Niechciany lokator w mieszkaniu – jak legalnie doprowadzić do wyprowadzki?

Jaka jest podstawa prawna pobytu byłej partnerki w mieszkaniu?

Jeżeli partnerka wprowadziła się do mieszkania za zgodą właściciela, a strony nie zawarły umowy najmu i nie ustaliły czynszu, najczęściej przyjmuje się, że doszło do użyczenia w rozumieniu art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem użyczający zezwala biorącemu na bezpłatne używanie rzeczy przez czas oznaczony albo nieoznaczony.

Nie ma znaczenia, że zgoda była ustna. Użyczenie może zostać zawarte także bez pisemnej umowy. W praktyce problem zaczyna się wtedy, gdy właściciel cofa zgodę na dalsze zajmowanie lokalu, a druga osoba mimo to nie chce się wyprowadzić.

Sam brak meldunku nie daje właścicielowi prawa do natychmiastowego usunięcia tej osoby. Meldunek ma charakter ewidencyjny i nie tworzy ani nie odbiera tytułu prawnego do lokalu na gruncie ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.

Jak skutecznie cofnąć zgodę na mieszkanie?

Najbezpieczniej zrobić to na piśmie. W wezwaniu warto:

• wskazać właściciela lokalu i osobę zajmującą mieszkanie,
• opisać, że dotychczasowe korzystanie odbywało się za zgodą właściciela,
• jednoznacznie odwołać zgodę na dalsze zamieszkiwanie,
• wyznaczyć termin opuszczenia lokalu i wydania kluczy,
• zapowiedzieć skierowanie sprawy do sądu oraz dochodzenie należności za dalsze zajmowanie mieszkania.

Jeżeli lokal był oddany do bezpłatnego używania na czas nieoznaczony, właściciel może żądać zwrotu rzeczy po zakończeniu użyczenia. Dodatkowo art. 716 Kodeksu cywilnego pozwala żądać zwrotu rzeczy nawet przed upływem ustalonego czasu, jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem albo gdy rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych przy zawarciu umowy.

W sprawach mieszkaniowych rozsądny termin na wyprowadzkę zależy od okoliczności: długości pobytu, sytuacji rodzinnej, obecności dzieci, możliwości znalezienia innego lokalu i wcześniejszych ustaleń stron. W praktyce najczęściej daje się termin od kilkunastu dni do miesiąca, ale w konkretnej sprawie może być zasadny termin dłuższy.

Czy można od razu zmienić zamki albo nie wpuścić byłej partnerki?

Co do zasady – nie. Samowolne usunięcie osoby z lokalu, wymiana zamków, wyniesienie rzeczy czy uniemożliwienie wejścia mogą zostać uznane za naruszenie posiadania. Art. 342 Kodeksu cywilnego stanowi, że nie wolno samowolnie naruszać posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Z kolei art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego przyznaje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń.

Do władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania na podstawie art. 343¹ Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że nawet osoba, która nie ma już prawa mieszkać w lokalu, może dochodzić przywrócenia posiadania, jeśli została usunięta samowolnie.

W praktyce właściciel nie powinien też odcinać mediów ani stosować presji fizycznej lub psychicznej. W zależności od sposobu działania może to prowadzić nie tylko do sporu cywilnego, ale także do odpowiedzialności karnej, np. gdy dochodzi do gróźb, naruszenia miru domowego lub zmuszania do określonego zachowania.

Zobacz również:

Co zrobić, gdy była partnerka nie wyprowadzi się po wezwaniu?

Wtedy co do zasady należy wnieść do sądu pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. Jeżeli właściciel jest jedynym właścicielem mieszkania, podstawą materialnoprawną roszczenia jest przede wszystkim art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby władającej jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W odniesieniu do lokali mieszkalnych znaczenie ma także ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wyrok nakazujący opróżnienie lokalu podlega wykonaniu w trybie egzekucji sądowej przez komornika, a nie przez właściciela „we własnym zakresie”.

Jeżeli pozwana osoba twierdzi, że ma własny tytuł prawny do lokalu, np. współwłasność, prawo wynikające z umowy albo roszczenia związane z nakładami, sprawa wymaga odrębnej oceny. Wtedy sam pozew o eksmisję może nie wystarczyć albo będzie powiązany z innymi roszczeniami.

Czy sąd zawsze przyzna prawo do lokalu socjalnego?

Nie zawsze. Obecnie sąd bada, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na podstawie art. 14 ust. 1–4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przy orzekaniu bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Sąd co do zasady nie może orzec o braku takiego uprawnienia wobec kobiet w ciąży, małoletnich, osób z niepełnosprawnością lub ubezwłasnowolnionych oraz sprawujących nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkałych, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osób posiadających status bezrobotnego, a także osób spełniających przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Jeżeli sąd przyzna takie uprawnienie, wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. To właśnie dlatego postępowania eksmisyjne potrafią trwać długo, zwłaszcza gdy w sprawie występują dzieci lub osoby szczególnie chronione.

