Mamy 7402 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Porady Prawne przez internet

Masz problem z prawem mieszkaniowym? Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana właściciela lokali użytkowych i zmiana umów najmu

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 02.11.2017

Jesteśmy nowymi właścicielami lokalu użytkowego, w którym są najemcy. Chcemy wymówić jednemu z nich umowę najmu, a pozostałym zmienić warunki. Czy zrobić to aneksem, czy mamy podpisać nowe umowy?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek
Cóż ja mogę napisać. Jedynie chwalić w niebiosa, wszystkich Prawników którzy na łamach tego portalu, pomagają, za dość niską cenę, zwykłym „Kowalskim” w ich problemach Zwłaszcza wielkie dzięki dla Pani Elizy - PROFESJONALISTKA W PEŁENEJ KRASIE!!!
Stały klient Tomasz
Tak profesjonalnego portalu prawniczego nie spotkałam, mimo szuflowania w necie! Nie musicie się obawiać o dużą konkurencję bo wiarygodność Wasza pozwala w razie potrzeby tylko TUTAJ kliknąć! Sposób informowania klienta poprzez maile, to przykład jak serio podchodzicie do załatwienia sprawy, zaangażowanie się paru prawników do jednej kwestii problemu to również zasługuje na "piec z plusem". Jesteście WIELCY! nikt Wam do tej pory dorównać nie jest w stanie! Pozdrowienia dla całej ekipy tego portalu.
Iwona
Wspaniały serwis, wspaniali prawnicy. Szybka odpowiedź na pytanie i, co najważniejsze, wyczerpująca odpowiedź. Prawnicy są wspaniali, dostałam bardzo przejrzystą odpowiedź, zawierającą ważne szczegóły. Pani prawnik dokładnie doradziła mi, co mam robić, jak działać, jakie mam możliwości, co mam uwzględnić, pisząc wniosek, z jakiego paragrafu i co dla mnie ważne – napisała także od siebie, co najlepiej wypisać i na co zwracać uwagę. Gorąco polecam.
Agnieszka
Serdecznie dziękuję za szybką i wyczerpującą opinię. Szczerze mówiąc, korzystałam z porad kilku prawników. Zdecydowanie jesteście najbardziej solidni, widać w opinii, że przygotowana jest dla konkretnej sprawy, a przygotowujący ją prawnik wnikliwie przeanalizował konkretną sytuację, a nie tylko cytował fragmenty prawa autorskiego. Pozdrawiam i dziękuję.
Anna
Polecam ten serwis, ponieważ oprócz fachowej i wyczerpującej odpowiedzi na moje pytania potrafią zrozumieć ludzkie nieszczęście. Na pewno przy kolejnych sprawach prawnych zwrócę sie do waszego serwisu.
Krzysztof
Dziękuję za fachową poradę – bardzo mnie uspokoiła. Pani sędzia podczas rozprawy, uzasadniając swoje stanowisko w sprawie, również powołała się na cytowane przez Pana artykuły. Pozdrowienia dla Pana Lenowieckiego – od dziś polecam wszystkim EPORADY24.
Danuta
Fachowa porada bardzo dokładnie opisana szybko na temat miałem uczucie że rozmawiam z prawnikiem w cztery oczy - gorąco polecam.
Maciej
Super profesjonalna porada!!!! Polecam wszystkim fachowców którzy na łamach tego portalu pomagają zwykłym „Kowalskim” w sprawach dla Nich trudnych i niezrozumiałych. Starannie z wielką dokładnością opisany problem został wytłumaczony i zaproponowany tok załatwienia problemu za co, z całego serca DZIĘKUJE!!!!
Tomasz
Dziękuję za szybką i rzetelną pomoc. Do porad prawnych udzielanych internetowo podchodziłam raczej ostrożnie. Jednak po kilku wizytach w kancelariach prawnych, w których prawnik rezerwuje sobie czas ok. 15 min na klienta, a ponadto udziela odpowiedzi z głowy, bez żadnego wcześniejszego przygotowania, mówiąc: „prawdopodobnie”, z żalem stwierdziłam, że straciłam tylko czas i pieniądze. W związku z tym po przestudiowaniu kilku porad w interesującym mnie temacie postanowiłam spróbować skorzystać z serwisu ePorady24.pl. Opisałam jak najdokładniej zaistniałą sytuację i w ciągu 2 dni otrzymałam wyczerpującą i jasną odpowiedź. Byłam bardzo mile zaskoczona. Tutaj prawnik ma czas, aby przetrawić problem, zajrzeć gdzie trzeba, aby pomóc w rozwiązaniu sytuacji, i to jest WIELKI PLUS tego portalu. Polecam wszystkim taka formę!
Małgosia
Dziękuję za jasną, rzeczową i bardzo szybką odpowiedź. Dzięki waszej pomocy sprawę w sądzie wygrałam. Wszystkim będę polecać Wasz portal eporady24.
Joanna
Serdecznie dziękuję prawnikom tego portalu za pomoc. Odpowiedzi były naprawdę rzetelne i, co ważne, udzielane bardzo szybko. Wiem, „na czym stoję”. Wiedzy nigdy za wiele, w kancelarii bywało, że po opisaniu swojego problemu dowiadywałem się jedynie, że sprawa jest ciekawa i trudna, traciłem czas, pieniądze i wiedziałem tyle, co wiedziałem. W przypadku tego portalu tak się nie da – jest pytanie i jest wyczerpująca odpowiedź. Osobiście jestem bardzo zadowolony z porady.
Roman
BARDZO POLECAM. Sprawa z którą się zwróciłem wydawała się bez wyjścia. Wplątałem się w bardzo skomplikowany "układ" współpracy z dużym producentem materiałów budowlanych. Sądziłem, że mając gwarancję + aprobaty + deklaracje + faktury i wykonując usługi na wysokim poziomie mogę spać spokojnie. Myliłem się. Realia okazały się bardzo brutalne. Byłem załamany - wszystkie próby zainteresowania różnych instytucji były nieskuteczne. Pani Eliza wskazała mi sposób i czynnie POMOGŁA w jego wprowadzeniu. Wiem, że do ostatecznego rozstrzygnięcia minie jeszcze sporo czasu. Sprawa jest naprawdę bardzo trudna. Odzyskałem jednak wiarę w siebie i ludzi. Kontakt bardzo dobry - o wiele lepszy od kontaktów z innymi prawnikami. Jeszcze raz gorąco POLECAM.
Zbyszek
Panie, Panowie, nie marnujcie czasu na przeszukiwanie internetu i poszukiwanie właściwych rozwiązań co do waszych prywatnych spraw. Napiszcie zapytanie do „eporady24”, a szybko, konkretnie i na temat dostaniecie odpowiedź... Za niewielką opłatą uzyskałem nie „odpowiedź”, lecz „odpowiedzi”, bo było ich kilka i jestem w pełni usatysfakcjonowany.
Jarek
Jeżeli w poradach rozdawaliby Oskary, na pewno bym wysłał nominację do Oskara na eporady24.
Piotr
Dziękuję bardzo za rzetelną i wyczerpującą odpowiedź. Od jakiegoś czasu słyszałam różne sprzeczne opinie dotyczące mojego problemu i szczerze mówiąc, nie bardzo wiedziałam, do kogo się zwrócić, by uzyskać potrzebne informacje. W stosownym urzędzie nie dowiedziałam się niestety niczego konkretnego, a korzystanie z drogich usług biur doradczych nie wchodziło w grę. Państwa konkurencja w internecie wyceniła mój problem drożej. Pan Aleksander Słysz dokładnie przeanalizował moje pytania i rozwiał wątpliwości. Teraz wiem, jakie powinnam podjąć kroki w najbliższej przyszłości. Przyznam się, że obawiałam się krótkiej, lakonicznej odpowiedzi, niekoniecznie adekwatnej do wpłaconej kwoty, ale jestem pozytywnie zaskoczona. Duży plus za możliwość zadawania pytań dodatkowych.
Roksana
Chodziło o jedną sprawę - zadałem w sumie 5 pytań. Myślałem że odpowiedź to będzie kilka zdań tymczasem dostałem kilka stron naprawdę fachowej porady - każdy problem został dokładnie opisany. Teraz praktycznie nie muszą wynajmować prawnika - dostałem gotowe rozwiązanie. Mało tego prócz porady dosłałem kilkadziesiąt innych źródeł (książki internet) których znalezienie i zweryfikowanie zajęło by mi pewnie bardzo dużo czasu. A co do ceny to muszę bez wahania przyznać że usługa była za pól darmo w porównaniu do ilości wiedzy jaką dostałem.
Krzysztof

