Zmiana przeznaczenia działki na rolną, możliwość odszkodowania, skutki prawne

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a odszkodowanie

Jeżeli w gminie doszło do zmiany zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wyniku której działka została przekwalifikowana na działkę rolną, możliwość dochodzenia roszczeń wynika z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. z dnia 21 czerwca 2024 r. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w związku ze zmianą planu miejscowego korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Warunki uzyskania odszkodowania

Odszkodowanie jest możliwe wyłącznie wtedy, gdy faktycznie doszło do ograniczenia lub uniemożliwienia dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości oraz gdy właściciel wykaże rzeczywistą szkodę, na przykład w postaci realnej utraty wartości działki. W praktyce wymaga to sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który porówna wartość nieruchomości przed zmianą planu i po jej dokonaniu.

Wyłączenia odpowiedzialności gminy

Roszczenie odszkodowawcze nie przysługuje, jeżeli zmiana przeznaczenia nieruchomości wynikała z obowiązujących przepisów szczególnych, takich jak regulacje dotyczące ochrony przyrody, ochrony gruntów rolnych i leśnych albo innych wiążących decyzji administracyjnych.

Terminy dochodzenia roszczeń

Roszczenie o odszkodowanie lub wykup nieruchomości przysługuje od dnia wejścia w życie planu miejscowego i przedawnia się z upływem 6 lat, jako roszczenie cywilnoprawne. W pierwszej kolejności sprawa może zostać rozwiązana w drodze umowy z gminą, a w razie braku porozumienia możliwe jest wystąpienie z pozwem do sądu cywilnego.

Obniżenie wartości nieruchomości przy jej zbyciu

Jeżeli w wyniku zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości uległa obniżeniu, ale nadal możliwe jest korzystanie z niej w dotychczasowy sposób, właściciel może żądać odszkodowania wyłącznie w przypadku zbycia nieruchomości, na przykład jej sprzedaży. Odszkodowanie odpowiada wówczas kwocie obniżenia wartości nieruchomości. Takie roszczenie należy zgłosić w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego.

Zmiana ewidencji gruntów i budynków

Jeżeli natomiast nie doszło do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jedynie do aktualizacji ewidencji gruntów i budynków, polegającej na zmianie użytku z Bp „zurbanizowane tereny niezabudowane” na użytek rolny, to czynność ta należy do kompetencji starostwa powiatowego, a nie gminy. Aktualizacja ewidencji opiera się na rzeczywistym stanie nieruchomości i jest dokonywana na podstawie operatu geodezyjnego. W sytuacji, gdy na gruncie nie rozpoczęto budowy ani nie doszło do wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, zmiana użytku na rolny jest dopuszczalna i nie rodzi prawa do odszkodowania. Właściciel może jednak złożyć wniosek o zmianę danych ewidencyjnych, jeżeli nie zgadza się z dokonanym wpisem.