Niepłacenie czynszu za mieszkanie komunalne a odpowiedzialność domowników

Kiedy odpowiada Pan za dług czynszowy, a kiedy nie?

W przypadku lokalu komunalnego podstawowe znaczenie ma art. 688¹ § 1 i 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis stanowi, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, a ich odpowiedzialność ogranicza się do należności za okres ich stałego zamieszkiwania.

To oznacza, że o odpowiedzialności nie rozstrzyga samo zameldowanie, lecz faktyczne stałe zamieszkiwanie. Jeżeli od dłuższego czasu przebywa Pan za granicą i rzeczywiście nie mieszkał w lokalu, to co do zasady może Pan bronić się argumentem, że nie spełniał Pan przesłanki z art. 688¹ § 1 Kodeksu cywilnego.

W praktyce gmina lub zarządca często kierują roszczenia także do osób zameldowanych, bo meldunek bywa dla nich pierwszą informacją o składzie gospodarstwa domowego. Nie jest to jednak dowód rozstrzygający. Meldunek ma charakter ewidencyjny i wynika z art. 24 ust. 1 ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności; nie tworzy samodzielnie obowiązku zapłaty czynszu.

Solidarna odpowiedzialność – co to oznacza w praktyce?

Zgodnie z art. 366 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego wierzyciel może żądać całości albo części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich albo od każdego z osobna. Jeżeli więc gmina uzna, że był Pan pełnoletnim domownikiem stale zamieszkującym z najemcą, może dochodzić zapłaty także od Pana.

Jeżeli jeden z dłużników solidarnych zapłaci więcej, niż wynika z jego wewnętrznego udziału, może potem dochodzić zwrotu od pozostałych na podstawie art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego. To jednak etap późniejszy. Najpierw trzeba ustalić, czy w ogóle powstała Pana odpowiedzialność wobec gminy.

Czy wymeldowanie się z mieszkania komunalnego pomaga?

Tak, ale tylko częściowo. Wymeldowanie może uporządkować stan ewidencyjny i ograniczyć ryzyko, że korespondencja nadal będzie kierowana na ten adres. Nie usuwa jednak automatycznie odpowiedzialności za okres, w którym ktoś rzeczywiście mieszkał w lokalu.

Jeżeli nie mieszka Pan w lokalu, obowiązek meldunkowy powinien odpowiadać rzeczywistości. W sprawie wymeldowania zastosowanie mają przepisy art. 33 ust. 1 oraz art. 35 ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Osoba, która opuszcza miejsce pobytu stałego lub czasowego przed upływem deklarowanego okresu, powinna się wymeldować. Jeżeli sama tego nie zrobiła, organ gminy może wydać decyzję o wymeldowaniu po ustaleniu, że lokal został trwale opuszczony.

Jeżeli sprawa wymaga działania z zagranicy, warto ustanowić pełnomocnika do prowadzenia sprawy administracyjnej. Zasady działania przez pełnomocnika wynikają z art. 32 i art. 33 § 1–3 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego.

Zobacz również:

studenci chcą wyprowadzić przed

Jak ustalić, czy sprawa trafiła już do sądu lub komornika?

To trzeba sprawdzić jak najszybciej. Jeżeli wierzyciel skierował pozew, mógł zostać wydany nakaz zapłaty. W postępowaniu upominawczym sąd wydaje nakaz, gdy dochodzone roszczenie nie jest oczywiście bezzasadne – przewiduje to art. 498 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Po skutecznym wniesieniu sprzeciwu nakaz traci moc zgodnie z art. 505 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli ktoś nie odebrał pisma, mogą pojawić się problemy z doręczeniem. W postępowaniu cywilnym ocena skuteczności doręczenia zależy od konkretnej sytuacji procesowej i obowiązujących reguł doręczeń, w tym przepisów art. 139 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego. Nie w każdej sprawie brak faktycznego odbioru oznacza, że pismo można pominąć bez konsekwencji.

Jeżeli nakaz zapłaty lub wyrok uprawomocnił się bez Pana wiedzy, możliwe są odpowiednie środki obrony, ale ich dobór zależy od tego, na jakim etapie jest sprawa. W grę może wchodzić np. wniosek o przywrócenie terminu, o którym mowa w art. 168 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, z jednoczesnym dokonaniem spóźnionej czynności procesowej zgodnie z art. 169 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli wszczęto egzekucję, trzeba dodatkowo przeanalizować tytuł wykonawczy i akta komornicze.

Jakie zarzuty warto podnieść przeciwko roszczeniu?

