Budowa domu na działce RM przeznaczonej na zabudowę zagrodową przez nierolnika

Plan miejscowy dla działek

Przepisy planu formułują stan prawny nieruchomości poprzez określenie ich przeznaczenia i dopuszczalnego sposobu zagospodarowania oraz warunków zabudowy. Na obszarze objętym planem miejscowym pozwolenia na budowę wydaje się bezpośrednio na podstawie tego planu i nie ma obowiązku uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy ani decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Na obszarze, na którym nie ma planu, status prawny nieruchomości kształtują ustawy oraz istniejący stan zagospodarowania i użytkowania tych nieruchomości. Uchwalenie planu miejscowego powoduje wprowadzenie ograniczeń swobody zagospodarowania nieruchomości w imię ładu przestrzennego, ochrony środowiska oraz dla realizacji celów publicznych. Z drugiej jednak strony uchwalenie planu miejscowego otwiera właścicielom nieruchomości szereg możliwości inwestycyjnych oraz szanse na realizację dróg i infrastruktury publicznej. Istnieje zasadnicza różnica pomiędzy sytuacją, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan i kiedy takiego planu nie ma uchwalonego dla danego obszaru.

Działka RM – budowa zagrodowa

Zgodnie z planem zagospodarowania dla Państwa działki przeznaczona jest ona wyłącznie na zabudowę zagrodową.  RM – tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych.

„1. Wyznacza się tereny o symbolach RM, dla których ustala się przeznaczenie:

1) podstawowe – zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych;

2) uzupełniające:

a) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w uzupełnieniu istniejących siedlisk rolnych,

b) zabudowa rolnicza,

c) garaże i budynki gospodarcze,

d) dojazdy, place, miejsca parkingowe, ścieżki rowerowe i chodniki,

e) ogrody, obiekty małej architektury,

f) obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej.

2. Dla terenów wymienionych w ust. 1:

1) ustala się, że lokalizacja nowego siedliska gospodarstwa rolnego na terenach o symbolach RM możliwa jest w przypadku usytuowania na obszarze areału rolnego o powierzchni minimum 1,0 ha w jednym kompleksie stanowiącym całość gospodarczą, do którego realizujący to siedlisko posiada tytuł prawny;

2) zakazuje się lokalizacji nowych budynków na terenach o symbolach C14RM–C17RM;

3) dopuszcza się:

a) możliwość przeznaczenia istniejących budynków dla funkcji agroturystycznej,

b) możliwość przebudowy, rozbudowy i zmiany przeznaczenia istniejącej zabudowy z funkcji gospodarczej na mieszkaniową,

c) możliwość zachowania i rozbudowy istniejących budynków mieszkalnych, przy czym na terenach o symbolu B91RM, B92RM i C42RM dopuszcza się możliwość rozbudowy obiektów wyłącznie do 50 % ich dotychczasowej kubatury;

4) z zastrzeżeniem pkt 3 lit. c ustala się parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu:

a) geometria dachów – dachy spadziste z dopuszczeniem dachów płaskich dla zabudowy inwentarskiej i gospodarczej,

b) wskaźnik maksymalnej powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej – 60 %,

c) wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki budowlanej – 30 %,

d) wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy:

– 0,5 dla tworzenia nowego siedliska rolnego,

– 0,8 dla uzupełnienia zabudowy istniejącego siedliska rolnego,

e) wskaźnik minimalnej intensywności zabudowy – 0,01,

f) maksymalna wysokość zabudowy:

– budynki – 12,0 m,

– budowle związane z przeznaczeniem podstawowym terenów – 20,0 m,

g) gabaryty obiektów:

– maksymalna powierzchnia zabudowy obiektu – 2400,0 m²,

– maksymalna szerokość elewacji frontowej obiektu – 60,0 m,

h) minimalna powierzchnia nowo wydzielonych działek budowlanych – 1200,0 m²”.

Zabudowa siedliskowa

Przepisy prawa nie określają pojęcia zabudowy siedliskowej (działka siedliskowa, siedlisko), lecz pojęciami pokrewnymi są tutaj – zabudowa zagrodowa czy zabudowa rolnicza. Definicję zabudowy zagrodowej zawiera natomiast § 3 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), który stanowi, że pod pojęciem zabudowy zagrodowej należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Natomiast według wyjaśnień językoznawców siedlisko to miejsce czy teren zamieszkania, osiedlenia się, domu, a zabudowa zagrodowa to dom wiejski z podwórzem i zabudowaniami gospodarskimi, obejście (Uniwersalny słownik języka polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2008). Siedlisko (działka siedliskowa) jest zatem miejscem o charakterze kameralnym czy prywatnym, w którym posadowiony jest dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie i w którym koncentrują się czynności życiowe rolnika i jego rodziny i zaspokajane elementarne potrzeby życiowe (zob. wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 10 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 462/10).

Działka siedliskowa i zabudowa na niej

W doktrynie przyjęto w ślad za orzecznictwem Sądu Najwyższego, że działka siedliskowa to wydzielony obszar gospodarstwa rolnego przeznaczony na utworzenie siedliska (dom mieszkalny, budynki inwentarskie i budowle rolnicze oraz podwórko) zabezpieczające działalność rolniczą. Taką też zabudowę można nazwać zabudową siedliskową. Działka siedliskowa może być wydzielona z jednej lub kilku działek ewidencyjnych wchodzących w skład danego gospodarstwa rolnego. Nie można zatem granic obszaru zajętego pod działkę siedliskową utożsamiać z granicami działki wyodrębnionej ewidencyjnie (zob. wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 25 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 922/09).

Posiadanie gospodarstwa rolnego

Posiadanie mniej niż 1 ha wyklucza zasadniczo z jakiejkolwiek zabudowy teren rolny, z uwagi na brak możliwości przekształcenia terenu na nierolny. Takiego przekształcenia można dokonać tylko w planie zagospodarowania.

Reasumując – póki nie jest Pani posiadaczką gospodarstwa rolnego, nie będzie możliwe zabudowanie działki. Jedynie posiadacz gospodarstwa rolnego – minimum 1 ha – może uzyskać pozwolenie na budowę.