Wypowiedzenie umowy użyczenia

Na czym polega problem przy użyczeniu mieszkania?

Jeżeli najemca albo właściciel pozwolił innej osobie zamieszkać w lokalu bez czynszu, zwykle mamy do czynienia z umową użyczenia. Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy.

Umowa użyczenia może być zawarta ustnie, pisemnie, a w praktyce także przez zachowanie stron. Sam fakt zameldowania nie jest jednak zawarciem umowy i nie daje prawa do lokalu. Meldunek potwierdza jedynie fakt pobytu osoby pod określonym adresem, co wynika z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.

W opisanej sytuacji trzeba więc rozdzielić dwie sprawy: zakończenie prawa do korzystania z lokalu oraz meldunek. Jeżeli siostrzenica z rodziną faktycznie nadal mieszka w mieszkaniu, postępowanie meldunkowe samo w sobie nie rozwiąże problemu.

Czy najemca lokalu komunalnego może użyczyć mieszkanie rodzinie?

Jeżeli ojciec jest głównym najemcą lokalu komunalnego, nie jest właścicielem mieszkania. Jego uprawnienia wynikają z umowy najmu zawartej z gminą albo innym wynajmującym. To bardzo ważne, bo art. 688² Kodeksu cywilnego stanowi, że bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda nie jest wymagana jedynie wobec osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Siostrzenica co do zasady nie jest osobą, wobec której wujek ma ustawowy obowiązek alimentacyjny. Dlatego należy sprawdzić umowę najmu lokalu komunalnego oraz uchwały i regulaminy gminy dotyczące korzystania z lokali. Jeżeli oddanie lokalu do używania nastąpiło bez wymaganej zgody, gmina może traktować to jako naruszenie umowy najmu. Zależnie od treści umowy i okoliczności sprawy może to rodzić ryzyko także dla najemcy.

Nie zmienia to jednak faktu, że osoby mieszkającej w lokalu nie wolno wyrzucić siłą. Opróżnienie lokalu w razie braku dobrowolnej wyprowadzki wymaga wyroku sądu i egzekucji komorniczej.

Jak wypowiedzieć umowę użyczenia?

Pierwszym krokiem powinno być pisemne wypowiedzenie użyczenia i wezwanie do opróżnienia oraz wydania lokalu. Pismo najlepiej doręczyć za potwierdzeniem odbioru, listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru albo przez doręczyciela/komornika, jeżeli spodziewany jest spór co do doręczenia.

Kodeks cywilny nie przewiduje jednego ustawowego terminu wypowiedzenia dla każdego użyczenia mieszkania. Przy zobowiązaniach bezterminowych o charakterze ciągłym znaczenie ma art. 365¹ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu. W praktyce przy mieszkaniu warto wyznaczyć rozsądny termin, np. 30 dni, chyba że zachodzą poważne okoliczności uzasadniające krótszy termin.

Jeżeli biorący w użyczenie korzysta z lokalu sprzecznie z umową lub przeznaczeniem, oddał lokal osobie trzeciej bez podstawy albo lokal stał się użyczającemu potrzebny z powodów nieprzewidzianych przy zawarciu umowy, można powołać się na art. 716 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala użyczającemu żądać zwrotu rzeczy, nawet jeżeli użyczenie było ustalone na czas oznaczony.

Co powinno zawierać wypowiedzenie użyczenia?

Dobre wypowiedzenie powinno być konkretne. Warto wskazać w nim lokal, osoby zobowiązane do wyprowadzki, podstawę zakończenia użyczenia, termin opuszczenia mieszkania oraz żądanie wydania kluczy. Jeżeli powodem wypowiedzenia są zaległości w opłatach, awantury, wprowadzenie kolejnej osoby bez zgody albo pogorszenie sytuacji zdrowotnej i finansowej najemcy, trzeba to opisać.

Czy lokatorów można wymeldować?

Nie można skutecznie wymeldować osoby tylko dlatego, że właściciel albo najemca chce, aby się wyprowadziła. Wymeldowanie jest postępowaniem administracyjnym dotyczącym ewidencji ludności. Zgodnie z art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności organ gminy wydaje decyzję w sprawie wymeldowania osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego albo czasowego i nie dopełniła obowiązku wymeldowania.

W praktyce oznacza to, że najpierw musi dojść do faktycznego opuszczenia lokalu. Organ gminy bada, czy wyprowadzka była rzeczywista i trwała. Jeżeli osoba nadal mieszka w lokalu, ma rzeczy w mieszkaniu i korzysta z niego, samo postępowanie o wymeldowanie zwykle nie doprowadzi do usunięcia jej z mieszkania.

Jeżeli spór dotyczy nie tylko zameldowania, ale faktycznego zajmowania mieszkania, przydatne może być omówienie sprawy szerzej, bo kwestie meldunkowe lokatora nie przesądzają jeszcze o jego prawie do lokalu.

Co zrobić, gdy lokatorzy nie wyprowadzą się po wypowiedzeniu?

Jeżeli po upływie terminu wskazanego w wypowiedzeniu osoby nadal zajmują lokal, kolejnym krokiem jest pozew o opróżnienie i wydanie lokalu. Po zakończeniu użyczenia biorący w użyczenie powinien zwrócić rzecz użyczającemu, co wynika z art. 718 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli sprawę prowadzi najemca, a nie właściciel, podstawą jego legitymacji może być art. 690 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przyznaje najemcy ochronę przeciwko osobom trzecim naruszającym jego prawo najmu. W sprawach lokalu komunalnego warto jednak rozważyć także kontakt z gminą, bo właścicielem mieszkania pozostaje gmina i to ona może mieć interes w uporządkowaniu sytuacji.