Czy można żądać pieniędzy za zajmowanie mieszkania?

Tak, ale trzeba odróżnić kilka sytuacji.

Jeżeli chodzi o sam lokal mieszkalny, po utracie tytułu prawnego zastosowanie może mieć art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Co do zasady odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, chyba że poniesiona szkoda jest wyższa.

Niezależnie od tego w sprawach cywilnych dotyczących korzystania z cudzej rzeczy mogą mieć znaczenie także art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego, ale sposób ich zastosowania zależy od tego, od kiedy dana osoba pozostaje w złej wierze i jaki był charakter wcześniejszego korzystania z lokalu.

Czy warto proponować umowę najmu zamiast sporu?

Jeżeli strony są w stanie jeszcze rozmawiać, rozwiązaniem praktycznym może być zawarcie umowy najmu na piśmie, z jasnym czynszem, terminem i zasadami rozwiązania. To nie zawsze będzie korzystne, ale czasem pozwala uporządkować sytuację i uniknąć wielomiesięcznego procesu.

Trzeba jednak uważać: podpisanie nowej umowy oznacza nadanie byłej partnerce nowego tytułu prawnego do lokalu. Jeżeli celem właściciela jest szybkie odzyskanie mieszkania, zawieranie nieprzemyślanej umowy może tylko utrudnić sprawę.

W starszych opracowaniach spotyka się odwołania do „najmu okazjonalnego” w relacjach z domownikami. To rozwiązanie może być skuteczne tylko wtedy, gdy spełnione są aktualne wymogi ustawowe, w tym forma pisemna, oświadczenie najemcy w akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji oraz wskazanie innego lokalu, do którego najemca będzie mógł się przenieść – zgodnie z art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Bez tych elementów nie ma mowy o skutecznym najmie okazjonalnym.

Zobacz również:

Jak przygotować się do sprawy o eksmisję?

Przed wniesieniem pozwu warto zgromadzić:

• dokument potwierdzający własność lokalu,
• wezwanie do opuszczenia mieszkania wraz z dowodem doręczenia,
• dowody, że pobyt był wcześniej tolerowany, ale zgoda została cofnięta,
• zestawienie opłat i kosztów związanych z lokalem,
• wiadomości, SMS-y lub e-maile potwierdzające odmowę wyprowadzki,
• informacje, czy w lokalu mieszkają małoletni lub osoby szczególnie chronione.

W pozwie można łączyć żądanie opróżnienia lokalu z roszczeniem o zapłatę, ale nie zawsze jest to procesowo najkorzystniejsze. Czasem szybciej i czytelniej jest najpierw uzyskać wyrok eksmisyjny, a rozliczenia finansowe prowadzić osobno.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te zasady działają w praktyce przy różnych stanach faktycznych.

FAQ

Czy brak meldunku oznacza, że można kogoś od razu usunąć z mieszkania?

Nie. Meldunek nie daje ani nie odbiera prawa do lokalu. O tym, czy dana osoba może mieszkać w mieszkaniu, decyduje tytuł prawny albo zgoda właściciela, a nie sam wpis meldunkowy.

Czy policja usunie byłą partnerkę z mieszkania na żądanie właściciela?

Zwykle nie, jeśli chodzi o spór o prawo do zajmowania lokalu. Co do zasady jest to sprawa cywilna. Inaczej może być tylko wtedy, gdy dochodzi do przemocy, gróźb albo innego czynu zabronionego.

Czy można żądać zwrotu kosztów mediów?

Tak, jeżeli druga osoba faktycznie korzystała z mieszkania i generowała koszty. Trzeba jednak umieć wykazać wysokość poniesionych wydatków oraz ich związek z korzystaniem z lokalu.

Czy eksmisja zawsze trwa długo?

Niekoniecznie, ale w praktyce postępowanie może się wydłużyć, zwłaszcza gdy w lokalu mieszkają dzieci albo sąd bada prawo do najmu socjalnego lokalu.

Czy można wynająć mieszkanie innej osobie, jeśli była partnerka nadal w nim mieszka?

Nie jest to bezpieczne. Dopóki lokal nie został faktycznie wydany właścicielowi, zawieranie nowej umowy najmu może prowadzić do kolejnych sporów i odpowiedzialności wobec nowego najemcy.

Podsumowanie

W opisanym przypadku najbezpieczniejsza droga to: pisemne odwołanie zgody na zajmowanie lokalu, wyznaczenie terminu wyprowadzki, a po jego bezskutecznym upływie – pozew o opróżnienie lokalu oraz ewentualne dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z mieszkania. Zmiana zamków i samodzielne „wyrzucenie” byłej partnerki mogą obrócić się przeciwko właścicielowi.

Źródła

• art. 222 § 1, art. 224 § 2, art. 225, art. 342, art. 343¹, art. 344 § 1, art. 710, art. 716 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 14 ust. 1–4, art. 18 ust. 1, art. 19a ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności
• uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 1992 r., III CZP 81/92