Zniesienie współwłasności po ustaniu konkubinatu

Rozstanie konkubentów a wspólnie kupione mieszkanie

Jeżeli partnerzy żyli w konkubinacie i kupili mieszkanie razem, nie stosuje się do nich zasad podziału majątku wspólnego małżonków. Ustawowa wspólność majątkowa powstaje między małżonkami z mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ale przepis ten nie obejmuje konkubentów.

W praktyce oznacza to, że mieszkanie należy do tych osób, które zostały wpisane jako nabywcy w akcie notarialnym i w księdze wieczystej. Jeżeli w akcie nie określono inaczej udziałów, przyjmuje się domniemanie równych udziałów wynikające z art. 197 Kodeksu cywilnego. Jest to współwłasność w częściach ułamkowych, uregulowana w art. 195 Kodeksu cywilnego.

Po rozstaniu jedno z byłych partnerów może nadal mieszkać w lokalu, ale nie oznacza to, że drugie traci udział we własności. Jednocześnie samo wyprowadzenie się nie zwalnia współwłaściciela z ciężarów związanych z lokalem, jeżeli nadal pozostaje właścicielem udziału.

Jak wyjść ze współwłasności po zakończeniu konkubinatu?

Podstawą prawną żądania jest art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to nie zależy od przyczyny rozstania ani od zgody drugiej strony. Może być ograniczone umową tylko czasowo, maksymalnie na 5 lat, z możliwością przedłużenia na zasadach wskazanych w art. 210 § 1 zdanie drugie i trzecie Kodeksu cywilnego.

Zniesienie współwłasności mieszkania może nastąpić na dwa sposoby: u notariusza, jeśli strony są zgodne, albo w sądzie, jeśli porozumienia nie ma. W podobnych sprawach problemem jest często blokowanie sprzedaży mieszkania przez osobę, która w nim mieszka i nie chce ani sprzedaży, ani spłaty drugiego współwłaściciela.

Sądowe zniesienie współwłasności mieszkania

Jeżeli były partner nie zgadza się na sprzedaż, wynajem ani przejęcie mieszkania ze spłatą, pozostaje wniosek o zniesienie współwłasności do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości. Właściwość ta wynika z art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego, a tryb postępowania o zniesienie współwłasności regulują art. 617-625 Kodeksu postępowania cywilnego.

Zgodnie z art. 617 Kodeksu postępowania cywilnego we wniosku należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. W sprawie mieszkania będą to przede wszystkim odpis księgi wieczystej, akt notarialny nabycia, umowa kredytowa, historia spłat, potwierdzenia opłat do wspólnoty i dokumenty dotyczące podatku od nieruchomości.

Sąd może zastosować sposoby wskazane w art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego: podział fizyczny rzeczy, przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego albo sprzedaż rzeczy według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Przy mieszkaniu najczęściej w grę wchodzi przyznanie lokalu jednemu współwłaścicielowi ze spłatą albo sprzedaż.

Jeżeli strony przedstawią zgodny projekt zniesienia współwłasności, sąd co do zasady powinien go uwzględnić, o ile projekt nie sprzeciwia się prawu, zasadom współżycia społecznego ani nie narusza rażąco interesu osób uprawnionych. Wynika to z art. 622 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce zgodny projekt znacząco przyspiesza sprawę.

Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł, a przy zgodnym projekcie zniesienia współwłasności 300 zł. Wynika to z art. 41 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Co z kredytem hipotecznym po zniesieniu współwłasności?

Trzeba odróżnić własność mieszkania od odpowiedzialności za kredyt. Zniesienie współwłasności zmienia właściciela udziałów w nieruchomości, ale nie zmienia automatycznie umowy kredytu zawartej z bankiem. Jeżeli oboje byli partnerzy są kredytobiorcami, bank nadal może żądać spłaty od obojga, chyba że zgodzi się na zmianę umowy.

Jeżeli umowa kredytu przewiduje solidarną odpowiedzialność kredytobiorców, zastosowanie ma art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego: wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich albo od każdego z osobna. Oznacza to, że bank może dochodzić rat także od osoby, która już nie mieszka w lokalu.

Przejęcie długu przez jednego z byłych partnerów wymaga zgody wierzyciela, czyli banku. Wynika to z art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego. W praktyce bank bada zdolność kredytową osoby, która ma zostać jedynym kredytobiorcą. Bez zgody banku zapis w ugodzie lub akcie notarialnym działa zasadniczo tylko między byłymi partnerami, a nie wobec banku.

Jeżeli jedna osoba spłaca więcej niż wynika z ustaleń między współkredytobiorcami, może dochodzić od drugiej zwrotu odpowiedniej części. Przy dłużnikach solidarnych podstawą rozliczenia jest art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego, a w zakresie ciężarów rzeczy wspólnej także art. 207 Kodeksu cywilnego.

Rozliczenie rat, czynszu, podatku i korzystania z mieszkania

Art. 207 Kodeksu cywilnego stanowi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Na tej podstawie można rozliczać między byłymi partnerami opłaty eksploatacyjne, fundusz remontowy, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości i inne koszty, o ile rzeczywiście dotyczą wspólnego lokalu.

Właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, utrzymywać lokal w należytym stanie i ponosić wydatki związane z jego utrzymaniem. Wynika to z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Z kolei art. 12 ust. 2 tej ustawy wiąże udział właściciela w kosztach zarządu nieruchomością wspólną z jego udziałem w nieruchomości wspólnej.

Podatek od nieruchomości obciąża właścicieli na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność, art. 3 ust. 4 tej ustawy przewiduje co do zasady solidarny obowiązek podatkowy wszystkich współwłaścicieli, z wyjątkami przewidzianymi w dalszych jednostkach tego przepisu. Organ podatkowy może więc dochodzić podatku od jednego ze współwłaścicieli, a osoba, która zapłaciła więcej, dochodzi zwrotu od drugiej strony według udziałów.

Osobnym zagadnieniem jest korzystanie z mieszkania wyłącznie przez jednego współwłaściciela. Art. 206 Kodeksu cywilnego daje każdemu współwłaścicielowi prawo do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić z prawami pozostałych. Jeżeli jeden współwłaściciel faktycznie wyłącza drugiego z korzystania, w konkretnej sprawie można rozważać roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie ponad udział, powiązane z art. 206 Kodeksu cywilnego oraz art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego. Ocena zależy od dowodów, sposobu korzystania z lokalu i tego, czy drugi współwłaściciel był realnie pozbawiony możliwości korzystania.

Samochód kupiony wspólnie i przekazany do leasingu

Jeżeli samochód został kupiony ze wspólnych środków albo na wspólny kredyt, trzeba ustalić, kto formalnie był właścicielem pojazdu i jaka była wola stron przy zakupie. Jeżeli pojazd był współwłasnością byłych partnerów, sprzedaż całego samochodu albo przekazanie go jako wkładu do leasingu zasadniczo przekracza zwykły zarząd rzeczą wspólną i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli jeden z byłych partnerów rozporządził wspólnym samochodem bez zgody drugiego i uzyskał z tego korzyść, drugi może żądać rozliczenia wartości swojego udziału. W zależności od dokumentów i przebiegu transakcji podstawą może być rozliczenie współwłasności, art. 207 Kodeksu cywilnego albo roszczenie z bezpodstawnego wzbogacenia z art. 405 Kodeksu cywilnego.

Dowodami będą w szczególności umowa zakupu pojazdu, dowód rejestracyjny, umowa kredytu konsolidacyjnego, potwierdzenia rat, dokumenty leasingowe, faktura sprzedaży i korespondencja byłych partnerów. Jeżeli samochód już nie istnieje jako składnik majątku wspólnego, w sprawie istotne będzie rozliczenie wartości uzyskanej z jego sprzedaży, a nie fizyczne przyznanie pojazdu.

Jak przygotować wniosek i rozliczenia?

Przed złożeniem wniosku warto przygotować zestawienie wszystkich składników i rozliczeń. W sprawie o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności, prawo własności oraz wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Wynika to z art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

To bardzo ważne, ponieważ art. 618 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje, że po prawomocnym postanowieniu o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić roszczeń objętych art. 618 § 1, choćby nie zostały zgłoszone w tym postępowaniu. Dlatego w jednej sprawie trzeba zgłosić możliwie pełne rozliczenie.

• wartość rynkową mieszkania oraz aktualne saldo kredytu,
• wysokość udziałów każdego współwłaściciela,
• raty kredytu zapłacone po rozstaniu przez każdą osobę,
• opłaty do wspólnoty, media, fundusz remontowy i ubezpieczenie,
• podatek od nieruchomości i ewentualne zaległości,
• wartość samochodu oraz kwotę uzyskaną przy przekazaniu go do leasingu,
• ewentualne żądanie wynagrodzenia za wyłączne korzystanie z mieszkania przez jednego współwłaściciela.

Jeżeli sprawa dotyczy tylko części wspólnego majątku, możliwe może być częściowe zniesienie, ale trzeba ocenić, czy taki zakres rzeczywiście rozwiąże problem i nie pozostawi najważniejszych sporów poza postępowaniem.

FAQ

Podsumowanie

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem po rozstaniu konkubentów jest jednoczesne uregulowanie trzech spraw: własności mieszkania, odpowiedzialności za kredyt oraz wzajemnych rozliczeń. Jeśli były partner nie chce współpracować, wniosek o zniesienie współwłasności pozwala doprowadzić do rozstrzygnięcia mimo sprzeciwu drugiej strony.

Do sprawy trzeba przygotować dokumenty finansowe, bo sąd może rozliczyć raty, opłaty i roszczenia z posiadania rzeczy. Pominięcie tych żądań może być ryzykowne z powodu art. 618 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego.

Źródła

• art. 195, art. 197, art. 199, art. 206, art. 207, art. 210-212, art. 224 § 2, art. 225, art. 366, art. 376, art. 405, art. 519 § 2 pkt 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny,
• art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy,
• art. 606, art. 617-625, w szczególności art. 618 i art. 622 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego,
• art. 41 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych,
• art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
• art. 3 ust. 1 pkt 1 i art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych,
• uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1970 r., III CZP 62/69,
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1997 r., I CKU 155/97,
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2000 r., IV CKN 32/00.