Rozwód a koszty utrzymania wspólnego domu – kto za co płaci?

Od czego zależy, kto płaci za wspólny dom po rozstaniu?

To zależy przede wszystkim od tego, czy między małżonkami nadal istnieje wspólność ustawowa, czy już ustała, a także kto faktycznie korzysta z domu. Sam pozew o rozwód nie kończy jeszcze wspólności majątkowej. Wspólność ustawowa ustaje dopiero z chwilą uprawomocnienia się wyroku rozwodowego albo wcześniej, jeżeli sąd ustanowi rozdzielność majątkową lub małżonkowie zawrą umowę majątkową małżeńską na podstawie art. 47 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich. Z kolei po ustaniu wspólności majątkowej do majątku, który był objęty wspólnością, stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, co wynika z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W praktyce oznacza to, że po rozwodzie lub po ustanowieniu rozdzielności majątkowej wspólny dom nie przestaje automatycznie być wspólny. Do czasu działu majątku pozostaje on zwykle przedmiotem współwłasności obojga byłych małżonków.

Dom wspólny a mieszkanie z majątku osobistego

Jeżeli mieszkanie, do którego się Pan wyprowadził, zostało nabyte ze spadku po ojcu, to co do zasady należy do Pana majątku osobistego na podstawie art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, chyba że spadkodawca postanowił inaczej. Nie ma to jednak wpływu na obowiązki związane z drugim składnikiem majątku, czyli wspólnym domem.

Sam fakt, że nie mieszka Pan już w domu, nie powoduje automatycznie wygaśnięcia wszystkich obowiązków dotyczących tej nieruchomości. Trzeba jednak rozdzielić:

• koszty właścicielskie – związane z samym istnieniem nieruchomości,
• koszty eksploatacyjne – wynikające z codziennego korzystania z domu,
• nakłady i remonty – zależnie od ich charakteru.

Jakie koszty trzeba co do zasady ponosić wspólnie?

Po ustaniu wspólności majątkowej zastosowanie ma art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Do takich typowych wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną należą zwłaszcza:

• podatek od nieruchomości,
• opłaty publicznoprawne związane z nieruchomością,
• obowiązkowe przeglądy techniczne i czynności wymagane przepisami bezpieczeństwa,
• konieczne wydatki na zachowanie rzeczy w stanie niepogorszonym.

W odniesieniu do budynku mieszkalnego trzeba pamiętać o obowiązkach właściciela lub zarządcy wynikających z art. 61 i art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Właściciel ma obowiązek utrzymywać obiekt w należytym stanie technicznym i użytkowym oraz przeprowadzać okresowe kontrole, m.in. instalacji i przewodów kominowych, jeżeli ich kontrola jest wymagana przez przepisy. Tego rodzaju wydatki mają charakter obiektywnie związany z nieruchomością, a nie wyłącznie z osobą, która w niej mieszka.

Dlatego podatek od nieruchomości czy obowiązkowe przeglądy kominiarskie to co do zasady koszty, w których drugi współwłaściciel powinien uczestniczyć.

Które wydatki powinien ponosić małżonek mieszkający w domu?

Inaczej zwykle ocenia się koszty wynikające z bieżącego korzystania z nieruchomości przez jedną osobę. Jeżeli w domu mieszka wyłącznie żona, to co do zasady to ona powinna pokrywać rachunki zależne od zużycia lub codziennego korzystania, takie jak:

• prąd,
• woda i ścieki,
• gaz,
• wywóz odpadów,
• internet, telewizja, abonamenty usługowe.

Nie wynika to z jednego przepisu wprost, ale z rozróżnienia między ciężarami związanymi z rzeczą wspólną a kosztami osobistego używania rzeczy przez jednego ze współwłaścicieli. Jeżeli tylko jedna osoba korzysta z domu, nie ma podstaw, aby automatycznie obciążać drugą połową rachunków za zużycie mediów, których faktycznie nie konsumuje.

W sporach praktycznych znaczenie może mieć również to, czy drugi małżonek został faktycznie pozbawiony współposiadania, czy wyprowadził się dobrowolnie oraz czy między stronami istnieją rozliczenia z tytułu korzystania z rzeczy wspólnej. W takich sytuacjach warto ocenić całość relacji majątkowych, bo sam rachunek za media nie zawsze zamyka sprawę.

Czy trzeba płacić za remonty i inwestycje?

Nie każdy wydatek na dom można narzucić drugiemu współwłaścicielowi. Kluczowe są tu przepisy o zarządzie rzeczą wspólną.

Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli obliczana według wielkości udziałów. Natomiast zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

W praktyce oznacza to, że:

• drobne i konieczne czynności utrzymaniowe mogą być traktowane jako zwykły zarząd,
• większe remonty, modernizacje, inwestycje często przekraczają zwykły zarząd i wymagają zgody obojga.

Jeżeli więc jeden z małżonków sam decyduje o kosztownym remoncie dachu, wymianie pieca na droższy model, przebudowie ogrodzenia czy rozbudowie domu, to nie zawsze może potem skutecznie żądać zwrotu połowy kosztów. Dużo zależy od tego, czy wydatek był:

• konieczny dla zachowania nieruchomości,
• pilny i niecierpiący zwłoki,
• uzgodniony z drugim współwłaścicielem,
• proporcjonalny i racjonalny.