Pozew składa się do sądu rejonowego właściwego według położenia lokalu. W pozwie trzeba wskazać pozwanych, opisać podstawę ich zamieszkania, załączyć wypowiedzenie użyczenia i dowody doręczenia, a także wskazać, że mimo upływu terminu osoby nie opuściły mieszkania.

Dlaczego nie wolno samodzielnie wyrzucać lokatorów?

Nie należy wymieniać zamków, usuwać rzeczy lokatorów, odcinać mediów ani stosować nacisku, który miałby wymusić wyprowadzkę. Art. 342 Kodeksu cywilnego zakazuje samowolnego naruszania posiadania, nawet jeżeli posiadacz jest w złej wierze. Osoba usunięta z lokalu bez wyroku może żądać przywrócenia posiadania na podstawie art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego.

W skrajnych przypadkach takie działania mogą również prowadzić do odpowiedzialności karnej, np. gdy zachowanie wypełnia znamiona naruszenia miru domowego z art. 193 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny. Każdy przypadek zależy jednak od konkretnych okoliczności, dlatego bezpieczniejszą drogą jest wypowiedzenie użyczenia, pozew i egzekucja komornicza.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy lokal został zajęty bez jakiejkolwiek zgody osoby uprawnionej. Wtedy warto odróżnić użyczenie od bezprawnego zajęcia lokalu, takiego jak przypadki, gdy dzicy lokatorzy którzy zajęli dom lub mieszkanie, nigdy nie mieli zgody właściciela albo najemcy.

Czy sąd przyzna prawo do najmu socjalnego lokalu?

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd bada, czy pozwanym przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Wynika to z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Obowiązek zapewnienia takiego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na położenie lokalu.

Na podstawie art. 14 ust. 3 tej ustawy sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osób eksmitowanych. Art. 14 ust. 4 tej ustawy wskazuje grupy osób, wobec których sąd co do zasady nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego lokalu, jeżeli osoby te nie mogą zamieszkać w innym lokalu. Chodzi m.in. o kobiety w ciąży, małoletnich, osoby z niepełnosprawnością, osoby ubezwłasnowolnione, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria pomocy społecznej, bezrobotnych oraz osoby spełniające kryteria określone przez radę gminy.

Jeżeli sąd przyzna uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. Wynika to z art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jak przebiega eksmisja przez komornika?

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku trzeba wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie złożyć wniosek egzekucyjny do komornika. Zgodnie z art. 797 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego we wniosku należy wskazać świadczenie, które ma być spełnione, oraz sposób egzekucji. Do wniosku dołącza się tytuł wykonawczy.

W sprawach o opróżnienie lokalu mieszkalnego istotny jest art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten reguluje sposób wykonania obowiązku opróżnienia pomieszczenia, w tym sytuacje, gdy dłużnikowi przysługuje prawo do najmu socjalnego lokalu albo tymczasowego pomieszczenia. Komornik nie może po prostu usunąć osoby na ulicę, jeżeli przepisy wymagają zapewnienia odpowiedniego lokalu albo pomieszczenia.

Dodatkowe ograniczenie wynika z art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wyroków nakazujących opróżnienie lokalu co do zasady nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Od tej zasady istnieją wyjątki przewidziane w ustawie, m.in. w sprawach związanych z przemocą w rodzinie lub rażąco nagannym zachowaniem, dlatego każdorazowo trzeba sprawdzić podstawę wyroku.

Co zrobić, gdy ojciec jest chory i nie może sam prowadzić sprawy?

Jeżeli ojciec rozumie znaczenie czynności i może świadomie podpisać dokumenty, praktycznym rozwiązaniem jest pełnomocnictwo. W sprawie cywilnej pełnomocnikiem procesowym może być m.in. zstępny strony, czyli dziecko, co wynika z art. 87 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Pełnomocnictwo do spraw sądowych powinno być udzielone na piśmie i dołączone do akt sprawy.

Do załatwiania spraw administracyjnych, kontaktu z gminą, odbioru korespondencji i składania oświadczeń warto przygotować odrębne pełnomocnictwo. Forma notarialna nie zawsze jest obowiązkowa, ale bywa praktyczna, zwłaszcza gdy różne instytucje wymagają potwierdzenia podpisu albo zakresu umocowania.

Ubezwłasnowolnienie nie powinno być traktowane jako zwykłe narzędzie do prowadzenia spraw mieszkaniowych. Zgodnie z art. 13 § 1 Kodeksu cywilnego ubezwłasnowolnienie całkowite jest możliwe tylko wtedy, gdy osoba wskutek choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego rodzaju zaburzeń psychicznych, w szczególności pijaństwa lub narkomanii, nie jest w stanie kierować swoim postępowaniem. Ubezwłasnowolnienie częściowe wynika z art. 16 § 1 Kodeksu cywilnego i wymaga, aby osoba potrzebowała pomocy do prowadzenia swoich spraw. O ubezwłasnowolnieniu orzeka sąd okręgowy.

FAQ

Źródła

• Art. 710, art. 713, art. 715, art. 716, art. 718 § 1, art. 342, art. 344 § 1, art. 365¹, art. 688², art. 690 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 797 § 1 i art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 14 i art. 16 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 28 ust. 4 i art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Art. 13 § 1 i art. 16 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczące ubezwłasnowolnienia.
• Art. 193 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.