W pierwszej kolejności należy pamiętać, że zgodnie z ogólną zasadą – kupując lokal, będący przedmiotem najmu, nabywca przejmuje prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu. Zgodnie bowiem z treścią art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, nawet gdy umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu nie przysługuje nabywcy, gdy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną oraz gdy rzecz została najemcy wydana. Nabywca (nowy właściciel nieruchomości) powinien zrealizować prawo do wypowiedzenia umowy najmu, informując najemcę o nabyciu lokalu użytkowego, w najbliższym możliwym terminie.

 

W przypadku przedwczesnego wypowiedzenia najmu przez nabywcę lokalu użytkowego najemcy przysługuje roszczenie odszkodowawcze przeciwko poprzedniemu wynajmującemu i zbywcy lokalu za szkody tym zdarzeniem spowodowane. Najemca powinien jednak niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę (nowego właściciela). W przeciwnym razie zbywcy przysługują przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.

 


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Fot. Fotolia

Zmiana właściciela lokali użytkowych i zmiana umów najmu

Na mocy ww. przepisu dochodzi więc do zmiany po stronie wynajmującego, przy zachowaniu dotychczasowej treści stosunku najmu. Przy czym bez znaczenia pozostaje świadomość nabywcy budynku, w którym zlokalizowane są lokale użytkowe, w dacie zawierania umowy sprzedaży istnienia stosunku najmu obciążającego nabywaną nieruchomość.

 

Z chwilą więc zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości z lokalami użytkowymi na nabywcę przechodzą wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu. Natomiast nie przechodzą roszczenia stron wynikające z dotychczasowego stosunku najmu, co oznacza, że nowy właściciel nieruchomości nie może domagać się zapłaty zaległego czynszu ani dochodzić roszczeń odszkodowawczych, które przysługiwały wcześniejszemu właścicielowi (zbywcy nieruchomości). Z kolei najemca nie może zaś dochodzić od nabywcy żadnych roszczeń obciążających wcześniejszego wynajmującego (np. zwrot nakładów koniecznych). Powyższa reguła nie dotyczy ulepszeń, ponieważ roszczenie to staje się wymagalne dopiero po zakończeniu najmu.

 

Dobrze też pamiętać, że nowy właściciel nieruchomości odpowiada wobec najemcy za wady najmowanego lokalu, nawet jeżeli powstały one jeszcze przed datą nabycia nieruchomości. Stając się wynajmującym, nabywca jest bowiem odpowiedzialny za utrzymanie lokalu w stanie zdatnym do umówionego użytku.

 

Pragnąc zatem dokonać wypowiedzenia umowy lokalu użytkowego jednemu z najemców, dobrze byłoby się wcześniej zorientować, czy umowa najmu zawarta z tym najemcą posiada notarialne (urzędowe) poświadczenie daty sporządzenia tej umowy i czy nie ma w niej zastrzeżenia, że w przypadku zbycia lokalu przed zakończeniem najmu wynajmujący zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz najemcy kary umownej w określonej wysokości. W takich przypadkach wypowiedzenie musi być zgodne z zawartymi w umowie postanowieniami w tym względzie.

 

Warto zwrócić uwagę na kwestię rozliczenia dokonanych przez najemcę ulepszeń, i czy w ogóle umowa o tym traktuje, zgodnie z art. 676 K.c.: jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą (np. lokal), wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Uznaje się, że w przypadku gdy wynajmujący udzielił zgody na określone ulepszenia proponowane przez najemcę, to nie może żądać później przywrócenia stanu istniejącego sprzed dokonania nakładów, choćby nawet strony nie porozumiały się wcześniej w kwestii przyszłych rozliczeń.

