospodarstwa domowego.

FAQ

Źródła

• Art. 73–75 ustawy z dnia 7 lipca 2022 r. o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom.
• Art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. — Prawo bankowe.
• Art. 233 § 1 i § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. — Kodeks karny.
• Art. 3, art. 5, art. 6 i art. 7 ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o rozpatrywaniu reklamacji przez podmioty rynku finansowego i o Rzeczniku Finansowym.
• Art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Ustawa z dnia 9 października 2015 r. o wsparciu kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy i znajdują się w trudnej sytuacji finansowej.