Wykup lokalu użytkowego od wspólnoty mieszkaniowej

Czy można wykupić lokal użytkowy z części wspólnej?

Tak, ale tylko po spełnieniu warunków przewidzianych w ustawie o własności lokali i w przepisach prawa cywilnego. Piwnica, strych, suszarnia, komórka albo inne pomieszczenie w budynku wspólnoty może być częścią nieruchomości wspólnej, jeżeli nie służy wyłącznie do użytku jednego właściciela. Taka część nie jest jeszcze samodzielnym lokalem, który można zwyczajnie sprzedać najemcy.

Najpierw trzeba ustalić, czy pomieszczenie może zostać wydzielone jako samodzielny lokal mieszkalny albo lokal o innym przeznaczeniu. W przypadku piwnicy najczęściej chodzi o lokal niemieszkalny, czyli użytkowy. Dopiero po prawidłowym wydzieleniu, uzyskaniu wymaganych dokumentów i podjęciu uchwał możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż.

Wspólnota mieszkaniowa nie powinna traktować takiej sprzedaży jak zwykłej czynności administracyjnej. Jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, bo zwykle obejmuje zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, przebudowę lub adaptację, ustanowienie odrębnej własności lokalu, rozporządzenie tym lokalem oraz zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wniosek do wspólnoty o adaptację i wykup lokalu

Pierwszym praktycznym krokiem jest złożenie do zarządu albo zarządcy wspólnoty pisemnego wniosku o zgodę na adaptację, wyodrębnienie i sprzedaż lokalu. We wniosku warto opisać pomieszczenie, wskazać dotychczasowy tytuł korzystania, przedstawić zakres wykonanych albo planowanych prac oraz zaproponować sposób rozliczenia nakładów.

Do wniosku dobrze dołączyć dokumenty, które pokazują stan pomieszczenia i historię korzystania z niego, np. umowę najmu, porozumienie ze wspólnotą, protokół zdawczo-odbiorczy, korespondencję z zarządcą, dokumentację fotograficzną, kosztorys, szkic lokalu, opinię techniczną albo projekt adaptacji. Brak faktur nie przekreśla sprawy, ale utrudnia wykazanie wysokości nakładów.

Uchwała wspólnoty powinna być możliwie precyzyjna. Powinna określać co najmniej zgodę na adaptację albo potwierdzenie wykonanej adaptacji, zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu, zgodę na sprzedaż lokalu konkretnemu nabywcy albo według określonych zasad, sposób ustalenia ceny, rozliczenie kosztów, zmianę udziałów oraz pełnomocnictwo dla zarządu do zawarcia aktu notarialnego.

Uchwała wspólnoty i większość głosów

W dużej wspólnocie mieszkaniowej, czyli takiej, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy, zastosowanie mają zasady zarządu z ustawy o własności lokali. Uchwały właścicieli mogą być podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo w trybie mieszanym.

Co do zasady uchwała zapada większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. W określonych sytuacjach możliwe jest głosowanie według zasady jeden właściciel - jeden głos, ale wymaga to podstawy w ustawie, umowie właścicieli albo uchwale podjętej w odpowiednim trybie.

Przy wykupie lokalu powstałego z części wspólnej szczególnie ważne jest, aby uchwała obejmowała także udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do dokonania czynności w formie aktu notarialnego. Obecnie nie należy automatycznie przyjmować, że przy akcie muszą stawić się wszyscy właściciele lokali. Jeżeli uchwała i pełnomocnictwo są prawidłowe, oświadczenia może złożyć zarząd wspólnoty ze skutkiem wobec właścicieli wszystkich lokali.

W małej wspólnocie, w której liczba lokali nie jest większa niż trzy, stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Wtedy wymogi decyzyjne mogą być inne, dlatego przed rozpoczęciem procedury trzeba ustalić, czy mamy do czynienia z małą czy dużą wspólnotą.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Kluczowym dokumentem jest zaświadczenie o samodzielności lokalu. Spełnienie wymagań samodzielności stwierdza starosta, a w miastach na prawach powiatu najczęściej prezydent miasta. Bez takiego zaświadczenia ustanowienie odrębnej własności lokalu jest prawnie ryzykowne, a ustawa przewiduje możliwość kwestionowania ustanowienia lokalu bez wymaganego zaświadczenia.

Samodzielny lokal musi być wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku i składać się z izby albo zespołu izb. W przypadku lokalu użytkowego pomieszczenie musi nadawać się do korzystania zgodnie z przeznaczeniem innym niż mieszkaniowe. W praktyce urząd może badać zgodność z dokumentacją budowlaną, przeznaczeniem pomieszczenia, przepisami techniczno-budowlanymi i sposobem użytkowania.