 

Zatem w przypadku pierwszego najemcy należy wręczyć mu wypowiedzenie umowy przy zachowaniu powyższych reguł. Przy ustalaniu długości terminów wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego należy brać pod uwagę treść art. 673 § 2 K.c. dotyczącego najmu w ogólności oraz art. 688 K.c. – odnoszącego się wyłącznie do najmu lokali. Zgodnie z treścią przywołanych przepisów umowę najmu lokalu użytkowego można wypowiedzieć:

 

  • na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego – gdy czynsz za lokal jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc;
  • na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego – gdy czynsz za lokal jest płatny miesięcznie;
  • na trzy dni naprzód – gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesiąc;
  • na jeden dzień naprzód – gdy najem jest dzienny.

 

Oczywiście umowa najmu może modyfikować terminy jej wypowiedzenia wskazane w Kodeksie cywilnym, aczkolwiek nie w sposób całkowicie dowolny. Strony mogą w umowie swobodnie przedłużać lub skracać jedynie ustawowe terminy wypowiedzenia przysługujące najemcy względem wynajmującemu. Natomiast terminy wypowiedzenia przysługujące wynajmującemu względem najemcy mogą być jedynie przedłużane. Jeżeli w umowie najmu lokalu użytkowego znalazłoby się postanowienie skracające termin wypowiedzenia wynajmującego, to zgodnie z rygorem art. 58 § 1 K.c. byłoby ono nieważne. W takim przypadku należy stosować terminy ustawowe.

 

W przypadku natomiast chęci utrzymania umowy najmu z pozostałymi najemcami, można podpisać nową umowę (ale wtedy należałoby wypowiedzieć umowę obecnie obowiązującą przy zachowaniu ww. terminów albo za porozumieniem stron), ewentualnie sporządzić aneks do obowiązującej treści umowy, zmieniający jej dotychczasowe postanowienia. Trzeba pamiętać, że podpisanie aneksu jest niczym innym tylko zmianą umowy i wobec tego wymaga zgody obu stron. Możliwość ta wynika z ogólnej zasady dotyczącej zobowiązań – zasady wolności umów (3531 K.c.). Zatem wybór należy tu do Państwa.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 10 minus VIII =

Porady Prawne przez internet

Masz problem z prawem mieszkaniowym? Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Niezameldowany mąż jako najemca lokalu po zmarłej

Moja mama trzy miesiące temu dowiedziała się, że jest ciężko chora. W szpitalu wyszła więc za swojego partnera, ale nie zdążyła go zameldować w swoim mieszkaniu przydzielonym od gminy. Wkrótce później zmarła. Mąż mamy dowiadywał się, czy może zameldować się i mieszkać w mieszkaniu po zmarłej, ale otrzymał negatywną odpowiedź. Czy jest szansa, by jednak stał się najemcą tego lokalu?

 

Wygaśnięcie umowy najmu lokalu użytkowego a brak nowej umowy

Upłynął niedawno 3-letni okres najmu lokalu użytkowego, który wynajmuję od gminy, ale nie została podpisana nowa umowa najmu z powodu obiekcji co do wysokości wymaganej kaucji. Czynsz płacimy więc według starej umowy na podstawie otrzymywanych faktur VAT (w umowie nie było zapisu o żadnej wyższej stawce po zakończeniu umowy). ZGN chce podpisać nową umowę z datą wsteczną, tzn. 01.11.2009 r. Czy nie powinniśmy jednak podpisać jej z właściwą datą, np. od 01.04.2010 r.?

Opłaty za używanie lokalu

Mój tata mieszka w kamienicy. Niedawno odnalazł się jej właściciel. Wypowiedział tacie umowę najmu, dając 3-letni okres wypowiedzenia i podwyższając dwukrotnie czynsz (było to 7 miesięcy temu). Czy to zgodne z prawem? Twierdzi, że w mieszkaniu ma później zamieszkać jego córka, ale my w to nie wierzymy, bo przedtem proponował tacie wykup mieszkania. Czy ta sprawa może zakończyć się eksmisją? Czy możemy sądzić się o obniżenie czynszu jako opłaty za używanie lokalu, która jest zbyt wysoka?

wizytówka Szukamy prawników »