W sprawach o zaległy czynsz za lokal komunalny najczęściej znaczenie mają następujące kwestie:

• brak stałego zamieszkiwania w lokalu w czasie powstawania zadłużenia – podstawa: art. 688¹ § 1 i 2 Kodeksu cywilnego,
• ograniczenie odpowiedzialności tylko do okresu faktycznego wspólnego zamieszkiwania – również art. 688¹ § 2 Kodeksu cywilnego,
• przedawnienie starszych należności czynszowych – art. 118 Kodeksu cywilnego,
• błędne ustalenie osoby pozwanej albo błędny adres doręczeń, jeżeli miało to wpływ na możliwość obrony – zależnie od etapu sprawy przepisy Kodeksu postępowania cywilnego.

Roszczenia o czynsz mają charakter okresowy, dlatego co do zasady przedawniają się po 3 latach na podstawie art. 118 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak pamiętać, że sąd nie zawsze uwzględni tę kwestię z urzędu w każdej konfiguracji podmiotowej i procesowej, dlatego zarzut przedawnienia warto wyraźnie podnieść.

Należy też uważać na działania, które mogą być potraktowane jako uznanie długu. Skutki dla biegu przedawnienia mogą wynikać z art. 123 § 1 pkt 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym bieg przedawnienia przerywa uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje. Dlatego przed podpisaniem ugody, prośby o raty czy oświadczenia o spłacie warto najpierw ustalić, czy dług rzeczywiście Pana obciąża.

Zobacz również:

wstąpienie w najem komunalny

Jakie dowody mogą potwierdzić, że Pan tam nie mieszkał?

Najlepiej przygotować dokumenty pokazujące, że centrum życiowe było gdzie indziej. Przydatne bywają:

• umowa o pracę lub zaświadczenie od pracodawcy za granicą,
• umowa najmu albo potwierdzenie zamieszkania w innym kraju,
• rachunki, potwierdzenia przelewów, dokumenty podatkowe,
• bilety, rejestr pobytu, dokumenty urzędowe z zagranicy,
• zeznania świadków potwierdzających, że nie mieszkał Pan w lokalu.

Im dokładniej da się wskazać datę wyprowadzki lub rozpoczęcia stałego pobytu za granicą, tym łatwiej ograniczyć lub wyłączyć odpowiedzialność.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustalić u gminy lub zarządcy, jaka jest wysokość zadłużenia i za jaki okres jest dochodzone.
2. Sprawdzić, czy toczy się postępowanie sądowe albo egzekucyjne.
3. Uzyskać kopie pism, pozwu, nakazu zapłaty, wyroku lub zawiadomień od komornika.
4. Zebrać dowody, że nie mieszkał Pan w lokalu w czasie narastania zaległości.
5. Rozważyć wymeldowanie lub doprowadzenie do administracyjnego wymeldowania, jeśli meldunek nadal widnieje mimo trwałego opuszczenia lokalu.
6. Nie podpisywać pochopnie ugody ani uznania długu bez wcześniejszej analizy.

FAQ

Czy samo zameldowanie oznacza obowiązek spłaty czynszu?

Nie. Sam meldunek nie wystarcza. Potrzebne jest jeszcze faktyczne stałe zamieszkiwanie z najemcą jako osoba pełnoletnia – art. 688¹ § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy wymeldowanie usuwa stary dług?

Nie. Wymeldowanie porządkuje stan ewidencyjny na przyszłość, ale nie kasuje ewentualnej odpowiedzialności za okres wcześniejszego rzeczywistego zamieszkiwania.

Po ilu latach przedawnia się czynsz?

Co do zasady po 3 latach jako roszczenie o świadczenie okresowe – art. 118 Kodeksu cywilnego. Przedawnienie trzeba jednak odpowiednio podnieść w sprawie.

Czy gmina może pozwać tylko jednego domownika?

Tak. Przy odpowiedzialności solidarnej wierzyciel może dochodzić całości albo części należności od jednego z dłużników – art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego.

Co zrobić, jeśli mieszkam za granicą?

Warto ustanowić pełnomocnika lub co najmniej zadbać o sprawny odbiór korespondencji oraz szybko zebrać dowody potwierdzające pobyt poza lokalem. W sprawach sądowych i administracyjnych opóźnienie może utrudnić obronę.

Źródła

• art. 688¹ § 1 i 2, art. 118, art. 123 § 1 pkt 2, art. 366 § 1 i 2, art. 376 § 1, art. 509 i nast. ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 498 § 1, art. 505 § 1, art. 139 i nast., art. 168 § 1, art. 169 § 3 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 24 ust. 1, art. 33 ust. 1, art. 35 ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności
• art. 32 i art. 33 § 1–3 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego
• ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego