Wykup strychu nad mieszkaniem – problem z podziałem geodezyjnym budynku

Wykupienie części wspólnej w budynku należącym do wspólnoty

Ad 1. W celu wykupienia strychu musi Pani wykonać następujące czynności:

1. Uzyskać zgodę wspólnoty i zawrzeć z nią umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego w sprawie zbycia strychu.

Na adaptację strychu potrzebna będzie zgoda wspólnoty na zmianę przeznaczenia części wspólnej, jaką jest strych. W razie pozytywnej dla Pani uchwały zostanie zawarta z Panią umowa, którą zarząd podpisze w imieniu wspólnoty.

Przedmiotowa zgoda właścicieli lokali winna być podjęta w formie uchwały. Nadto wspólnota musi dodatkowo w uchwale udzielić zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia z Panią stosownej umowy dotyczącej strychu. Bez zgody wspólnoty umowa będzie nieważna. Zgoda właścicieli lokali stanowi więc warunek ważności oświadczeń woli składanych przez zarząd za wspólnotę mieszkaniową. Jeśli zarząd zawarłby z Panią umowę bez zgody właścicieli lokali, wówczas czynność ta byłaby bezwzględnie nieważna. Niemniej zgoda właścicieli lokali może zostać wyrażona zarówno przed zawarciem z Panią umowy przez zarząd, jak również po zawarciu tej umowy.

Co do zasady uchwały właścicieli lokalu zapadają większością głosów liczoną według udziałów, podjętą na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.

Adaptacja strychu w budynku wspólnoty mieszkaniowej

Tym samym należy wystąpić do wspólnoty lub zarządu z wnioskiem u wyrażenie zgody na adaptację strychu.

Podstawa prawna: art. 22 ust. 2 w związku z art. 22 ust. 1 ustawy 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

2. Po uzyskaniu zgody należy wystąpić do urzędu miasta (wydziału architektonicznego) z wnioskiem o pozwolenie na budowę(o wydanie decyzji administracyjnej), do którego należy załączyć (rozdział IV ustawy Prawo budowlane – Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118):
   • projekt architektoniczny przebudowy wraz z opinią rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń pożarowych (w czterech egzemplarzach),
   • zaświadczenie zakładów energetycznych, cieplnych, gazowych, że w pomieszczeniu tym będzie mogła być doprowadzona woda, gaz, prąd,
   • pozwolenie wspólnoty na adaptację strychu,
   • umowę ze wspólnotą dotyczącą adaptacji.
3. Będzie trzeba też uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli przebudowa spowoduje zmianę wyglądu nieruchomości.
4. Następnie należy wykonać remont.
5. Po wykonaniu remontu musi Pani uzyskać od wspólnoty zgodę na użytkowanie pomieszczenia, a ze starostwa – zaświadczenie o samodzielności lokalu i jego przeznaczeniu na cele mieszkaniowe. Dodatkowo trzeba sporządzić rzut (wyrys) wyodrębnionego lokalu (art. 2 ustawy o własności lokali).
6. Po uzyskaniu wszelkich ww. pozwoleń i dostarczeniu ich zarządowi wspólnoty zarząd ustanawia przed notariuszem na rzecz wspólnoty odrębną własność nowego lokalu i dokonuje zmiany wysokości udziałów wszystkich właścicieli – koszty zawarcia aktu notarialnego poniesie Pani (teraz dopiero strych jest lokalem).
7. Następnie zarząd podpisuje z Panią umowę notarialną przeniesienia własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej – koszty tego aktu notarialnego również poniesie Pani.
8. Wreszcie notariusz wystąpi do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym o założenie księgi wieczystej nowego lokalu wraz z wnioskiem o zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości.

Dopiero od tego momentu lokal będzie Pani własnością. Od podjęcia uchwały wspólnoty minie więc trochę czasu, zanim lokal będzie Pani.

Wykupienie strychu znajdującego się nad dwoma budynkami należącymi do różnych wspólnot mieszkaniowych

Ad 2. Mogą być problemy z wykupieniem strychu, jeśli powierzchnia strychu znajduje się nad dwoma budynkami, tj. gdy jest on położony w dwóch odrębnych nieruchomościach, a w każdej działa inna wspólnota mieszkaniowa. Wówczas warunkiem sprzedaży lokalu będzie połączenie obu nieruchomości, jeśli oczywiście zgodzą się na to obie wspólnoty mieszkaniowe. Tym samym takie położenie strychu nie uniemożliwia jego adaptacji.

Ad 3. Jeżeli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres uprawnień zarządcy oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania (art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali). W tym celu winna Pani wystąpić do sądu rejonowego z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego. We wniosku należy wykazać, że zarząd nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Nadto należy pamiętać, że zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (art. 20 ustawy o własności lokali). Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.

Jeśli chodzi o kwestie doręczeń pism zarządu do członków wspólnoty, to przepisy powszechne tego nie regulują. Być może w Pani wspólnocie obowiązuje jakiś akt wewnętrzny.

Skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Ad 4. Ustawodawca wymaga jedynie, by w skład zarządu wchodziły wyłącznie osoby fizyczne. W skład zarządu wchodzi z reguły jeden lub kilku współwłaścicieli. Jednakże ustawa dopuszcza powołanie do zarządu także osoby spoza grona właścicieli (art. 20 ust. 2 ustawy o własności lokali). Wówczas jednak może to być jedynie osoba, która legitymuje się tytułem licencjonowanego zarządcy. Tym samym prezes zarządu może być właścicielem firmy zarządzającej.