Zwrot nadpłaty za czynsz z powodu zawyżonego metrażu lokalu

Zawyżony metraż lokalu a nadpłacony czynsz

Problem zawyżonego metrażu lokalu użytkowego najczęściej pojawia się po wielu latach najmu, kiedy najemca zleca niezależny pomiar i okazuje się, że powierzchnia faktyczna jest mniejsza niż powierzchnia wpisana w umowie, protokole zdawczo-odbiorczym albo dokumentach wynajmującego. Jeżeli czynsz był ustalony jako iloczyn powierzchni i stawki za 1 m², różnica w metrażu może oznaczać realną nadpłatę.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której umowa wskazywała metraż jedynie opisowo, a czynsz był ustalony jako jedna ryczałtowa kwota za cały lokal. W takim wariancie odzyskanie nadpłaty jest trudniejsze, bo wynajmujący może twierdzić, że strony uzgodniły globalną cenę za konkretny lokal, a nie stawkę zależną od każdego metra powierzchni.

W pierwszej kolejności trzeba więc sprawdzić treść umowy, aneksy, faktury, noty obciążeniowe, cenniki oraz sposób historycznego naliczania czynszu. Najemca powinien ustalić, czy w dokumentach pojawia się konkretna stawka za metr kwadratowy i czy każda zmiana metrażu wpływała na wysokość opłat.

Podstawa roszczenia: umowa najmu czy bezpodstawne wzbogacenie?

W praktyce najbezpieczniej zacząć od analizy umowy najmu. Jeżeli umowa jest ważna, lokal został wydany, a najemca korzystał z niego przez czas trwania najmu, sąd może uznać, że zapłacone kwoty były świadczeniami spełnianymi w ramach istniejącego stosunku najmu. Wtedy roszczenie o zwrot różnicy może zostać potraktowane jako roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu.

Przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, w tym art. 405 K.c. i art. 410 K.c. dotyczący nienależnego świadczenia, mają charakter pomocniczy. Zwykle nie służą do zastępowania roszczeń wynikających z ważnej umowy, jeżeli tę samą sytuację można rozliczyć na podstawie przepisów o najmie lub odpowiedzialności kontraktowej.

Nie oznacza to, że powołanie się na nienależne świadczenie jest zawsze wykluczone. Taka argumentacja może mieć znaczenie, jeżeli najemca skutecznie uchyli się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu albo wykaże, że w określonym zakresie świadczenie nie miało podstawy prawnej. Jest to jednak wariant bardziej sporny niż proste żądanie rozliczenia nadpłaconego czynszu.

Przedawnienie roszczenia o zwrot nadpłaconego czynszu

Najważniejszym przepisem jest art. 677 K.c. Zgodnie z nim roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Ten przepis przewiduje szczególny termin przedawnienia i w zakresie roszczeń nim objętych może wyłączać ogólne terminy przedawnienia z art. 118 K.c. Obecnie ogólny termin przedawnienia wynosi co do zasady 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe i roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata, ale art. 677 K.c. jest regulacją szczególną dla rozliczeń między najemcą i wynajmującym po zwrocie rzeczy.

Jeżeli lokal został już zwrócony, trzeba pilnować rocznego terminu od dnia zwrotu. Jeżeli najem nadal trwa, sytuacja jest bardziej złożona: art. 677 K.c. wiąże przedawnienie z dniem zwrotu rzeczy, ale nie warto odkładać działania, bo wynajmujący może podnosić inne zarzuty, w tym zarzut spóźnionego dochodzenia roszczeń, brak wykazania nadpłaty albo brak związku między metrażem a czynszem.

W sprawach dotyczących wielu lat najmu nie należy automatycznie zakładać, że najemca odzyska nadpłatę za cały okres. Zakres możliwego zwrotu zależy od konstrukcji umowy, dat płatności, daty wykrycia błędu, zachowania stron, tego, czy lokal został zwrócony, oraz od tego, jaką podstawę prawną roszczenia przyjmie sąd.

Czy można odzyskać nadpłatę za 10 lat albo za cały okres najmu?

Żądanie zwrotu za 10 lat albo za cały okres najmu jest możliwe do sformułowania w wezwaniu do zapłaty lub pozwie, ale nie zawsze będzie skuteczne. W dawnych sprawach strony często odwoływały się do 10-letniego ogólnego terminu przedawnienia, jednak obecnie po zmianach art. 118 K.c. podstawowy termin ogólny wynosi 6 lat, a dla roszczeń związanych z działalnością gospodarczą albo świadczeń okresowych – 3 lata. Dodatkowo w przypadku nadpłaconego czynszu zastosowanie może znaleźć szczególny art. 677 K.c.

Jeżeli wynajmujący uznaje nadpłatę tylko za 3 lata, nie musi to oznaczać, że najemca nie ma żadnych argumentów za dłuższym okresem. Może jednak oznaczać, że wynajmujący przyjmuje najbezpieczniejszą dla siebie linię obrony. Najemca powinien wtedy ustalić, czy przyjęcie zwrotu nie zamyka drogi do dochodzenia dalszych kwot.

W praktyce warto przyjąć bezsporną część zapłaty, ale z wyraźnym zastrzeżeniem, że nie stanowi to zrzeczenia się pozostałych roszczeń. Takie zastrzeżenie powinno wynikać z korespondencji, porozumienia albo tytułu przelewu.

Błąd co do metrażu lokalu

Jeżeli najemca zawarł umowę w przekonaniu, że lokal ma określoną powierzchnię, a rzeczywista powierzchnia była istotnie mniejsza, można rozważyć powołanie się na błąd co do treści czynności prawnej. Zgodnie z art. 84 K.c. błąd musi dotyczyć treści czynności prawnej i być istotny, czyli taki, że rozsądnie działający najemca nie złożyłby oświadczenia tej treści, gdyby znał rzeczywisty stan rzeczy.

Jeżeli oświadczenie było składane innej osobie, uchylenie się od skutków prawnych błędu jest dopuszczalne zasadniczo wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, choćby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła go z łatwością zauważyć. W sporze o lokal użytkowy znaczenie będą miały wcześniejsze pomiary, dokumentacja techniczna, pisma najemcy kierowane do wynajmującego oraz to, czy wynajmujący miał realną możliwość zweryfikowania powierzchni.

Trzeba też pamiętać o art. 88 K.c. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu następuje przez oświadczenie złożone drugiej stronie na piśmie, a uprawnienie wygasa z upływem roku od wykrycia błędu. W praktyce nie należy zwlekać z takim oświadczeniem, jeżeli najemca chce budować roszczenie właśnie na tej podstawie.

Ta droga jest jednak ryzykowna. Skuteczne uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia może prowadzić do dalej idących konsekwencji niż sama korekta czynszu. Przy trwającym najmie trzeba rozważyć, czy najemcy rzeczywiście zależy na podważaniu umowy, czy raczej na jej dalszym wykonywaniu przy prawidłowym czynszu.

Wady rzeczy najętej i obniżenie czynszu

W niektórych sytuacjach można również rozważyć art. 664 K.c. Przepis ten pozwala najemcy żądać odpowiedniego obniżenia czynszu, jeżeli rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku. Jeżeli wady uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, a wynajmujący ich nie usuwa albo usunąć się ich nie da, najemca może w określonych przypadkach wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Mniejsza powierzchnia lokalu nie zawsze będzie jednak wadą w rozumieniu art. 664 K.c. Jeżeli lokal był oglądany, najemca znał jego układ i korzystał z niego przez lata, wynajmujący może twierdzić, że lokal jako całość nadawał się do umówionego użytku. Argument najemcy jest silniejszy wtedy, gdy metraż był istotnym elementem negocjacji, wpływał na wysokość czynszu albo decydował o możliwości prowadzenia określonej działalności.

Jeżeli różnica powierzchni jest na tyle istotna, że lokal nie spełnia celu gospodarczego, oprócz roszczeń pieniężnych trzeba przeanalizować także rozwiązanie umowy najmu albo renegocjację jej warunków.

Jak obliczyć wysokość nadpłaty?

Jeżeli czynsz był liczony od powierzchni, podstawowy sposób obliczenia nadpłaty jest następujący: różnica między powierzchnią z umowy a powierzchnią rzeczywistą × stawka za 1 m² × liczba miesięcy objętych żądaniem. Do tego trzeba uwzględnić zmiany stawek w czasie, indeksacje, aneksy, podatek VAT, okresy obniżek, ewentualne korekty oraz opłaty zależne od powierzchni.

Nie zawsze nadpłata dotyczy wyłącznie czynszu podstawowego. Jeżeli od metrażu liczono także opłaty eksploatacyjne, koszty administracyjne, zaliczki albo udział w kosztach wspólnych, warto sprawdzić, czy one również były zawyżone. Każdą kategorię opłat trzeba jednak rozliczyć osobno, zgodnie z umową i dokumentami księgowymi.

Odsetki ustawowe za opóźnienie można zasadniczo naliczać od chwili, w której wynajmujący popadł w opóźnienie, czyli najczęściej po upływie terminu wskazanego w wezwaniu do zapłaty. Jeżeli wezwanie nie wskazuje terminu, zastosowanie może mieć art. 455 K.c., zgodnie z którym świadczenie bezterminowe powinno zostać spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika.

Jakie dowody przygotować?

W sporze o zawyżony metraż lokalu najważniejsze są dokumenty i wiarygodny pomiar. Najemca powinien zgromadzić przede wszystkim:

• umowę najmu, aneksy, protokoły przekazania lokalu i dokumentację techniczną,
• faktury, noty księgowe i rozliczenia pokazujące, jak naliczano czynsz,
• korespondencję z wynajmującym dotyczącą pomiaru albo korekty metrażu,
• niezależny pomiar wykonany przez osobę mającą odpowiednie kwalifikacje,
• zestawienie nadpłaty za poszczególne miesiące, z uwzględnieniem zmian stawek,
• dowody zapłaty czynszu i opłat dodatkowych.

Protokół komornika z opisem stanu faktycznego albo opinia rzeczoznawcy mogą być pomocne, ale w procesie sądowym druga strona nadal może kwestionować pomiar. Wtedy sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego. Dlatego już na etapie przedsądowym warto zadbać o czytelność pomiaru, metodologię i wskazanie, czy mierzona była powierzchnia użytkowa, najmu, handlowa czy inna powierzchnia przewidziana w umowie.

Wezwanie do zapłaty i ugoda z wynajmującym

Przed pozwem warto wysłać do wynajmującego pisemne wezwanie do zapłaty. W wezwaniu należy wskazać podstawę roszczenia, faktyczną powierzchnię lokalu, sposób obliczenia nadpłaty, okres objęty żądaniem, termin zapłaty oraz numer rachunku bankowego. Do pisma warto dołączyć zestawienie miesięcznych różnic i kopię pomiaru.

Jeżeli wynajmujący proponuje ugodę, trzeba dokładnie sprawdzić jej treść. Najemca powinien unikać postanowień, zgodnie z którymi przyjęcie określonej kwoty oznacza całkowite i ostateczne zaspokojenie wszystkich roszczeń z tytułu najmu, jeżeli chce dochodzić dalszej części nadpłaty. Bezpieczniejsze jest przyjęcie kwoty bezspornej z wyraźnym zastrzeżeniem dalszych roszczeń.

Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, pozostaje pozew o zapłatę. W pozwie trzeba jasno wskazać, czy najemca dochodzi zwrotu nadpłaconego czynszu, roszczenia z tytułu nienależytego wykonania umowy, nienależnego świadczenia, czy też formułuje roszczenia ewentualne na wypadek nieuwzględnienia podstawy głównej.

FAQ

Czy za zawyżony metraż lokalu można żądać zwrotu czynszu?

Tak, jeżeli czynsz był faktycznie naliczany od powierzchni lokalu, a rzeczywista powierzchnia jest mniejsza niż przyjęta do rozliczeń. Najemca musi jednak wykazać różnicę w metrażu, sposób naliczania czynszu i wysokość nadpłaty.

Czy roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu przedawnia się po roku?

Art. 677 K.c. przewiduje, że roszczenie najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nadpłaconego czynszu przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Jeżeli lokal został już oddany, ten termin trzeba traktować bardzo poważnie.

Czy można ominąć art. 677 K.c. przez powołanie się na bezpodstawne wzbogacenie?

Nie zawsze. Jeżeli strony łączyła ważna umowa najmu, sąd może uznać, że właściwą podstawą jest rozliczenie nadpłaconego czynszu w ramach stosunku najmu, a nie bezpodstawne wzbogacenie. Przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu mają zwykle charakter pomocniczy.

Kiedy warto powołać się na błąd co do metrażu?

Warto to rozważyć, gdy metraż był istotnym elementem umowy, najemca nie znał rzeczywistej powierzchni, a wynajmujący wywołał błąd, wiedział o nim albo mógł go z łatwością zauważyć. Oświadczenie o uchyleniu się od skutków błędu trzeba złożyć na piśmie w terminie roku od wykrycia błędu.

Czy można przyjąć część zwrotu i dochodzić reszty?

Tak, ale trzeba zadbać o treść porozumienia. Przyjęcie kwoty bezspornej powinno nastąpić z wyraźnym zastrzeżeniem, że najemca nie zrzeka się dalszych roszczeń. Nie należy podpisywać ugody, której skutkiem jest pełne i ostateczne zrzeczenie się roszczeń, jeżeli najemca chce dochodzić więcej.

Czy mniejszy metraż lokalu zawsze jest wadą rzeczy najętej?

Nie zawsze. Jeżeli lokal mimo mniejszej powierzchni nadawał się do umówionego użytku, a czynsz nie zależał od metrażu, argument z wady może być słabszy. Jeżeli jednak powierzchnia była kluczowa dla działalności albo dla obliczenia czynszu, art. 664 K.c. może mieć znaczenie.

Jakie pismo wysłać do wynajmującego?

Najczęściej należy wysłać wezwanie do zapłaty z opisem błędnego metrażu, wyliczeniem nadpłaty, wskazaniem dowodów i terminem zapłaty. Jeżeli najemca powołuje się na błąd, potrzebne może być także osobne oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 84, art. 88, art. 118, art. 120, art. 405, art. 410, art. 455, art. 664 i art. 677.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 8 kwietnia 2011 r., II CSK 434/10.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 13 grudnia 2013 r., VI ACa 409/13.
• Wyrok Sądu Okręgowego w Świdnicy z 29 stycznia 2013 r., II Ca 904/12.
• Wyrok Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z 19 listopada 2013 r., II Ca 213/13.