Jeżeli pomieszczenie w piwnicy nie spełnia warunków samodzielności albo nie da się go prawidłowo wydzielić, może ono ewentualnie pozostać pomieszczeniem przynależnym do innego lokalu, ale nie będzie samodzielnym lokalem użytkowym przeznaczonym do sprzedaży jako odrębna nieruchomość.

Jakie dokumenty są potrzebne do wykupu?

Zakres dokumentów zależy od konkretnego budynku, dotychczasowej dokumentacji i praktyki notariusza, starostwa oraz sądu wieczystoksięgowego. Najczęściej potrzebne są:

• uchwała właścicieli lokali obejmująca zgodę na adaptację, ustanowienie odrębnej własności, sprzedaż i zmianę udziałów,
• pełnomocnictwo dla zarządu wspólnoty do zawarcia aktu notarialnego w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd,
• zaświadczenie o samodzielności lokalu,
• rzut odpowiedniej kondygnacji z zaznaczonym lokalem i ewentualnymi pomieszczeniami przynależnymi,
• zestawienie powierzchni lokali oraz przeliczenie udziałów w nieruchomości wspólnej,
• wypis z kartoteki lokali albo inne dokumenty ewidencyjne, jeżeli są wymagane w danej sprawie,
• operat szacunkowy albo inna rzetelna wycena wartości rynkowej lokalu,
• dokumenty potwierdzające zgodność prac adaptacyjnych z prawem budowlanym, jeżeli były wymagane,
• projekt aktu notarialnego i dokumenty potrzebne do założenia księgi wieczystej albo wpisu prawa własności.

Warto uzgodnić listę dokumentów z notariuszem jeszcze przed głosowaniem uchwały. Dzięki temu treść uchwały można przygotować tak, aby nie trzeba było później ponownie zbierać głosów z powodu brakującego pełnomocnictwa albo niedokładnego opisu lokalu.

Wycena lokalu i rozliczenie nakładów na remont

Cena sprzedaży powinna odpowiadać wartości rynkowej lokalu, ponieważ zbyt niska cena może wywołać spory we wspólnocie, zarzuty naruszenia interesów właścicieli, a w skrajnych przypadkach także problemy podatkowe. Z tego powodu najbezpieczniej oprzeć się na operacie rzeczoznawcy majątkowego albo innej rzetelnej wycenie zaakceptowanej przez wspólnotę.

Jeżeli najemca wykonał adaptację na własny koszt, trzeba ustalić, czy nakłady mają zostać odliczone od ceny, zwrócone osobno, czy potraktowane jako element ryzyka najemcy. Decydujące znaczenie ma treść umowy najmu, porozumienia o adaptacji, uchwały wspólnoty i dokumentów potwierdzających zakres prac.

Brak faktur nie oznacza automatycznie, że nakładów nie da się wykazać. Pomocne mogą być protokoły, zdjęcia, korespondencja, zeznania świadków, dokumentacja techniczna, kosztorys odtworzeniowy albo opinia rzeczoznawcy. Trzeba jednak liczyć się z tym, że im słabsza dokumentacja, tym trudniej będzie przekonać wspólnotę lub sąd do konkretnej kwoty rozliczenia.

Umowa przedwstępna i akt notarialny

Umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Dotyczy to zarówno umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, jak i umowy przenoszącej własność. Do powstania odrębnej własności lokalu potrzebny jest także wpis w księdze wieczystej.

W sprawach adaptacji części wspólnej bezpiecznym rozwiązaniem bywa umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego. Powinna ona określać najważniejsze postanowienia umowy przyrzeczonej, w tym przedmiot sprzedaży, cenę albo sposób jej ustalenia, termin aktu przyrzeczonego, rozliczenie nakładów i dokumenty, które mają zostać uzyskane przed sprzedażą.

Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania co do formy i treści umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może w razie uchylania się drugiej strony dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszcza w takich sprawach pozwanie wspólnoty mieszkaniowej o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, jeżeli sprawa dotyczy lokalu powstałego z przebudowy części wspólnej i opiera się na uchwale oraz umowie przedwstępnej.

Czy trzeba czekać 6 tygodni po uchwale?

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu m.in. wtedy, gdy jest ona sprzeczna z prawem, umową właścicieli, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo narusza jego interesy. Termin na wniesienie pozwu wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Zaskarżenie uchwały samo w sobie nie wstrzymuje jej wykonania. Sąd może jednak wstrzymać wykonanie uchwały do czasu zakończenia sprawy. Dlatego w praktyce przy sprzedaży lokalu i akcie notarialnym często czeka się na upływ terminu zaskarżenia albo co najmniej sprawdza, czy żaden właściciel nie wystąpił o zabezpieczenie.

Co jeśli wspólnota odmówi sprzedaży?

Najemca albo osoba korzystająca z pomieszczenia wspólnego nie ma automatycznego roszczenia o wykup tylko dlatego, że korzysta z lokalu od wielu lat albo wykonała remont. Podstawą roszczeń może być dopiero konkretna uchwała, umowa przedwstępna, porozumienie ze wspólnotą albo przepisy o rozliczeniu nakładów.

Jeżeli wspólnota odmawia sprzedaży, trzeba sprawdzić, czy wcześniej zobowiązała się do zbycia lokalu, czy tylko wyraziła zgodę na najem albo remont. Jeżeli była tylko zgoda na korzystanie z pomieszczenia, realnym roszczeniem może okazać się zwrot uzasadnionych nakładów, ale jego zasadność i wysokość zależą od dokumentów oraz od tego, czy nakłady były konieczne, użyteczne i uzgodnione ze wspólnotą.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy zawarto notarialną umowę przedwstępną albo uchwała i porozumienie jasno przewidują sprzedaż. Wtedy można rozważać dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej lub odszkodowania, ale wymaga to analizy dokumentów.

FAQ

Czy wspólnota może sprzedać najemcy piwnicę jako lokal użytkowy?

Może, jeżeli piwnica albo jej część może zostać prawidłowo wydzielona jako samodzielny lokal użytkowy, właściciele podejmą wymaganą uchwałę, zostaną przeliczone udziały i dojdzie do aktu notarialnego oraz wpisu w księdze wieczystej.

Czy długoletni najem daje prawo pierwszeństwa wykupu?

Nie z samej ustawy. Prawo pierwszeństwa albo obowiązek sprzedaży może wynikać z umowy, uchwały wspólnoty albo odrębnego porozumienia. Jeżeli takich dokumentów nie ma, najemca może jedynie wystąpić z propozycją wykupu.

Czy wszyscy właściciele muszą podpisać akt notarialny?

W dużej wspólnocie prawidłowa uchwała może udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia aktu notarialnego ze skutkiem wobec właścicieli wszystkich lokali. Trzeba jednak zadbać, aby uchwała dokładnie obejmowała ustanowienie odrębnej własności, sprzedaż i zmianę udziałów.

Czy uchwałę o sprzedaży można zaskarżyć?

Tak. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę m.in. z powodu jej niezgodności z prawem, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania albo naruszenia jego interesów. Termin wynosi 6 tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu albo od zawiadomienia o uchwale podjętej indywidualnie.

Czy brak faktur za remont uniemożliwia rozliczenie nakładów?

Nie zawsze, ale znacznie utrudnia wykazanie ich wysokości. Można próbować posłużyć się protokołami, zdjęciami, korespondencją, kosztorysem, opinią rzeczoznawcy albo świadkami. Najlepiej jednak rozliczenie nakładów uregulować wprost w uchwale albo umowie.

Kto płaci za notariusza, rzeczoznawcę i dokumentację?

Najczęściej koszty te ponosi nabywca, ale nie wynika to z jednej automatycznej zasady dla każdej sprawy. Koszty powinny zostać określone w uchwale, porozumieniu albo umowie przedwstępnej, aby nie było sporu przed podpisaniem aktu.

Czy lokal w piwnicy zawsze może być lokalem użytkowym?

Nie. Pomieszczenie musi spełniać wymagania samodzielności, musi być wydzielone i nadawać się do określonego sposobu użytkowania. W niektórych budynkach ograniczenia techniczne, przeciwpożarowe, sanitarne albo budowlane mogą uniemożliwić samodzielne wyodrębnienie lokalu.

Podsumowanie

Wykup lokalu użytkowego z części wspólnej jest możliwy, ale wymaga starannie przygotowanej procedury. Najważniejsze są: prawidłowa uchwała wspólnoty, pełnomocnictwo dla zarządu, zaświadczenie o samodzielności lokalu, przeliczenie udziałów, rzetelna wycena oraz akt notarialny.

Osoba, która wcześniej wynajmowała pomieszczenie i wykonała remont, powinna szczególnie zadbać o dokumenty potwierdzające zakres uzgodnień ze wspólnotą i wysokość nakładów. Bez tego może dojść do sytuacji, w której wspólnota zgodzi się na sprzedaż, ale nie uzna nakładów w oczekiwanej wysokości albo w ogóle odmówi wykupu.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 2, art. 3, art. 19, art. 21-25 - tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 158 i art. 389-390 - tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 16 października 2008 r., III CZP 91/08 - dotycząca legitymacji wspólnoty mieszkaniowej w sprawie ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu powstałego z przebudowy części wspólnej.