Mamy 11 258 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Smród na klatce, uciążliwy sąsiad – co robić?

Autor: Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 16.12.2011

Mieszkam w bloku. Sąsiad z niższego piętra ma w domu koty, o które nie dba, przez co na klatce i w moim mieszkaniu panuje okropny smród. Zapach odchodów i karmy uprzykrza skutecznie życie mi i innym mieszkańcom. Spółdzielnia wezwała sąsiada do posprzątania, ale on zignorował to pismo. Jak poradzić sobie z tym problemem? Co mogłabym zrobić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Po analizie przedstawionego przez Panią stanu faktycznego sprawy stwierdzić należy, iż odpowiednie zastosowanie w opisanej przez Panią sytuacji znaleźć powinny przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące ochrony posiadania.

 

Otóż zgodnie z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

 

Natomiast przepis art. 140 K.c. wskazuje, „że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

 

Opisane przez Panią naruszenia należy interpretować w świetle art. 144 K.c., stosownie do którego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

 

Takim właśnie działaniem zakłócającym korzystanie z nieruchomości sąsiednich jest emitowanie m.in. nieprzyjemnych czy też drażniących zapachów. Są to tzw. immisje pośrednie, które nie naruszają wprost substancji nieruchomości, lecz w sposób pośredni utrudniają lub wręcz uniemożliwiają z niej korzystanie.

 

O ile co do zasady immisje pośrednie, czyli nieskierowane bezpośrednio na naruszoną nieruchomość, np. poprzez przekierowanie na nią dymu lub wody albo częste odwiedziny innych osób czy też emitowanie określonych zapachów, są dopuszczalne, to również i one podlegają pewnym ograniczeniom.

 

Zachowanie osób zajmujących daną nieruchomość powinno być przede wszystkim oceniane w świetle stosunków miejscowych. Zgodnie zaś ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w orzeczeniu z dnia 03.07.1969 r., sygn. akt II CR 208/69 „ocena zakłóceń przy uwzględnieniu »stosunków miejscowych« powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów. Decydujące znaczenie ma charakter środowiska miejscowego: wieś, miasto, obszar przemysłowy, tereny uzdrowiskowe, rekreacyjne itp. Chodzi przy tym o ocenę obiektywną, a nie subiektywną wrażliwość danej osoby, o miarę zakłócenia, a nie działania czy zaniechania”.

 

Ponadto wskazane w treści art. 144 K.c. społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości, podobnie jak i stosunki miejscowe, są cechą obu nieruchomości: wyjściowej i dotkniętej immisją. Zazwyczaj inna będzie ocena, czy granice zakłóceń zostały przekroczone w sytuacji, gdy na obu nieruchomościach prowadzona jest działalność przemysłowa, a zakłócenie występuje w postaci hałasu, niż w sytuacji, gdy hałas dotyka nieruchomość o charakterze mieszkalnym czy rekreacyjnym, uniemożliwiając normalny wypoczynek właścicielowi lub jego bliskim. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika z jej charakteru i jest określone w planach zagospodarowania przestrzennego, a niekiedy w decyzji administracyjnej.

 

Mając zatem powyższe na uwadze i przenosząc to na grunt Pani sprawy, stwierdzić należy, iż intensywne zapachy zwierzęce nie są normalnym elementem środowiska miejskiego, a w szczególności nie są powszechnie akceptowane w budownictwie wielorodzinnym, a zatem należy uznać, że przekraczają one przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, legitymując zarazem innych mieszkańców do domagania się zlikwidowania źródła tych zapachów.

 

W tej sytuacji powinna Pani w pierwszej kolejności zwrócić się do sąsiada pisemnie (najlepiej nadając list polecony) o zaprzestanie tych naruszeń, czyli właśnie albo o zadbanie o lepszą higienę jego zwierzęcia, albo też o jego pozbycie się, gdyż w obecnym stanie rzeczy zakłócone jest spokojne korzystanie z Pani lokalu. Dobrze by było, gdyby w wezwaniu tym opisała Pani, na czym te zakłócenia polegają i co Pani zdaniem sąsiad powinien zrobić, aby one ustały. W wezwaniu tym należałoby także wyznaczyć sąsiadowi określony termin do zaniechania tych naruszeń oraz wskazać, że w przypadku jego uchybienia skieruje Pani sprawę na drogę postępowania sądowego, co narazi go na wysokie koszty.

