Czy można zasiedzieć cudzą łąkę, co decyduje o nabyciu własności po latach użytkowania?

Kiedy użytkowanie cudzej ziemi może prowadzić do zasiedzenia?

Zgodnie z art. 172 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego (K.c.), posiadacz nieruchomości nabywa jej własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada ją nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez okres:

• 20 lat – w przypadku posiadania w dobrej wierze,
• 30 lat – w przypadku posiadania w złej wierze.

Posiadaczem samoistnym, w rozumieniu art. 336 K.c., jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel, niezależnie od tego, czy jest jej właścicielem w sensie prawnym. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że o charakterze posiadania decyduje całokształt okoliczności, w szczególności sposób korzystania z nieruchomości i zamiar władania nią dla siebie, a nie jedynie formalne tytuły prawne.

Czym różni się posiadanie samoistne od zależnego?

Należy odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego, które charakteryzuje się uznaniem zwierzchnictwa właściciela – np. w przypadku dzierżawy czy użyczenia.

Ustne porozumienie z właścicielem – klucz do oceny charakteru posiadania

W opisanym stanie faktycznym kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy posiadanie ojca miało charakter samoistny, czy zależny. Problemem jest tu ustne porozumienie z poprzednim właścicielem łąki. Jeśli porozumienie miało charakter dzierżawny lub użyczenia (nawet nieformalny), czyli zakładało zgodę właściciela na użytkowanie i uznanie jego prawa, to posiadanie ojca było zależne i nie mogło prowadzić do zasiedzenia.

Z drugiej strony, jeśli porozumienie miało jedynie charakter tolerancji lub milczącej akceptacji stanu faktycznego – bez wyraźnego uznania zwierzchnictwa właściciela – a zachowanie ojca wskazywało na trwałe, jawne i wyłączne władanie rzeczą w sposób typowy dla właściciela, to można rozważać przyjęcie posiadania samoistnego.

Orzecznictwo wskazuje, że nawet jeśli początkowo posiadanie było zależne, może ono przekształcić się w samoistne. Wymaga to jednak wyraźnego zamanifestowania woli traktowania nieruchomości jako własnej, np. poprzez odmowę płacenia czynszu, ogrodzenie działki czy zgłoszenie jej do opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Upływ czasu a możliwość nabycia własności

Z punktu widzenia przesłanki czasu – skoro ojciec włada łąką od co najmniej 35 lat – to niezależnie od dobrej lub złej wiary upłynął już termin zasiedzenia. Zła wiara (świadomość braku prawa własności) nie wyklucza nabycia własności po upływie 30 lat.

Warto też pamiętać, że dla zasiedzenia nieruchomości niezbędna jest ciągłość posiadania (art. 340 i 345 K.c.). Posiadanie może być wykonywane osobiście lub przez inne osoby działające w imieniu posiadacza. Przerwanie posiadania następuje zwykle wtedy, gdy inna osoba skutecznie przejmuje faktyczne władztwo nad nieruchomością – jak w tym przypadku, gdy nowy właściciel zaorał łąkę. Jeśli jednak do tego momentu upłynął już wymagany okres zasiedzenia, przerwanie nie ma znaczenia. 

Jak uzyskać stwierdzenie zasiedzenia – krok po kroku

Aby uzyskać stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie, konieczne jest złożenie wniosku do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym (art. 609 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego). Wnioskodawcą będzie ojciec, a uczestnikami postępowania – aktualny właściciel oraz ewentualnie Skarb Państwa lub gmina.

We wniosku należy dokładnie opisać sposób korzystania z nieruchomości oraz przedstawić dowody potwierdzające długotrwałe, nieprzerwane i samoistne posiadanie, np.:

• zeznania świadków,
• zdjęcia,
• oświadczenia sąsiadów,
• dowody ponoszenia nakładów (np. faktury za nawozy, narzędzia),
• datę rozpoczęcia posiadania.

Wnioski

W świetle przedstawionych faktów i przepisów istnieje znaczne prawdopodobieństwo, że Pani ojciec spełnia przesłanki zasiedzenia – o ile uda się wykazać, że posiadanie miało charakter samoistny. Kluczowe będą dowody oraz sposób przedstawienia intencji i zachowań posiadacza.

Sąd każdorazowo ocenia sprawę indywidualnie, biorąc pod uwagę całokształt okoliczności. Niemniej jednak, przy założeniu posiadania samoistnego i upływu wymaganego okresu, złożenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia wydaje się prawnie uzasadnione i potencjalnie skuteczne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296