Niezarejestrowana wspólnota mieszkaniowa a podwyżka opłat

Czy właściciel mieszkania jest lokatorem i czy płaci czynsz?

W opisanej sytuacji trzeba odróżnić właściciela lokalu od lokatora. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lokatorem jest najemca lokalu albo osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Jeżeli mieszkania są lokalami własnościowymi w rozumieniu prawa własności, ich właściciele nie są lokatorami własnych mieszkań.

Potocznie mówi się czasem o podwyżce czynszu, ale we wspólnocie mieszkaniowej właściciel lokalu nie płaci czynszu za własne mieszkanie. Czynsz jest świadczeniem charakterystycznym dla najmu, o którym mowa w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Właściciel lokalu płaci natomiast zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz ponosi koszty utrzymania swojego lokalu.

Czy wspólnota musi być zarejestrowana, aby istniała?

Nie. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Ten sam przepis stanowi, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Oznacza to, że wspólnota powstaje z mocy prawa, a nie przez wpis do KRS. Brak numeru REGON, NIP, rachunku bankowego albo formalnie wybranego zarządu może utrudniać praktyczne funkcjonowanie wspólnoty, ale nie przekreśla jej istnienia. Jeżeli właściciele lokali nie wykonują swoich obowiązków organizacyjnych, warto je uporządkować, zwłaszcza przez wybór zarządu albo ustalenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Mała czy duża wspólnota po zmianie przepisów?

Kluczowe znaczenie ma liczba lokali w nieruchomości, a nie liczba rodzin. Aktualne brzmienie art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przewiduje, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jeżeli w kamienicy jest sześć samodzielnych lokali, co do zasady nie jest to już mała wspólnota w rozumieniu art. 19 ustawy o własności lokali. Taka wspólnota powinna działać według zasad właściwych dla większych wspólnot. Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli lokali jest więcej niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego albo kilkuosobowego zarządu, chyba że sposób zarządu został już określony w umowie zawartej w formie aktu notarialnego na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy.

Jak głosuje się podwyżkę zaliczek we wspólnocie?

W dużej wspólnocie mieszkaniowej uchwały mogą być podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Wynika to z art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zasadą jest głosowanie udziałami. Art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie albo w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Jeżeli więc właściciele popierający podwyżkę mają łącznie ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, mogą co do zasady przegłosować uchwałę o wyższych zaliczkach. Nie trzeba wówczas podpisu każdego właściciela. Właściciel przeciwny uchwale nie musi jej podpisywać, ale oddanie głosu przeciw albo odmowa podpisania listy nie blokują automatycznie uchwały, jeżeli została osiągnięta wymagana większość.

W szczególnych przypadkach możliwe jest głosowanie według zasady jeden właściciel – jeden głos. Art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali przewiduje taką możliwość m.in. wtedy, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo gdy większość udziałów należy do jednego właściciela, a z żądaniem głosowania w tym trybie wystąpią właściciele mający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. To rozwiązanie wymaga jednak sprawdzenia konkretnego stanu prawnego nieruchomości.

Na co właściciele płacą zaliczki?

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Ten sam przepis stanowi, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w takim samym stosunku, w jakim nie znajdują pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali nakłada na właściciela obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu, utrzymywania lokalu w należytym stanie, przestrzegania porządku domowego, uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystania z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych oraz współdziałania z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra.

Przykładowe koszty zarządu nieruchomością wspólną wymienia art. 14 ustawy o własności lokali. Są to m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za energię elektryczną i cieplną w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu albo zarządcy.

Art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje, że właściciele lokali uiszczają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu w formie bieżących opłat, płatnych z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Jeżeli więc wspólnota prawidłowo podejmie uchwałę o wysokości zaliczek, właściciel powinien je płacić w terminach wynikających z ustawy i uchwały.

Czy można zmusić właściciela do podpisania uchwały?

Nie można zmusić właściciela do podpisania dokumentu, z którym się nie zgadza. Podpis właściciela na liście głosowania oznacza zwykle oddanie głosu, potwierdzenie uczestnictwa albo zapoznanie się z treścią dokumentu. Jeżeli właściciel nie zgadza się z uchwałą, powinien wyraźnie oddać głos przeciw i zachować dowód swojego stanowiska, np. kopię karty do głosowania, wiadomość e-mail albo pismo złożone zarządowi.

