Budowa przyłączy wodociągowych i kanalizacyjnych do działki

Przyłącze a sieć wodociągowa i kanalizacyjna

Najważniejsze w takich sprawach jest rozróżnienie między przyłączem a siecią. Od tego zależy, kto ma ponieść koszt robót. Sam fakt, że część przewodu biegnie poza granicą działki, nie kończy analizy. Trzeba sprawdzić, czy jest to nadal indywidualne przyłącze służące jednej nieruchomości, czy już element sieci albo urządzenie wodociągowe lub kanalizacyjne służące szerszemu systemowi.

Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków nakłada na przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne obowiązek zapewnienia budowy urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych w zakresie wynikającym z planowania przestrzennego oraz wieloletniego planu rozwoju i modernizacji. Jednocześnie art. 15 ust. 2 tej ustawy stanowi, że realizację budowy przyłączy do sieci zapewnia na własny koszt osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci.

W praktyce oznacza to, że właściciel domu lub działki najczęściej płaci za projekt, uzgodnienia, roboty budowlane i odbiór własnego przyłącza. Nie oznacza to jednak, że gmina może dowolnie nazwać przyłączem każdy brakujący odcinek infrastruktury w drodze albo przerzucić na jednego mieszkańca koszt rozbudowy sieci dla całego obszaru.

Kto finansuje budowę przyłącza wodociągowego?

Przyłącze wodociągowe to przewód łączący sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym. W uchwale składu siedmiu sędziów z 22 czerwca 2017 r., III SZP 2/16, Sąd Najwyższy przyjął, że przyłącze wodociągowe jest przewodem łączącym sieć z instalacją wewnętrzną na całej swojej długości.

To oznacza, że w typowej sytuacji, gdy istniejąca sieć wodociągowa biegnie w ulicy, a właściciel wykonuje indywidualne odgałęzienie do swojego domu, koszt takiego przyłącza może obciążać właściciela nawet wtedy, gdy część robót znajduje się w pasie drogowym lub poza geodezyjną granicą działki. Inaczej należy oceniać sytuację, w której przedsiębiorstwo lub gmina żąda od właściciela wybudowania nie indywidualnego odcinka do swojej nieruchomości, lecz fragmentu sieci głównej, z którego mają korzystać także inne działki.

Jeżeli spór dotyczy podobnego problemu jak rozbudowa sieci, trzeba oddzielić koszt przyłącza od kosztu urządzeń wodociągowych. Właściciel może być zainteresowany szybszą realizacją inwestycji, ale wtedy powinien zadbać o umowę określającą przejęcie urządzeń, wynagrodzenie, rozliczenie kosztów i odpowiedzialność za późniejszą eksploatację.

Kto finansuje budowę przyłącza kanalizacyjnego?

Przyłącze kanalizacyjne jest zdefiniowane inaczej niż przyłącze wodociągowe. Ustawa wskazuje na odcinek przewodu łączący wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a gdy studzienki nie ma, do granicy nieruchomości gruntowej. W praktyce dlatego tak ważne są warunki techniczne, projekt i lokalizacja pierwszej studzienki.

W uchwale III SZP 2/16 Sąd Najwyższy wskazał, że przyłączem kanalizacyjnym jest przewód łączący wewnętrzną instalację kanalizacyjną zakończoną studzienką w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną na odcinku od studzienki do sieci. Jeżeli zatem studzienka znajduje się na nieruchomości, odcinek od tej studzienki do sieci może być traktowany jako przyłącze, także gdy biegnie poza granicą działki.

Nie wolno jednak z tego wyprowadzać wniosku, że mieszkaniec zawsze ma finansować dowolnie długi odcinek kanalizacji w drodze. Jeżeli konieczne jest przedłużenie kolektora, budowa przepompowni, kanału sanitarnego dla kilku nieruchomości albo innego elementu infrastruktury systemowej, mamy do czynienia z urządzeniami kanalizacyjnymi lub siecią, a nie tylko z przyłączem jednego odbiorcy.

