Rozliczenie podatku z wynajmu mieszkania

Kto jest stroną umowy najmu i kto rozlicza podatek?

Jeżeli lokal mieszkalny stanowi Pana własność, to Pan pozostaje stroną ekonomiczną najmu i podatnikiem przychodu z tego najmu. Wynika to z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym właściciel może korzystać z rzeczy i pobierać z niej pożytki, oraz z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, który wskazuje najem jako odrębne źródło przychodów, jeżeli nie jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej.

Ojciec, działając jako pełnomocnik, może podpisać umowę, odebrać czynsz, kontaktować się z najemcą i załatwiać sprawy administracyjne. Nie oznacza to jednak, że staje się podatnikiem podatku dochodowego od tego najmu. Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego czynność dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania wywołuje skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Oznacza to, że umowa zawarta przez ojca w Pana imieniu jest umową zawartą przez Pana jako właściciela.

W komparycji umowy najmu warto więc wpisać Pana jako wynajmującego, a następnie dodać, że działa Pan przez pełnomocnika, czyli ojca. Przykładowo: „Jan Kowalski, właściciel lokalu, reprezentowany przez pełnomocnika Adama Kowalskiego na podstawie pełnomocnictwa z dnia...”.

Jak powinno wyglądać pełnomocnictwo dla ojca?

Do zawarcia zwykłej umowy najmu lokalu zasadniczo wystarczy pełnomocnictwo w zwykłej formie pisemnej. Art. 98 Kodeksu cywilnego rozróżnia pełnomocnictwo ogólne, rodzajowe i szczególne. Ponieważ zawarcie umowy najmu lokalu może być traktowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, pełnomocnictwo powinno co najmniej określać rodzaj czynności, czyli upoważniać do zawierania, zmiany i rozwiązywania umów najmu konkretnego lokalu.

Jeżeli umowa najmu nieruchomości lub lokalu ma być zawarta na czas dłuższy niż rok, art. 660 Kodeksu cywilnego wymaga formy pisemnej dla celów dowodowych; brak formy pisemnej powoduje, że umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. Z praktycznego punktu widzenia także pełnomocnictwo powinno być sporządzone na piśmie, a najlepiej z podpisem notarialnie poświadczonym, zwłaszcza jeżeli ojciec ma okazywać dokument najemcy, wspólnocie, bankowi lub urzędowi.

W pełnomocnictwie warto wskazać w szczególności:

• dokładny adres lokalu i dane właściciela,
• upoważnienie do zawierania, zmiany, wypowiadania i rozwiązywania umów najmu,
• prawo ustalania wysokości czynszu i innych opłat,
• prawo pobierania czynszu gotówką lub na wskazany rachunek bankowy,
• prawo kontaktu z najemcami, wspólnotą mieszkaniową, administracją budynku i dostawcami mediów,
• prawo podpisywania protokołów zdawczo-odbiorczych, odbioru korespondencji i zgłaszania usterek,
• odrębne umocowanie do spraw podatkowych, jeżeli ojciec ma kontaktować się z urzędem skarbowym lub podpisywać deklaracje.

Czy ojciec może zatrzymać czynsz z najmu?

Pełnomocnictwo nie przenosi prawa do pożytków z mieszkania. Z art. 140 Kodeksu cywilnego wynika, że pożytki z rzeczy pobiera właściciel. Jeżeli ojciec pobiera czynsz jako pełnomocnik, robi to na Pana rachunek. To, co dalej stanie się z pieniędzmi, trzeba rozdzielić od samego najmu.

Jeżeli chce Pan, aby ojciec otrzymywał środki w zamian za opiekę nad mieszkaniem, można rozważyć kilka rozwiązań, zależnie od rzeczywistego charakteru rozliczeń:

Najbezpieczniej, aby umowa najmu wskazywała właściciela jako wynajmującego oraz precyzowała, czy czynsz ma trafiać na rachunek właściciela, czy na rachunek pełnomocnika działającego w jego imieniu. Jeżeli środki mają finalnie zostać u ojca, warto odpowiednio udokumentować podstawę ich przekazania.

Comiesięczne darowizny dla ojca a zgłoszenie SD-Z2

Jeżeli przekazuje Pan ojcu pieniądze bez obowiązku świadczenia wzajemnego, co do zasady mamy do czynienia z darowizną w rozumieniu art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego. Ojciec jako wstępny należy do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem z podatku od spadków i darowizn, ale zwolnienie ma warunki formalne.

Zgodnie z art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę jest zwolnione od podatku, jeżeli zostanie zgłoszone właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Przy darowiźnie wykonanej bez aktu notarialnego obowiązek podatkowy powstaje, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 4 tej ustawy, z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia.

Zgłoszenia dokonuje obdarowany na formularzu SD-Z2. Zgodnie z art. 4a ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn zgłoszenie nie jest potrzebne, jeżeli wartość majątku nabytego od tej samej osoby nie przekracza kwoty określonej w art. 9 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Aktualnie kwota ta wynosi 36 120 zł. Do limitu sumuje się nabycie od tej samej osoby z roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz z 5 lat poprzedzających ten rok, co wynika z art. 9 ust. 2 tej ustawy.

Przy darowiźnie pieniężnej warunkiem zwolnienia, gdy darowizna przekracza wskazany limit, jest także udokumentowanie jej otrzymania dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, rachunek w banku lub SKOK albo przekazem pocztowym, co wynika z art. 4a ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W praktyce oznacza to, że gotówkowe przekazywanie większych kwot ojcu jest ryzykowne podatkowo.