Trzeba jednak odróżnić brak zgody na podpis od skutków prawnych samej uchwały. Jeżeli uchwała została podjęta zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali, może wiązać także właścicieli głosujących przeciw. W takiej sytuacji spór nie polega na tym, czy ktoś został zmuszony do podpisu, lecz na tym, czy uchwała została prawidłowo podjęta i czy nie narusza prawa, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo interesów właściciela.

Jak zaskarżyć uchwałę o podwyżce opłat?

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza interes właściciela.

Termin jest krótki. Art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali przewiduje, że powództwo można wytoczyć przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Samo wniesienie pozwu nie wstrzymuje wykonania uchwały. Zgodnie z art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Jeżeli podwyżka jest znacząca albo grozi powstaniem zaległości, w pozwie warto rozważyć wniosek o zabezpieczenie przez wstrzymanie wykonania uchwały.

Co grozi za niepłacenie zaliczek?

Jeżeli uchwała o zaliczkach obowiązuje, a właściciel przestaje płacić, wspólnota może dochodzić należności przed sądem. Podstawą roszczenia są w szczególności art. 13 ust. 1 i art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, a w zakresie odpowiedzialności za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej także art. 17 tej ustawy. Art. 17 stanowi, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

W skrajnych przypadkach długotrwałe zaleganie z zapłatą opłat może prowadzić do bardzo poważnych konsekwencji. Art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje, że jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat albo wykracza rażąco lub uporczywie przeciwko porządkowi domowemu albo przez niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. To środek wyjątkowy, ale pokazuje, że ignorowanie opłat nie jest bezpiecznym rozwiązaniem.

Co gdyby jednak była to mała wspólnota?

Jeżeli po sprawdzeniu dokumentów okazałoby się, że liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych w nieruchomości nie przekracza trzech, zastosowanie miałby art. 19 ustawy o własności lokali oraz odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Wtedy dla czynności zwykłego zarządu art. 201 Kodeksu cywilnego wymaga zgody większości współwłaścicieli liczonej według udziałów, a w braku takiej zgody każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Dla czynności przekraczających zwykły zarząd art. 199 Kodeksu cywilnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody brakuje, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Dodatkowo art. 203 Kodeksu cywilnego pozwala każdemu współwłaścicielowi żądać ustanowienia zarządcy przez sąd, jeżeli nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach zwykłego zarządu albo większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

FAQ

Czy niezarejestrowana wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę?

Tak. Art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przewiduje, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa jako ogół właścicieli lokali. Brak rejestracji w KRS nie pozbawia jej zdolności do podejmowania uchwał, pozywania i bycia pozywaną.

Czy przy sześciu mieszkaniach głosuje się według udziałów?

Co do zasady tak. Przy więcej niż trzech lokalach stosuje się zasady z ustawy o własności lokali, a art. 23 ust. 2 tej ustawy przewiduje głosowanie większością udziałów, chyba że w umowie albo uchwale podjętej w tym trybie przyjęto zasadę jeden właściciel – jeden głos.

Czy mogę odmówić podpisania uchwały?

Możesz odmówić podpisania uchwały albo oddać głos przeciw. Nie oznacza to jednak, że uchwała nie zostanie podjęta. Jeżeli większość udziałów zagłosuje za uchwałą, może ona obowiązywać także właścicieli przeciwnych, chyba że zostanie skutecznie zaskarżona.

Ile czasu mam na zaskarżenie uchwały?

Termin wynosi 6 tygodni. Wynika to z art. 25 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Termin liczy się od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia zawiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Czy muszę płacić wyższe zaliczki, jeśli zaskarżę uchwałę?

Co do zasady tak, dopóki sąd nie wstrzyma wykonania uchwały. Art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Podsumowanie

Wspólnota mieszkaniowa nie musi być wpisana do rejestru, aby istnieć i podejmować decyzje. Jeżeli w kamienicy jest sześć lokali, należy zasadniczo stosować przepisy o większej wspólnocie mieszkaniowej, a więc uchwały podejmowane większością udziałów. Właściciela nie można zmusić do podpisania uchwały, ale prawidłowo podjęta uchwała może go wiązać. Jeżeli podwyżka opłat jest nieuzasadniona, nieprawidłowo przegłosowana albo narusza interes właściciela, właściwą drogą jest zaskarżenie uchwały do sądu w terminie 6 tygodni.

Źródła

• Art. 6, art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15 ust. 1, art. 16 ust. 1, art. 18 ust. 1, art. 19, art. 20 ust. 1, art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 3, art. 23 ust. 1, ust. 2 i ust. 2a, art. 25 ust. 1, ust. 1a i ust. 2, art. 26 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 199, art. 201, art. 203, art. 207 oraz art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.