Obowiązek podłączenia nieruchomości do kanalizacji

Osobnym problemem jest obowiązek przyłączenia nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej. Wynika on z ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Właściciel nieruchomości powinien zapewnić przyłączenie do istniejącej sieci kanalizacyjnej, chyba że nieruchomość jest wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych.

Nie jest to jednak to samo co obowiązek finansowania budowy sieci. Gmina może egzekwować obowiązek prawidłowego odprowadzania ścieków, ale nadal musi prawidłowo ustalić, czy konkretny zakres robót jest przyłączem właściciela, czy elementem infrastruktury, którą powinien zapewnić podmiot publiczny lub przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne.

Jeżeli po wykonaniu kanalizacji wzrosła wartość nieruchomości, w określonych sytuacjach może pojawić się temat opłaty adiacenckiej. To odrębny mechanizm prawny, inny niż obciążanie mieszkańca fakturą za budowę sieci. Szerzej ten problem opisuje sprawa dotycząca tego, czym jest opłata adiacencka przy podłączeniu kanalizacji.

Co zrobić, gdy gmina żąda zapłaty za odcinek poza działką?

Najpierw należy zażądać od gminy lub przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego pełnych warunków przyłączenia, mapy z zaznaczonym zakresem robót, wskazania punktu włączenia do sieci oraz podstawy prawnej obciążenia właściciela kosztami. Warto poprosić o rozbicie kosztorysu na elementy: przyłącze, roboty w pasie drogowym, odtworzenie nawierzchni, ewentualne urządzenia sieciowe i koszty administracyjne.

Jeżeli warunki przyłączenia obejmują tylko indywidualne przyłącze do istniejącej sieci, stanowisko gminy może być uzasadnione. Jeżeli natomiast żądanie obejmuje budowę odcinka sieci, który w przyszłości ma obsługiwać także innych odbiorców, trzeba rozważyć odmowę finansowania tego zakresu albo zawarcie umowy przewidującej zwrot kosztów lub odpłatne przejęcie urządzeń.

Przy sporach sąsiedzkich i inwestycjach w pasie drogowym pojawiają się podobne problemy organizacyjne jak przy inwestycjach w inne media. Pomocne może być porównanie, jak wygląda przyłącze energii i spór o przebieg prac, choć podstawy prawne dla energii elektrycznej są inne niż dla wodociągów i kanalizacji.

Odpłatne przekazanie urządzeń wybudowanych z własnych środków

Art. 31 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków przewiduje, że osoby, które wybudowały z własnych środków urządzenia wodociągowe lub kanalizacyjne, mogą przekazywać je odpłatnie gminie albo przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu na warunkach uzgodnionych w umowie. Przekazywane urządzenia muszą odpowiadać wymaganiom technicznym określonym w odrębnych przepisach.

Należność za przekazane urządzenia może być rozłożona na raty albo uwzględniona w rozliczeniach za zbiorowe zaopatrzenie w wodę lub zbiorowe odprowadzanie ścieków. W praktyce najbezpieczniej jest ustalić te zasady przed rozpoczęciem inwestycji, ponieważ po wykonaniu robót negocjacje bywają trudniejsze.

Jeżeli kilka osób finansuje odcinek infrastruktury, warto jeszcze przed podpisaniem umowy ustalić, kto jest inwestorem, kto wystawia faktury, jak dzielone są koszty i jak zostanie przeprowadzony zwrot kosztów od przyszłych sąsiadów albo kolejnych użytkowników sieci. Brak takich ustaleń zwykle prowadzi do sporów o bezpodstawne wzbogacenie, współfinansowanie i przejęcie instalacji.

Jakie dokumenty warto zebrać przed rozmową z gminą?

W sporze o koszty przyłączy i sieci najważniejsze są dokumenty techniczne i pisemne stanowiska stron. Sama rozmowa z urzędnikiem albo pracownikiem przedsiębiorstwa nie wystarczy, jeżeli później trzeba będzie wykazać, czego dokładnie żądano od właściciela.

