Wspólne przyłącze wodno-kanalizacyjne między sąsiadami

Czy sąsiedzi mogą wykonać jedno wspólne przyłącze?

Odpowiedź zależy od tego, co dokładnie ma zostać wybudowane. Jeżeli kilka osób chce ułożyć jedną rurę obsługującą kilka odrębnych działek lub kilka odrębnych budynków, przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może uznać, że nie jest to klasyczne przyłącze do jednej nieruchomości, lecz odcinek sieci albo układ wymagający indywidualnego rozwiązania technicznego.

Definicje są istotne. Zgodnie z art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków przyłączem wodociągowym jest odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym. Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 6 tej samej ustawy przyłączem kanalizacyjnym jest odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a gdy studzienki nie ma, do granicy nieruchomości gruntowej.

W praktyce oznacza to, że jeżeli chodzi o jedną nieruchomość stanowiącą współwłasność kilku osób, możliwe jest jedno przyłącze do tej nieruchomości, a umowa może być zawarta z osobami mającymi tytuł prawny do nieruchomości albo z jedną osobą działającą na podstawie upoważnienia. Jeżeli natomiast chodzi o kilka odrębnych działek, przedsiębiorstwo może wymagać osobnych przyłączy do poszczególnych nieruchomości albo zaproponować budowę odcinka sieci, od którego następnie będą wykonywane indywidualne przyłącza.

Umowa o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług.

Na podstawie art. 6 ust. 4 tej ustawy umowa może zostać zawarta z osobą, która posiada tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, do której ma być dostarczana woda albo z której mają być odprowadzane ścieki, a także z osobą korzystającą z nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Jeżeli nieruchomość jest współwłasnością, przedsiębiorstwo może zawrzeć umowę ze współwłaścicielami albo z jednym z nich, jeżeli pozostali udzielą mu odpowiedniego upoważnienia. W interesie współwłaścicieli leży pisemne uregulowanie, kto podpisuje umowę, kto reguluje należności, jak rozliczane jest zużycie wody i kto odpowiada za utrzymanie przyłącza.

Warunki przyłączenia do sieci

Procedurę przyłączania nieruchomości do sieci reguluje art. 19a ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Osoba ubiegająca się o przyłączenie składa wniosek do przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Przedsiębiorstwo wydaje warunki przyłączenia do sieci w terminie 21 dni od dnia złożenia wniosku w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w tym w zabudowie zagrodowej, oraz 45 dni w pozostałych przypadkach. Terminy te mogą zostać przedłużone odpowiednio o kolejne 21 albo 45 dni, jeżeli przedsiębiorstwo zawiadomi wnioskodawcę o przyczynach przedłużenia.

Warunki przyłączenia określają w szczególności miejsce i sposób włączenia do sieci oraz wymagania techniczne. To właśnie na tym etapie należy wyjaśnić, czy przedsiębiorstwo dopuszcza wspólny układ dla kilku właścicieli, czy wymaga wykonania kilku przyłączy, czy też konieczna jest budowa odcinka sieci.

Ważne jest także art. 19a ust. 8 ustawy wodociągowej. Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne nie pobiera opłat za wydanie warunków przyłączenia do sieci, ich zmianę, aktualizację lub przeniesienie na inny podmiot, odbiór przyłącza, włączenie przyłącza do sieci ani za inne zezwolenia związane z przyłączeniem do sieci.

Przyłącze a sieć wodociągowa lub kanalizacyjna

Najczęstszy błąd polega na nazywaniu każdego przewodu przyłączem. Tymczasem przyłącze służy zasadniczo połączeniu sieci z instalacją w konkretnej nieruchomości odbiorcy usług. Jeżeli przewód ma prowadzić przez kilka działek i zasilać kilka odrębnych nieruchomości, może być potraktowany jako urządzenie wodociągowe albo kanalizacyjne w rozumieniu art. 2 pkt 14 i 16 ustawy wodociągowej, a nie jako jedno przyłącze.

Jeżeli przedsiębiorstwo twierdzi, że przyłącze musi prowadzić do jednego budynku lub jednej nieruchomości, należy poprosić o pisemne stanowisko ze wskazaniem podstawy w warunkach technicznych, regulaminie dostarczania wody i odprowadzania ścieków albo przepisach. Regulamin uchwala rada gminy na podstawie art. 19 ustawy wodociągowej i to on określa między innymi warunki przyłączania do sieci oraz sposób dokonywania odbioru wykonanego przyłącza.