Jeżeli wydatek był konieczny dla uniknięcia szkody, na przykład awaryjna naprawa przeciekającego dachu albo usunięcie zagrożenia z instalacji, rozliczenie może wyglądać inaczej niż przy planowanej modernizacji podnoszącej standard domu.

Czy ubezpieczenie domu jest obowiązkowe?

Co do zasady ubezpieczenie domu mieszkalnego nie jest powszechnie obowiązkowe. W typowej sytuacji właściciel domu jednorodzinnego nie ma ustawowego obowiązku zawarcia polisy majątkowej tylko dlatego, że jest właścicielem budynku.

Dlatego sama składka ubezpieczeniowa zwykle nie jest traktowana tak samo jak podatek od nieruchomości czy obowiązkowy przegląd techniczny. Jeżeli jedna strona chce utrzymywać polisę, a druga się temu sprzeciwia, nie zawsze można automatycznie żądać zwrotu połowy składki.

Trzeba jednak uważać na wyjątki. Ubezpieczenie może być pośrednio wymagane przez:

• umowę kredytu hipotecznego,
• warunki banku dotyczące zabezpieczenia spłaty,
• postanowienia umowne związane z cesją praw z polisy.

Jeżeli dom jest obciążony wspólnym kredytem hipotecznym, sytuacja się komplikuje. Wtedy obowiązek utrzymania polisy może wynikać nie z ustawy, lecz z umowy z bankiem. W takim przypadku brak ubezpieczenia może naruszać warunki kredytowe i pośrednio dotykać oboje kredytobiorców.

A co ze wspólnym kredytem hipotecznym?

Jeżeli dom został sfinansowany kredytem zaciągniętym wspólnie, to wobec banku zastosowanie ma zasada solidarności dłużników, jeżeli wynika z umowy lub charakteru zobowiązania. W praktyce bank zwykle może żądać spłaty całej raty od każdego z kredytobiorców. Nawet jeśli po rozwodzie jeden z małżonków mieszka sam w domu, dla banku nie ma to automatycznie znaczenia.

To oznacza, że wobec banku może Pan odpowiadać za całość raty, a dopiero później dochodzić rozliczeń między sobą a byłą żoną. Tego rodzaju sytuacje często wymagają osobnego ustalenia, podobnie jak mąż nie chce płacić swojej części rat i opłat po rozwodzie.

Tabela: które koszty zwykle są wspólne, a które nie

Co robić praktycznie przed podziałem majątku?

Jeżeli chce Pan uniknąć sporu o rozliczenia, najlepiej:

1. spisać, które koszty uznajecie za wspólne, a które za związane z samym zamieszkiwaniem,
2. gromadzić rachunki, potwierdzenia przelewów i decyzje podatkowe,
3. nie wyrażać zgody na większe remonty w sposób dorozumiany, jeżeli się Pan z nimi nie zgadza,
4. na piśmie zgłaszać zastrzeżenia do kosztów inwestycyjnych,
5. rozważyć uregulowanie sposobu korzystania z domu i ponoszenia opłat do czasu podziału majątku.

Jeżeli spór narasta, można też rozważyć sądowe ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej albo odpowiednie rozliczenia przy podziale majątku. W praktyce podobne problemy pojawiają się także wtedy, gdy po rozstaniu pozostają kłopoty ze współwłasnością domu lub mieszkania.

FAQ

Czy po wyprowadzce muszę płacić za wodę, prąd i gaz?

Zwykle nie, jeżeli z domu korzysta wyłącznie druga strona i to ona generuje zużycie. Takie opłaty najczęściej obciążają osobę mieszkającą w nieruchomości.

Czy muszę płacić połowę podatku od nieruchomości?

Co do zasady tak, bo jest to ciężar związany z samą nieruchomością. Podstawą rozliczeń między współwłaścicielami jest art. 207 Kodeksu cywilnego.

Czy żona może zrobić remont bez mojej zgody i żądać zwrotu połowy?

Nie zawsze. Jeśli remont przekracza zwykły zarząd, co często dotyczy większych i kosztownych prac, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego.

Czy ubezpieczenie domu jest obowiązkowe?

Zwykle nie. Wyjątek może wynikać np. z umowy kredytu hipotecznego, jeśli bank wymaga utrzymania polisy jako zabezpieczenia.

Czy sam rozwód dzieli majątek i kończy wspólne obowiązki wobec domu?

Nie. Rozwód kończy wspólność majątkową, ale nie dzieli automatycznie majątku. Do czasu podziału wspólny dom zazwyczaj pozostaje przedmiotem współwłasności.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 § 1, art. 33 pkt 2, art. 46, art. 47 § 1 – ISAP

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 199, art. 201, art. 207 – ISAP

3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 61 i art. 62 – ISAP

4. W indywidualnej sprawie znaczenie mogą mieć także treść umowy kredytu hipotecznego, sposób korzystania z domu po rozstaniu oraz rozliczenia dokonywane później w sprawie o podział majątku wspólnego.