• warunki przyłączenia do sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej,
• mapę z zaznaczonym przebiegiem przyłącza i sieci,
• projekt lub szkic techniczny z opisem punktu włączenia,
• kosztorys z rozbiciem na poszczególne odcinki i rodzaje robót,
• lokalny regulamin dostarczania wody i odprowadzania ścieków,
• wieloletni plan rozwoju i modernizacji urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, jeżeli inwestycja może dotyczyć sieci,
• korespondencję z gminą, przedsiębiorstwem i zarządcą drogi,
• projekt umowy o odpłatne przekazanie urządzeń, jeżeli właściciel ma finansować coś więcej niż własne przyłącze.

W piśmie do gminy warto zadać konkretne pytania: czy dany odcinek jest przyłączem czy siecią, kto będzie właścicielem wybudowanego przewodu po odbiorze, kto będzie go utrzymywał, czy inwestycja znajduje się w planie rozwoju sieci oraz na jakiej podstawie prawnej mieszkaniec ma pokryć określone koszty.

Podsumowanie

Właściciel nieruchomości finansuje własne przyłącze do istniejącej sieci, ale nie powinien automatycznie finansować rozbudowy sieci głównej. Po uchwale Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2017 r., III SZP 2/16, trzeba szczególnie ostrożnie posługiwać się argumentem granicy działki, ponieważ przyłącze wodociągowe, a w określonych przypadkach także kanalizacyjne, może obejmować odcinki poza nieruchomością.

Najbezpieczniejszym działaniem jest uzyskanie pisemnych warunków przyłączenia, mapy, kosztorysu i kwalifikacji prawnej każdego odcinka. Jeżeli właściciel ma finansować urządzenia wodociągowe lub kanalizacyjne, powinien zadbać o umowę określającą odpłatne przekazanie albo inny sposób rozliczenia kosztów.

FAQ

Czy gmina może kazać mi zapłacić za przyłącze poza granicą działki?

Tak, może to być dopuszczalne, jeżeli sporny odcinek jest nadal indywidualnym przyłączem do istniejącej sieci. Nie jest natomiast prawidłowe automatyczne przerzucanie na właściciela kosztów rozbudowy sieci głównej lub urządzeń, które mają służyć wielu nieruchomościom.

Czy granica działki zawsze decyduje o tym, kto płaci?

Nie. Po uchwale Sądu Najwyższego III SZP 2/16 granica nieruchomości nie zawsze jest rozstrzygająca, zwłaszcza przy przyłączu wodociągowym. Trzeba badać definicję ustawową, projekt techniczny, lokalizację studzienki kanalizacyjnej i funkcję danego odcinka.

Czy muszę podłączyć dom do kanalizacji?

Jeżeli istnieje sieć kanalizacyjna, właściciel nieruchomości co do zasady powinien zapewnić przyłączenie nieruchomości do tej sieci. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy nieruchomość ma przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych.

Czy mogę żądać zwrotu kosztów, jeżeli sam wybuduję sieć?

Jeżeli wybudowany odcinek jest urządzeniem wodociągowym lub kanalizacyjnym, a nie tylko prywatnym przyłączem, można powołać się na art. 31 ustawy i negocjować odpłatne przekazanie urządzeń gminie albo przedsiębiorstwu. Najlepiej ustalić zasady zwrotu przed rozpoczęciem inwestycji.

Co zrobić, gdy przedsiębiorstwo odmawia przyłączenia?

Należy poprosić o pisemne stanowisko i wskazanie przyczyn odmowy. Przedsiębiorstwo powinno przyłączyć nieruchomość, jeżeli są spełnione warunki określone w regulaminie i istnieją techniczne możliwości świadczenia usług. W razie sporu warto przeanalizować regulamin, warunki techniczne i korespondencję.

Źródła

1. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków - tekst aktu w ISAP.
2. Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach - tekst aktu w ISAP.
3. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2017 r., III SZP 2/16.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z 13 maja 2004 r., III SK 39/04.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2004 r., II CK 404/03.
6. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 13 grudnia 2011 r., VI ACa 870/11.