Rozdzielność majątkowa a kredyt hipoteczny – kto będzie właścicielem mieszkania?

Jak rozdzielność majątkowa wpływa na kredyt hipoteczny?

Najważniejsze jest rozdzielenie dwóch spraw: własności mieszkania oraz odpowiedzialności za kredyt. To nie są tożsame kwestie.

Jeżeli kredyt hipoteczny został zaciągnięty wspólnie przez małżonków, to co do zasady bank może dochodzić spłaty od każdego z nich zgodnie z zasadami solidarności dłużników. Wynika to z art. 366 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi, że wierzyciel może żądać całości albo części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich albo od każdego z osobna, aż do pełnego zaspokojenia.

Sama umowa majątkowa małżeńska ustanawiająca rozdzielność majątkową nie zmienia treści zawartej wcześniej umowy kredytowej. Oznacza to, że po ustanowieniu rozdzielności bank nadal może traktować oboje małżonków jako współdłużników, jeżeli oboje podpisali umowę kredytową.

Kto odpowiada za spłatę kredytu po ustanowieniu rozdzielności?

Po ustanowieniu rozdzielności majątkowej odpowiedzialność wobec banku co do zasady pozostaje taka sama jak w chwili podpisania umowy kredytowej, chyba że bank zgodzi się na jej zmianę w aneksie albo w odrębnej umowie. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli od dłuższego czasu raty płaci tylko jeden małżonek, drugi nadal może odpowiadać wobec banku za całość zadłużenia.

Jeżeli jedno z małżonków spłaca więcej, niż wynikałoby z ich wewnętrznych ustaleń, może później dochodzić rozliczeń regresowych wobec drugiego współdłużnika. Podstawą jest art. 376 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym dłużnik solidarny, który spełnił świadczenie, może żądać od współdłużników zwrotu w częściach przypadających na nich według istniejącego między nimi stosunku prawnego.

Czy mieszkanie może należeć tylko do jednego małżonka?

Tak, jest to możliwe, ale sposób osiągnięcia tego celu zależy od etapu transakcji i treści dotychczas podpisanych dokumentów.

Przy zakupie mieszkania szczególnej analizy wymaga rozdzielność majątkowa a kredyt hipoteczny, ponieważ własność lokalu i odpowiedzialność wobec banku to odrębne kwestie. Jeżeli przed ustanowieniem rozdzielności zawarto tylko umowę deweloperską, a dopiero teraz ma dojść do umowy przenoszącej własność, trzeba dokładnie przeanalizować treść umowy deweloperskiej, umowy kredytowej i warunki banku. Sama rozdzielność majątkowa od chwili jej ustanowienia powoduje, że przedmioty majątkowe nabywane później co do zasady nie wchodzą już do majątku wspólnego, ponieważ wspólność ustawowa ustaje. Wynika to z art. 47 § 1 oraz art. 51 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że deweloper i bank zgodzą się na podpisanie aktu końcowego wyłącznie z jednym małżonkiem, skoro wcześniej stronami umowy byli oboje. W praktyce często potrzebne są: zgoda dewelopera, zgoda banku oraz odpowiednia zmiana dokumentów transakcyjnych.

Jeżeli chcą Państwo lepiej porównać podobne sytuacje zakupowe, warto zobaczyć materiał: zakup mieszkania z rozdzielnością.

Czy wystarczy podpisać akt notarialny tylko na jednego małżonka?

Nie zawsze. To zależy od tego, jakie prawa powstały już wcześniej i kto jest stroną poszczególnych umów.

Jeżeli oboje małżonkowie są stronami umowy deweloperskiej i oboje mieli nabyć lokal, samo „wpisanie” do aktu końcowego jednego małżonka bez uzgodnienia tego z deweloperem i bankiem może być niewystarczające albo wręcz niemożliwe. Notariusz będzie badał podstawę nabycia i zgodność aktu z wcześniejszymi dokumentami.

W praktyce spotyka się najczęściej dwa rozwiązania:

Dlatego odpowiedź brzmi: czasem tak, ale tylko po sprawdzeniu całego zestawu umów. W sprawach deweloperskich znaczenie ma nawet to, z jakich środków opłacano wkład własny i raty oraz jak sformułowano harmonogram wypłat kredytu.

Czy trzeba powiadomić bank?

Tak – jeżeli planowana zmiana ma dotyczyć własności nieruchomości, zabezpieczenia kredytu albo składu dłużników, bank powinien zostać o tym poinformowany przed podpisaniem dokumentów. W praktyce obowiązek taki zwykle wynika wprost z umowy kredytowej i regulaminu banku.

Jest to szczególnie ważne dlatego, że hipoteka zabezpiecza wierzytelność banku na nieruchomości. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć hipoteką, na mocy której wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością.

To oznacza, że zmiana właściciela nieruchomości nie usuwa automatycznie hipoteki. Bank nadal zachowuje zabezpieczenie na lokalu, ale może nie zgodzić się na zmianę struktury własności albo na zwolnienie jednego z kredytobiorców z długu.

Czy bank musi zgodzić się na wykreślenie żony z kredytu?

Nie. Bank nie ma obowiązku zgodzić się na przejęcie długu przez jednego małżonka ani na zwolnienie drugiego współkredytobiorcy.

Z prawnego punktu widzenia przejęcie długu wymaga zgody wierzyciela. Wynika to z art. 519 § 2 pkt 2 oraz art. 522 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Jeżeli więc ma dojść do sytuacji, w której tylko jeden małżonek pozostaje dłużnikiem banku, potrzebna jest wyraźna zgoda banku. Bez niej ustalenia między małżonkami wywołają co najwyżej skutek między nimi, ale nie wobec banku.