Zgoda współwłaścicieli i przejście przez cudzą nieruchomość

Jeżeli przewód ma przebiegać przez działkę będącą współwłasnością, trzeba uwzględnić przepisy Kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą wspólną. Czynności zwykłego zarządu wymagają zgody większości współwłaścicieli obliczanej według wielkości udziałów, co wynika z art. 201 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Budowa trwałego przewodu przez nieruchomość, ustanowienie służebności, obciążenie działki prawem przedsiębiorstwa albo sąsiada oraz zgoda na korzystanie z gruntu w długiej perspektywie zwykle powinny być traktowane ostrożnie jako czynności wymagające zgody wszystkich współwłaścicieli. Ocena zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego, zakresu robót i skutków dla nieruchomości.

Jeżeli instalacja ma przebiegać przez cudzy grunt, sama zgoda na wejście w teren może nie wystarczyć. Bezpieczniejsze jest ustanowienie służebności gruntowej na podstawie art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego albo służebności przesyłu na podstawie art. 305(1) Kodeksu cywilnego, jeżeli uprawnionym ma być przedsiębiorca, którego urządzenia służą do doprowadzania lub odprowadzania płynów. Służebność ujawniona w księdze wieczystej chroni korzystanie z przewodu także po sprzedaży nieruchomości.

Kto finansuje budowę przyłącza?

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków realizację budowy przyłączy do sieci oraz studni wodomierzowej, pomieszczenia przewidzianego do lokalizacji wodomierza głównego i urządzenia pomiarowego zapewnia na własny koszt osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci.

Inaczej wygląda sytuacja przy budowie urządzeń wodociągowych lub kanalizacyjnych, czyli elementów sieci. Zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy wodociągowej osoby, które wybudowały z własnych środków urządzenia wodociągowe lub kanalizacyjne, mogą je przekazywać odpłatnie gminie albo przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu na warunkach uzgodnionych w umowie. Urządzenia muszą odpowiadać warunkom technicznym.

Znaczenie ma także art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym urządzenia służące między innymi do doprowadzania lub odprowadzania płynów nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Z kolei art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje roszczenie osoby, która poniosła koszty budowy urządzeń i jest ich właścicielem, o nabycie ich własności przez przedsiębiorcę, jeżeli urządzenia zostały przyłączone do sieci przedsiębiorstwa, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej.

W orzecznictwie podkreśla się, że dla rozliczenia znaczenie ma to, kto sfinansował budowę urządzeń i kto może nimi rozporządzać. W wyroku z dnia 27 lutego 2020 r., III CSK 321/17, Sąd Najwyższy wskazał, że art. 31 ust. 1 ustawy wodociągowej dotyczy urządzeń wybudowanych z własnych środków i pozwala na ich odpłatne przekazanie gminie albo przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu. Podobnie w wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 27 czerwca 2012 r., II Ca 1638/11, zaakcentowano znaczenie umowy określającej warunki przekazania i rozliczenia.

Obowiązki przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego

Podstawowe obowiązki przedsiębiorstwa określa art. 5 ust. 1 ustawy wodociągowej. Przedsiębiorstwo ma obowiązek zapewnić zdolność posiadanych urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych do dostaw wody w wymaganej ilości i pod odpowiednim ciśnieniem, dostaw wody i odprowadzania ścieków w sposób ciągły i niezawodny oraz należytą jakość dostarczanej wody i odprowadzanych ścieków.

Jednocześnie art. 5 ust. 2 tej ustawy stanowi, że jeżeli umowa o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków nie stanowi inaczej, odbiorca usług odpowiada za zapewnienie niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy wodociągowych lub kanalizacyjnych z urządzeniem pomiarowym włącznie.

Przedsiębiorstwo nie powinno odmawiać przyłączenia w sposób dowolny. Odmowa albo wymóg wykonania kilku odrębnych przyłączy powinny wynikać z warunków technicznych, przepustowości sieci, zasad opomiarowania, regulaminu dostarczania wody i odprowadzania ścieków albo innych konkretnych okoliczności. Jeżeli stanowisko przedsiębiorstwa jest niejasne, warto wystąpić o jego pisemne uzasadnienie.

Formalności budowlane i techniczne

Budowa przyłączy wodociągowych i kanalizacyjnych co do zasady nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, co wynika z art. 29 ust. 1 pkt 23 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Inwestor powinien jednak sprawdzić, czy w danym przypadku konieczne jest zgłoszenie robót budowlanych na podstawie art. 30 Prawa budowlanego albo zastosowanie uproszczonego trybu z art. 29a Prawa budowlanego, który wymaga sporządzenia planu sytuacyjnego przyłącza na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Niezależnie od trybu budowlanego trzeba zachować wymagania ustawy wodociągowej, warunki przyłączenia wydane przez przedsiębiorstwo oraz przepisy geodezyjne dotyczące inwentaryzacji powykonawczej. W praktyce przedsiębiorstwo odbiera wykonane przyłącze przed zasypaniem wykopu, dlatego termin odbioru należy uzgodnić jeszcze przed rozpoczęciem robót ziemnych.