Opodatkowanie najmu prywatnego mieszkania

Obecnie przychody z najmu prywatnego, czyli najmu niewykonywanego w ramach działalności gospodarczej, są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wynika to z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 1 pkt 2 i art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stawki ryczałtu określa art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym: 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Ryczałt płaci się od przychodu, a więc bez pomniejszania go o koszty remontu, amortyzację, odsetki od kredytu czy opłaty administracyjne, chyba że z umowy wynika, iż określone opłaty są ponoszone przez najemcę we własnym imieniu i nie stanowią przysporzenia właściciela.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym ryczałt za dany miesiąc należy wpłacić zasadniczo do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień przed upływem terminu złożenia zeznania rocznego. Zeznanie PIT-28 składa się, zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 2 tej ustawy, w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Jeżeli wynajem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, zasady mogą być inne i wymagają odrębnej analizy. Znaczenie ma m.in. skala, zorganizowanie i ciągłość działalności, sposób oferowania lokali oraz powiązanie lokalu z majątkiem firmowym.

Przy opodatkowaniu dochodów z najmu warto porównać zasady dla najmu prywatnego ryczałtem z sytuacją, w której wynajem może zostać uznany za działalność gospodarczą.

Czy ojciec może składać deklaracje i płacić podatek?

Ojciec może reprezentować Pana przed organami podatkowymi, ale wymaga to właściwego pełnomocnictwa podatkowego. Zgodnie z art. 138a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa strona może działać przez pełnomocnika, chyba że charakter czynności wymaga jej osobistego działania. Pełnomocnikiem może być osoba fizyczna mająca pełną zdolność do czynności prawnych, co wynika z art. 138b § 1 Ordynacji podatkowej.

Do bieżących kontaktów z urzędem skarbowym można wykorzystać pełnomocnictwo ogólne PPO-1, o którym mowa w art. 138d Ordynacji podatkowej, albo pełnomocnictwo szczególne PPS-1, o którym mowa w art. 138e Ordynacji podatkowej, jeżeli dotyczy konkretnej sprawy. Natomiast podpisywanie deklaracji podatkowych wymaga pełnomocnictwa do podpisywania deklaracji na podstawie art. 80a § 1 Ordynacji podatkowej. W praktyce przy deklaracjach elektronicznych stosuje się formularz UPL-1.

Starsza praktyka zakładała, że zapłata podatku przez osobę trzecią nie zawsze wygasza zobowiązanie podatnika. Obecnie trzeba uwzględnić art. 62b § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym zobowiązanie podatkowe może wygasnąć wskutek zapłaty podatku przez małżonka podatnika, jego zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma lub macochę. Ojciec jako wstępny może więc zapłacić Pana podatek, ale przelew powinien jednoznacznie wskazywać, czyjego podatku dotyczy, za jaki okres i z jakiego tytułu. W tytule przelewu warto wpisać np. imię, nazwisko i PESEL podatnika oraz „ryczałt od najmu za miesiąc...”.

Co z opłatą skarbową od pełnomocnictwa?

Zasadą jest, że złożenie dokumentu pełnomocnictwa w sprawie z zakresu administracji publicznej podlega opłacie skarbowej na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej. Stawka 17 zł wynika z części IV załącznika do tej ustawy.

Jednocześnie część IV załącznika do ustawy o opłacie skarbowej przewiduje zwolnienie m.in. dla dokumentu pełnomocnictwa udzielonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu lub rodzeństwu. Ojciec jest wstępnym, dlatego w typowej sytuacji pełnomocnictwo udzielone ojcu nie powinno wymagać opłaty skarbowej. Jeżeli jednak pełnomocnictwo obejmuje także inne osoby albo jest składane w nietypowej procedurze, warto każdorazowo zweryfikować wymogi organu.

Najem mieszkania a VAT i inne obowiązki

Jeżeli wynajmuje Pan lokal mieszkalny wyłącznie na cele mieszkaniowe, zastosowanie może mieć zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Przepis ten obejmuje usługi wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Inaczej może być przy najmie krótkoterminowym, zakwaterowaniu turystycznym, wynajmie na cele biurowe albo udostępnianiu lokalu firmie dla jej pracowników. W takich przypadkach skutki VAT zależą od treści umowy i faktycznego sposobu korzystania z lokalu.

Właściciel powinien też pamiętać o prawidłowym rozliczeniu najmu w zeznaniu rocznym. Jeżeli podatek nie był płacony terminowo, trzeba ustalić zaległość, odsetki i sposób złożenia korekty. Przy rozliczeniu najmu pomocny może być materiał o tym, jak zapłacić zaległy podatek od wynajmu mieszkania.

FAQ

Źródła

• art. 95–98, art. 140, art. 659, art. 660 i art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny,
• art. 9a ust. 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• art. 1 pkt 2, art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a oraz art. 21 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne,
• art. 4a ust. 1, art. 4a ust. 4, art. 6 ust. 1 pkt 4 oraz art. 9 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn,
• art. 62b § 1 pkt 1, art. 80a, art. 138a, art. 138b, art. 138d i art. 138e ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa,
• art. 1 ust. 1 pkt 2 oraz część IV załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej,
• art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.