Bank przy ocenie takiego wniosku zwykle bada przede wszystkim zdolność kredytową tego małżonka, który ma samodzielnie przejąć finansowanie. Może też zażądać dodatkowego zabezpieczenia, poręczenia albo odmówić bez naruszenia prawa.

Jak formalnie przenieść własność nieruchomości na jednego małżonka?

Jeżeli lokal ma zostać nabyty lub pozostać wyłącznie przy jednym małżonku, możliwe są różne instrumenty prawne. Wybór zależy od tego, czy własność już powstała, czy nadal jesteście Państwo na etapie wykonania umowy deweloperskiej, a także od tego, czy w sprawie występuje podział majątku wspólnego, zwykła współwłasność czy darowizna.

Najczęściej rozważa się:

• odpowiednie ukształtowanie aktu końcowego z deweloperem – jeśli jest to jeszcze możliwe i wszyscy uczestnicy transakcji się zgodzą;
• darowiznę udziału – gdy lokal już został nabyty przez oboje, a jeden małżonek chce nieodpłatnie przenieść swój udział na drugiego; darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny;
• sprzedaż udziału – gdy strony chcą odpłatnie uregulować przeniesienie własności; również wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego;
• umowę o podział majątku wspólnego albo umowę o zniesienie współwłasności – jeżeli odpowiada to rzeczywistemu stanowi prawnemu i majątkowemu.

Jeżeli rozdzielność została ustanowiona umownie, a Państwo analizują także koszty notarialne i skutki samej intercyzy, pomocny może być materiał: koszty intercyzy.

Czy żona może być współkredytobiorcą, mimo że nie będzie właścicielką mieszkania?

Tak. Przepisy nie wymagają, aby każdy kredytobiorca był jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości. To zależy od konstrukcji umowy kredytowej i wymogów banku.

W praktyce banki dopuszczają sytuację, w której jedna osoba jest właścicielem nieruchomości, a druga współkredytobiorcą albo dodatkowym dłużnikiem osobistym. Dla banku kluczowe jest bezpieczeństwo spłaty kredytu oraz skuteczność zabezpieczeń. Z punktu widzenia relacji między małżonkami jest to jednak rozwiązanie ryzykowne dla osoby, która pozostaje dłużnikiem, ale nie ma prawa własności do lokalu.

W zbliżonym kontekście warto też przeczytać opracowanie: pomoc męża w spłacie kredytu.

Co warto ustalić przed podpisaniem aktu notarialnego?

Przed wizytą u notariusza warto uzyskać i porównać co najmniej:

1. umowę deweloperską i ewentualne aneksy,
2. umowę kredytową wraz z warunkami uruchomienia kredytu,
3. informację z banku, czy dopuszcza nabycie lokalu przez jednego małżonka przy pozostawieniu obojga jako dłużników,
4. projekt aktu notarialnego,
5. ustalenia dotyczące wzajemnych rozliczeń za wkład własny, raty, koszty wykończenia i opłaty okołotransakcyjne.

Jeżeli lokal ma przypaść tylko jednemu z małżonków, dobrze jest też uregulować wewnętrznie, kto ponosi ciężar dalszej spłaty kredytu i czy drugi małżonek ma otrzymać jakąkolwiek spłatę, zwrot nakładów albo zabezpieczenie regresu na wypadek problemów ze spłatą.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji samo ustanowienie rozdzielności majątkowej nie wystarcza, aby mieszkanie „automatycznie” stało się wyłączną własnością jednego z małżonków ani aby drugi przestał odpowiadać za kredyt. Jeżeli oboje podpisali umowę kredytową, bank nadal może żądać spłaty od każdego z nich na zasadzie solidarności. Jeżeli natomiast lokal ma finalnie przypaść tylko jednemu małżonkowi, trzeba to prawidłowo przeprowadzić w dokumentach deweloperskich i notarialnych oraz uzgodnić z bankiem, o ile zmiana dotyczy zabezpieczenia lub składu dłużników.

FAQ

Czy rozdzielność majątkowa automatycznie przenosi mieszkanie do majątku osobistego jednego małżonka?

Nie. Rozdzielność powoduje ustanie wspólności ustawowej na przyszłość, ale nie zmienia automatycznie treści wcześniej zawartych umów ani istniejącego prawa własności.

Czy bank może żądać spłaty od żony, jeśli nie będzie właścicielką mieszkania?

Tak, jeżeli nadal pozostaje współkredytobiorcą. Odpowiedzialność wobec banku wynika z umowy kredytowej, a nie z samego prawa własności do lokalu.

Czy darowizna udziału w mieszkaniu wymaga zgody banku?

W praktyce zwykle trzeba uzgodnić to z bankiem, bo nieruchomość jest obciążona hipoteką i umowa kredytowa może przewidywać obowiązek uzyskania zgody na zmianę stanu prawnego nieruchomości.

Czy można mieć wspólny kredyt na mieszkanie należące tylko do jednego małżonka?

Tak, jeżeli bank zaakceptuje taką konstrukcję. Nie ma ogólnego przepisu zakazującego, by współkredytobiorca nie był współwłaścicielem nieruchomości.

Czy notariusz sam rozwiąże problem relacji z bankiem?

Nie. Notariusz sporządza akt zgodny z prawem i przedstawionymi dokumentami, ale nie zastępuje zgody banku na zmianę długu lub warunków zabezpieczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147