Jak praktycznie zabezpieczyć wspólną inwestycję?

Przed rozpoczęciem robót sąsiedzi powinni wykonać kilka kroków. Po pierwsze, każdy właściciel powinien złożyć albo poprzeć wniosek o wydanie warunków przyłączenia, zależnie od przyjętego wariantu inwestycji. Po drugie, należy uzgodnić z projektantem i przedsiębiorstwem, czy powstanie kilka przyłączy, czy odcinek sieci z późniejszymi przyłączami. Po trzecie, trzeba uregulować prawo do korzystania z gruntów, przez które przebiega przewód.

Warto także spisać umowę sąsiedzką. Powinna ona określać przynajmniej: udział w kosztach projektu i robót, sposób zapłaty wykonawcy, własność wybudowanych urządzeń, zasady dostępu w razie awarii, rozliczenia za wodę i ścieki, obowiązek współdziałania przy odbiorze oraz zasady postępowania, gdy któryś z właścicieli sprzeda działkę.

FAQ

Czy przedsiębiorstwo wodociągowe może wymagać osobnego przyłącza do każdej działki?

Tak, jeżeli wynika to z warunków technicznych, definicji przyłącza, zasad opomiarowania, regulaminu dostarczania wody i odprowadzania ścieków albo układu nieruchomości. Przyłącze jest prawnie odnoszone do nieruchomości odbiorcy usług, dlatego jedna rura dla kilku odrębnych działek może wymagać potraktowania jako odcinek sieci.

Czy można podpisać jedną umowę na wodę dla kilku współwłaścicieli?

Tak, jeżeli chodzi o tę samą nieruchomość i osoby mają tytuł prawny do korzystania z niej. Art. 6 ust. 4 ustawy wodociągowej pozwala zawrzeć umowę z osobą posiadającą tytuł prawny do nieruchomości. Współwłaściciele mogą też upoważnić jedną osobę do podpisania umowy, ale powinni uregulować między sobą rozliczenia.

Czy zgoda sąsiada na przeprowadzenie rury wystarczy?

Do samego wejścia na grunt przy prostych robotach pisemna zgoda może być praktycznie wystarczająca, ale przy trwałym przewodzie bezpieczniejsze jest ustanowienie służebności. Służebność gruntowa z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego albo służebność przesyłu z art. 305(1) Kodeksu cywilnego lepiej zabezpiecza korzystanie z urządzenia w przyszłości.

Kto płaci za budowę przyłącza?

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy wodociągowej budowę przyłącza finansuje osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci. Jeżeli jednak budowany jest odcinek sieci lub urządzenia wodociągowe albo kanalizacyjne, możliwe jest późniejsze odpłatne przekazanie ich gminie albo przedsiębiorstwu na podstawie art. 31 ust. 1 tej ustawy, o ile strony uzgodnią warunki.

Czy przedsiębiorstwo może pobrać opłatę za wydanie warunków przyłączenia?

Nie. Art. 19a ust. 8 ustawy wodociągowej zakazuje pobierania opłat między innymi za wydanie warunków przyłączenia, ich zmianę, aktualizację, przeniesienie na inny podmiot, odbiór przyłącza i włączenie przyłącza do sieci.

Podsumowanie

Wspólna inwestycja sąsiadów w wodociąg lub kanalizację jest możliwa, ale nie zawsze będzie mogła zostać zrealizowana jako jedno przyłącze. Przy jednej nieruchomości we współwłasności zwykle można mówić o jednym przyłączu i jednej umowie, natomiast przy kilku odrębnych działkach często konieczne są osobne przyłącza albo budowa fragmentu sieci.

Najważniejsze jest uzyskanie warunków przyłączenia na podstawie art. 19a ustawy wodociągowej, ustalenie z przedsiębiorstwem kwalifikacji technicznej inwestycji, zabezpieczenie zgód i służebności oraz wcześniejsze spisanie zasad rozliczenia kosztów. Jeżeli budowane są urządzenia, a nie tylko przyłącze, warto przed rozpoczęciem prac zawrzeć z gminą lub przedsiębiorstwem umowę dotyczącą ich ewentualnego odpłatnego przejęcia.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków - Dz.U. 2001 nr 72 poz. 747, w szczególności art. 2 pkt 5, art. 2 pkt 6, art. 5, art. 6, art. 15 ust. 2, art. 19, art. 19a i art. 31 ust. 1.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 49 § 1 i § 2, art. 199, art. 201, art. 285 § 1 oraz art. 305(1).
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w szczególności art. 29 ust. 1 pkt 23, art. 29a i art. 30.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2020 r., III CSK 321/17.
• Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 27 czerwca 2012 r., II Ca 1638/11.