 

Niestety jedynym wyjściem w sytuacji, gdyby Pani sąsiad odmówił spełnienia Pani żądań i nie zaniechał powyżej wspomnianych naruszeń, byłoby rozważenie wystąpienia na drogę sądową celem uzyskania orzeczenia nakazu usunięcia źródła nieprzyjemnego zapachu.

 

Natomiast gdyby również po uzyskaniu przez Panią korzystnego dla Pani wyroku sąsiad nadal nie wykonywał nałożonego na niego obowiązku, mogłaby Pani skorzystać z możliwości, jaką daje art. 1051 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym „jeżeli dłużnik ma obowiązek zaniechać pewnej czynności lub nie przeszkadzać czynności wierzyciela, sąd, w którego okręgu dłużnik działał wbrew swemu obowiązkowi, na wniosek wierzyciela, po wysłuchaniu stron i stwierdzeniu, że dłużnik działał wbrew obowiązkowi, nałoży na niego grzywnę. Tak samo sąd postąpi w razie dalszego wniosku wierzyciela”.

 

Natomiast odnośnie kompetencji spółdzielni w przedmiotowym zakresie, to należałoby zapoznać się ze statutem tejże spółdzielni, której Pani sąsiad jest członkiem, a który to statut powinien określać prawa i obowiązki członków spółdzielni oraz działania, jakie spółdzielnia może podjąć w celu ich wyegzekwowania.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 - 1 =

»Podobne materiały

Uciążliwy sąsiad

Mam problem z uciążliwym sąsiadem. Niedawno zamontował on klimatyzację, a na balkonie umieścił sprężarki, które emitują nieustanny hałas. Nie mogę korzystać ze swojego balkonu, bo hałas jest bardzo intensywny. Co zrobić w takiej sytuacji?

 

Sąsiedztwo boiska

W bezpośrednim sąsiedztwie mojej posesji wybudowano boisko. Obiekt został wybudowany bez zasięgania naszej opinii zgodnie z prawem budowlanym, gdyż nie oddziałuje bezpośrednio na naszą posesję (zgodnie z odpowiedzią z powiatowego nadzoru budowlanego), niemniej na etapie budowy złożyliśmy zastrzeżeni

 

Prawo sąsiedzkie

Mieszkam w sąsiedztwie firmy produkcyjnej, która emituje uciążliwe drgania. Praca w tym zakładzie odbywa się w systemie trzyzmianowym, co sprawia, że drgania odczuwamy przez cały dzień i w nocy. Sprawa dotyczy nie tylko nas, lecz także 5-6 innych rodzin mieszkających w sądziedztwie. Drgania prz

 

Skarga na sąsiadów

Sąsiedzi, których posesja graniczy z naszą, mają bardzo uciążliwego psa agresywnej rasy: szczeka na okrągło, ujada bez przyczyny, w dzień i w nocy. Już raz zgłosiłam to na policję, po czym sąsiedzi zaczęli wygrażać mi i mojej rodzinie, wyzywać nas. Niestety nie mamy na to świadków ani dowodów. Złośl

 

Najemcy naruszający porządek domowy

Jaka jest odpowiedzialność właściciela mieszkania za najemców naruszających zasady porządku domowego? Posiadam prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Od kilku miesięcy wynajmuję mieszkanie na podstawie umowy cywilnoprawnej. Niestety część sąsiadów skarży się na najemców. W grę wchodzą przede

 

Czy można prowadzić hodowlę kotów rasowych w mieszkaniu w bloku?

W mieszkaniu obok sąsiad prowadzi hodowlę kotów rasowych. Z tego powodu na całej klatce roznosi się nieznośny smród. Mieszkanie właściciel odwiedza co dwa dni, dosłownie na kilka chwil. Jakie kroki mogę podjąć, by skutecznie zmusić sąsiada do zamknięcia takiej hodowli w bloku?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »