Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem mieszkania a pełnomocnictwo

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 16.05.2011

Sześć lat temu kupiliśmy synowi mieszkanie. Obecnie przebywa on za granicą i większość opłat za mieszkanie spadła na nas. Mam pełnomocnictwo do tej nieruchomości, czy na jego mocy mogę zawrzeć umowę najmu i zgłosić to do urzędu skarbowego?

 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

 

Nie musi być Pan właścicielem mieszkania, aby móc je wynająć. Do zawarcia umowy najmu niezbędne będzie pełnomocnictwo, najlepiej aby umożliwiało Panu zawieranie umów najmu. Nie każde pełnomocnictwo do tego upoważnia, dlatego istotny jest wyraźny zapis lub możliwie najszerzej określony zakres pełnomocnictwa.

 

W pełnomocnictwie syn powinien wskazać na przykład, że upoważnia Pana do dokonywania w jego imieniu wszelkich czynności związanych z wynajmowaniem jego mieszkania.

 

Zgodnie z art. 98 Kodeksu cywilnego „pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności”.

 

Przedmiotem pełnomocnictwa ogólnego jest umocowanie do czynności określanych mianem zwykłego zarządu. Pojęcie zwykłego zarządu nie zostało zdefiniowane, jest ono jednak szeroko stosowane, wyjaśnione przez judykaturę i w zasadzie nie budzi już większych wątpliwości, co nie oznacza, że w konkretnych wypadkach nie wymaga szczegółowej analizy na podstawie konkretnego stanu faktycznego i układu stosunków między stronami. Kodeks cywilny pozostawił rozstrzygnięcie w konkretnych sprawach sędziemu, rezygnując z przykładowego wymienienia czynności niebędących czynnościami zwykłego zarządu.

 

Przyjmuje się jednak, że umowa najmu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

 

W Postanowieniu Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17.10.2000 r., sygn. akt I ACa 119/2000 OSA 2001/9 poz. 48, str. 46, stwierdzono, że „w wypadku, gdy pełnomocnik nie ma upoważnienia do dokonania danej czynności prawnej lub działa z przekroczeniem udzielonego mu pełnomocnictwa, to potwierdzenie tej czynności przez osobę, w której imieniu działał – czyni ją skuteczną, gdy mocodawca złoży własnoręczny podpis”.

 

Oznacza to, że jeśli nawet Pańskie pełnomocnictwo formalnie nie zawiera umocowania do wszystkich wymienionych czynności, umowa zawarta przez Pana może wymagać do swej ważności jedynie potwierdzenia syna – na wypadek gdyby ktokolwiek kwestionował jej ważność.

 

W Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 19.08.2004 r., sygn. akt I SA/Wr 2356/2002 Rzeczpospolita 2006/70 str. F7, stwierdzono, że „w sprawach nieuregulowanych w Ordynacji Podatkowej zastosowanie mają przepisy prawa cywilnego. Stąd jeżeli osoba występująca jako pełnomocnik nie posiada pełnomocnictwa, to Kodeks cywilny przewiduje możliwość potwierdzenia czynności przez podmiot, w imieniu którego występował rzekomy pełnomocnik”.

 

Wspominam o tym, bowiem z najmem mieszkania wiąże się obowiązek zgłoszenia umowy do właściwego urzędu skarbowego i odprowadzania podatku.

 

Dobrze byłoby, aby posiadał Pan pełnomocnictwo syna do reprezentowania go m.in. przed urzędem skarbowym, bowiem może się to okazać niezbędne.

 

Na podstawie ważnego pełnomocnictwa może Pan wynająć mieszkanie, nie będzie wymagana do tego obecność syna. Będzie Pan mógł także zgłosić umowę do urzędu skarbowego.

 

Przy zawieraniu umowy z potencjalnym najemcą mógłby Pan rozważyć zawarcie tzw. najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny został unormowany w nowelizacji z dnia 17 grudnia 2009 r. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2010 r. Nr 3, poz. 13), która dodała rozdział 2a zatytułowany „Najem okazjonalny lokalu”.

 

Najem okazjonalny jest przeznaczony wyłącznie dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności w zakresie najmu lokali mieszkalnych. Istnieje szereg wymogów dotyczących samej umowy. Umowa musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Musi ona zostać zgłoszona do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni pod rygorem niemożności skorzystania ze związanych z nią udogodnień. Dodatkowo powinna zawierać oświadczenie najemcy złożone w formie aktu notarialnego, w którym lokator poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania zajmowanego lokalu, a także wskazanie przez lokatora innego lokalu, do którego mógłby być wyeksmitowany, oraz oświadczenie właściciela takiego mieszkania wyrażające zgodę na zamieszkanie w nim.

 

Nie jest to ułatwienie od strony zawarcia umowy, jednakże usprawnia ewentualną eksmisję lokatora. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od niego (media ), chyba że warunki umowy stanowią inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

 

Reasumując, może Pan podpisać umowę najmu – o ile pełnomocnictwo Panu na to pozwala – a także zgłosić ją do urzędu skarbowego.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • zero + 7 =

»Podobne materiały

Wypowiedzenie pełnomocnictwa

Jestem współwłaścicielem kamienicy. Ponieważ jednak mieszkam za granicą, kilka lat temu ustanowiłem pełnomocnika, który miał załatwiać w moim imieniu wszelkie czynności związane z administrowaniem nieruchomością. Niedawno okazało się, że pieniądze z funduszu remontowego zniknęły, a ja nie mogę się s

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »