Jak włączyć mieszkanie sprzed ślubu do majątku wspólnego?

Co dzieje się z mieszkaniem po ślubie

Jeżeli przed ślubem kupił Pan mieszkanie wyłącznie do swojego majątku, to po zawarciu małżeństwa lokal nie stanie się automatycznie wspólny. Nadal będzie należał do Pana majątku osobistego.

Wynika to z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich. Z kolei art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.

To oznacza, że samo zawarcie małżeństwa nie przenosi własności mieszkania do majątku wspólnego. Do tego potrzebna jest odrębna czynność prawna.

Jakie są dwie podstawowe drogi

W praktyce najczęściej rozważa się dwa rozwiązania:

1. umowę majątkową małżeńską rozszerzającą wspólność ustawową na konkretne mieszkanie,
2. darowiznę nieruchomości po ślubie na rzecz drugiego małżonka albo do majątku wspólnego, jeżeli akt zostanie odpowiednio skonstruowany.

W większości przypadków, gdy celem jest po prostu objęcie wspólnością mieszkania należącego wcześniej do jednego z małżonków, bardziej praktyczne i tańsze okazuje się rozszerzenie wspólności.

Rozszerzenie wspólności majątkowej – podstawa prawna i skutki

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć albo ograniczyć, albo ustanowić rozdzielność majątkową albo rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków.

Jeżeli więc ślub już został zawarty, możecie Państwo u notariusza podpisać umowę majątkową małżeńską, w której wskażecie, że wspólność ustawowa zostaje rozszerzona na konkretne mieszkanie należące dotąd do Pana majątku osobistego.

Skutek takiej umowy jest bardzo istotny: od chwili jej zawarcia mieszkanie wchodzi do majątku wspólnego małżonków. Nie jest to klasyczna sprzedaż ani darowizna, lecz zmiana ustroju majątkowego małżeńskiego.

Trzeba jednak pamiętać o ograniczeniach z art. 49 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten wskazuje, że nie można przez umowę majątkową małżeńską rozszerzyć wspólności m.in. na:

• przedmioty majątkowe, które przypadną małżonkowi z tytułu dziedziczenia, zapisu lub darowizny,
• prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,
• prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,
• wierzytelności z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub rozstrój zdrowia oraz zadośćuczynienia,
• niewymagalne jeszcze wierzytelności o wynagrodzenie za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej.

W przypadku mieszkania kupionego przed ślubem za własne środki co do zasady nie ma przeszkody, aby objąć je rozszerzoną wspólnością.

Czy rozszerzenie wspólności jest opodatkowane

Co do zasady nie. Umowa rozszerzająca wspólność majątkową małżeńską nie została wymieniona w katalogu czynności podlegających podatkowi od spadków i darowizn z art. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Nie jest to też umowa sprzedaży, więc nie płaci się od niej podatku od czynności cywilnoprawnych tylko dlatego, że włączacie Państwo mieszkanie do majątku wspólnego. W praktyce głównym kosztem jest notariusz i wypisy aktu.

To właśnie dlatego rozszerzenie wspólności zwykle wypada korzystniej kosztowo niż darowizna nieruchomości.

Darowizna mieszkania po ślubie – kiedy ma sens

Drugą drogą jest darowizna. Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, konieczna jest forma aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, który wymaga aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości i umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Darowizna może być rozważana wtedy, gdy z jakiegoś powodu notariusz lub strony chcą osiągnąć określony skutek przez przeniesienie udziału albo całego prawa w drodze darowizny. Trzeba jednak uważać na prawidłowe sformułowanie aktu i cel czynności, bo nie każda konstrukcja będzie prowadziła do identycznego skutku jak rozszerzenie wspólności.

Jeżeli chodzi o podatek od spadków i darowizn, małżonek korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W praktyce przy darowiźnie dokonanej aktem notarialnym obowiązki zgłoszeniowe najczęściej realizuje notariusz jako płatnik, ale zawsze warto to potwierdzić przy konkretnej czynności.

Jeżeli analizuje Pan sytuację, w której majątek ma otrzymać wyłącznie współmałżonek, przydatny może być także materiał o tym, jak wygląda darowizna dla męża.

Koszty notarialne – gdzie zwykle jest taniej

Tu znajduje się najważniejsza praktyczna różnica.

Umowa majątkowa małżeńska ma osobną stawkę maksymalną. Zgodnie z § 8 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej maksymalna stawka za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową małżeńską wynosi 400 zł. Do tego dochodzi VAT oraz koszt wypisów aktu, a czasem także opłaty sądowe, jeżeli czynność wymaga dodatkowych wniosków wieczystoksięgowych.

Przy darowiźnie nieruchomości taksa jest liczona zasadniczo od wartości przedmiotu czynności według § 3 tego rozporządzenia. Dla nieruchomości wartej 800 000 zł maksymalna stawka wynosi:

1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł.

Nadwyżka ponad 60 000 zł to 740 000 zł, a 0,4% z tej kwoty to 2960 zł. Maksymalna taksa wynosi więc 3970 zł netto, do czego trzeba doliczyć VAT oraz wypisy aktu. W praktyce notariusz może zaproponować niższą stawkę, bo są to stawki maksymalne, ale nadal różnica względem umowy majątkowej bywa bardzo duża.

Tabela porównawcza – rozszerzenie wspólności czy darowizna

Czy ma znaczenie, skąd pochodzi mieszkanie

Tak. Stan faktyczny ma tu znaczenie.

Jeżeli mieszkanie zostało kupione przed ślubem, co do zasady można je objąć rozszerzoną wspólnością. Jeżeli jednak zostało nabyte przez dziedziczenie albo darowiznę, trzeba bardzo dokładnie sprawdzić, czy i w jaki sposób można osiągnąć zamierzony efekt, ponieważ art. 49 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wyłącza możliwość rozszerzenia wspólności na przedmioty, które przypadną małżonkowi z tytułu dziedziczenia, zapisu lub darowizny.

W takich sprawach trzeba analizować nie tylko sam przepis, ale też moment nabycia, treść aktu darowizny lub postanowienia spadkodawcy oraz to, czy celem ma być pełne wejście składnika do majątku wspólnego, czy np. inne uregulowanie stosunków majątkowych. Przy pokrewnym stanie faktycznym może być pomocny artykuł o tym, jak działa uwspólnienie mieszkania.

Skutki przy późniejszej sprzedaży mieszkania

Przy planowaniu takiej czynności warto spojrzeć również na podatek dochodowy przy ewentualnej przyszłej sprzedaży.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu może podlegać odpłatne zbycie nieruchomości dokonane przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W orzecznictwie i praktyce podatkowej utrwalony jest pogląd, że objęcie nieruchomości wspólnością majątkową małżeńską co do zasady nie powoduje nowego momentu nabycia dla potrzeb tego przepisu. Duże znaczenie ma tu uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17, a także późniejsza utrwalona praktyka interpretacyjna. Innymi słowy, przy sprzedaży zwykle liczy się pierwotna data nabycia mieszkania przez tego małżonka, który miał je wcześniej w majątku osobistym.

To jednak nadal warto potwierdzić przy konkretnym stanie faktycznym, zwłaszcza gdy po drodze były inne czynności, np. podział majątku, zniesienie współwłasności albo częściowe przeniesienie udziałów.

Które rozwiązanie wybrać w praktyce

Jeżeli mieszkanie zostało kupione przed ślubem i chce Pan po ślubie po prostu objąć je majątkiem wspólnym, to najczęściej najbardziej racjonalnym rozwiązaniem jest umowa majątkowa małżeńska rozszerzająca wspólność.

Dlaczego?

• jest oparta wprost na art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,
• zwykle kosztuje wyraźnie mniej niż darowizna nieruchomości,
• co do zasady nie rodzi podatku od spadków i darowizn,
• w praktyce dobrze odpowiada celowi: przeniesieniu składnika z majątku osobistego do wspólnego.

Darowizna może mieć sens w szczególnych sytuacjach, ale przy prostym celu ekonomicznym najczęściej nie daje przewagi nad rozszerzeniem wspólności, a bywa droższa.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te zasady działają w praktyce przy różnych wariantach nabycia nieruchomości i planów małżonków.

FAQ

Czy po ślubie mieszkanie kupione wcześniej staje się automatycznie wspólne?

Nie. Zgodnie z art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego mieszkanie nabyte przed ślubem pozostaje majątkiem osobistym, dopóki małżonkowie nie zawrą odpowiedniej umowy.

Czy rozszerzenie wspólności trzeba zrobić u notariusza?

Tak. Art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wymaga dla umowy majątkowej małżeńskiej formy aktu notarialnego.

Czy rozszerzenie wspólności jest tańsze niż darowizna?

Najczęściej tak. Maksymalna taksa za umowę majątkową małżeńską wynosi 400 zł netto na podstawie § 8 pkt 2 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, podczas gdy darowizna nieruchomości jest zwykle liczona od wartości lokalu.

Czy darowizna między małżonkami jest opodatkowana?

Co do zasady małżonek korzysta ze zwolnienia z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale czynność nadal wymaga aktu notarialnego i wiąże się z kosztami notarialnymi.

Czy każde mieszkanie da się objąć rozszerzeniem wspólności?

Nie zawsze. Jeżeli nieruchomość pochodzi np. z darowizny lub spadku, trzeba sprawdzić ograniczenia z art. 49 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oraz konkretny stan faktyczny.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najczęściej najlepszym rozwiązaniem będzie po ślubie zawarcie u notariusza umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność na mieszkanie kupione przed ślubem. Taka czynność jest zwykle znacznie tańsza niż darowizna nieruchomości i lepiej odpowiada celowi, jakim jest objęcie lokalu majątkiem wspólnym.

Przed podpisaniem aktu warto jednak pokazać notariuszowi dokument nabycia mieszkania, księgę wieczystą oraz informacje o ewentualnym kredycie lub obciążeniach. Jeżeli stan faktyczny jest mniej typowy, np. nieruchomość pochodzi z darowizny albo spadku, bezpieczniej najpierw skonsultować wariant czynności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
4. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
5. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564
6. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 maja 2017 r., II FPS 2/17.